상반기 부동산 작년과 달랐던 이유.. "투자자 주니 정책효과 반감"

올해 상반기 부동산 시장은 매매·전세를 막론하고 지난해 상반기와는 전혀 다른 양상을 보이고 있는 것으로 나타났다. 지난해 상반기에는 전국적인 하락 기조였지만 올해는 대부분 지역에서 매매가와 전세금이 모두 올랐다. 전문가들은 높아지는 신축 아파트값에 절박해진 실수요자들이 아파트 매수 시장에 전면으로 뛰어든 결과라고 분석했다. 투자수요가 많지 않다 보니 부동산 정책이 효과를 내지 못했다는 의미이기도 하다.

12일 한국감정원에 따르면 올해 들어 지난달 29일까지 전국의 누적 매매가격 변동률은 2.74%로 집계됐다. 아파트값이 하락한 지난해 같은 기간(-2.07%)과는 정 반대로 움직였다. 지난해 상반기에는 전국 17개 시·도 중 대전(0.90%)과 전남(0.36%) 등 2개 지역만이 집값이 소폭 상승하는 모습을 보였지만, 올해는 제주(-1.20%)와 경북(-1.06%), 광주(-0.05%) 등 3곳을 제외한 14개 지역에서 상승했다.

올해 들어 급등한 지역들은 지난해만 해도 전국 평균 상승률을 살짝 상회하거나 평균에도 미치지 못하는 지역들이었다. 올해 상반기 누적 상승률이 무려 16.07%를 기록해 폭등세를 보인 세종은 지난해 상반기에는 3.20% 하락하며 전국 평균(-2.07%)보다 더 큰 하락세를 보였던 곳이다.

세종 다음으로 가파른 상승세를 보인 대전(9.42%) 역시 지난해 상반기 상승률이 0.90%로 상승폭이 그리 크지 않았다. 뒤이어 누적 상승률 6.18%를 기록한 경기 지역 역시 지난해에는 2.11% 하락했던 곳이다.

분위기가 바뀐 건 전세시장도 마찬가지다. 올해 상반기 전세가격 누적 상승률은 1.94%였다. 지난해 상반기에는 2.38% 하락했다. 지난해 상반기에는 대전(0.52%), 전남(0.33%), 대구(0.26%) 등 3곳만 소폭 상승했던 전셋값이 올해는 제주(-0.52%)와 경북(-0.31%) 등 두 곳만 떨어지고 모두 상승했다. 세종(9.82%)과 대전(5.14%) 등 올해 매매시장에서 급등세를 보인 지역은 전세시장에서도 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다.

전문가들은 시장 분위기가 이렇게 바꾼 원인을 시장 참여자에서 찾는다. 지난해까지는 투자수요가 상당수 있었지만, 올해부터는 대부분이 실수요라 생긴 변화라는 것이다. 투자수요가 많았을 때는 정부의 대책 영향을 받아 집값이 내리기도 하지만, 실수요자만 있는 경우 대책과 무관하게 수급의 영향을 많이 받는 특징이 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "지난해가 투자자 중심 시장이었다면 올해는 절박한 실수요자가 내집마련에 가세한 시장"이라면서 "서울의 경우 노원과 구로, 관악 등 9억원 미만 아파트의 가격이 상당 부분 오르고 거래도 늘어난 것 등이 시장이 실수요 시장으로 재편되고 있다는 것을 나타낸다"고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지난해와 상반기 분위기가 달라진 가장 큰 요인은 30대들의 집사기 열풍"이라면서 "분양가 상한제로 중요성이 더해진 청약제도에서 불리한 30대가 갑자기 시장에 뛰어들면서 선취매 현상을 보이고 있다"고 했다.

그는 "저금리와 코로나19에 따른 과잉 유동성도 자산시장을 더욱 달아오르게 하고 있다"면서 "젊은층의 매수 병목현상을 완화시킬 속도 늦추기가 필요한 시점"이라고 했다.

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