임대주택 짓는다는데 투기행렬 폭주.. 집값 시한폭탄 되나

[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'.. 강남 딜레마 ①

[편집자주]서울 도심과 한강이 내려다보이는 105층 전망대의 랜드마크빌딩, 국제회의와 각종 전시회가 열리는 업무·관광지구. 서울시민의 주거안정을 위해 필수적인 도심 공공임대주택단지. 글로벌 서울로의 업그레이드에 필요한 각종 개발 프로젝트가 부동산 규제 정책과 충돌한다. K-콘텐츠, K-바이오로 세계가 주목하는 서울이 글로벌 도시의 반열로 올라서는 중요한 기점에 서 있지만 정작 중요한 경제 불평등 문제를 해결하지 못한다. 가장 심각한 건 부동산 양극화다. 과거를 돌아보면 ‘주거안정’이란 부동산정책 목표를 이루는 데 근본적 변화가 생겨난 건 1990년대 1기 신도시에 이어 2000년대 실거래가 기반 거래체계의 구축이었다. 안정적인 공공임대주택 공급과 신뢰할 만한 통계가 효과적인 부동산정책 수립의 기반이 됐다. 현 정부가 각종 규제로 투기수요를 틀어막을수록 좁은 틈을 뚫고 온갖 불법·편법 거래가 주택시장을 교란한다. 보다 근본적인 문제 해결에 다가가려면 부동산으로 얻는 자본이득의 상한을 낮춰야 한다는 목소리가 힘을 얻는다.

서울 강남구 삼성동 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) 건설현장. /사진=김창성 기자

“집값을 잡겠다는 건가요, 올리겠다는 건가요.”

2017년부터 서울 용산에서 전세로 살고 있는 직장인 A씨는 지난 3년간 ‘미친 집값’이라는 말을 실감했다. 신혼부부인 그는 애초에 ‘로또’로 불린 새 아파트 청약은 꿈도 못꿨다. 주택담보대출비율(LTV) 최대한도인 집값의 40%를 대출받아도 현금이 5억원 가량 더 필요했기 때문이다. 전세금은 숨 쉴 틈 없이 오르고 최근엔 그마저도 찾기 힘들다.

정부가 대출을 막고 각종 부동산 세금을 올렸음에도 용산은 하루가 다르게 집값이 오른다. “지하철이 뚫린다는 소문만 돌아도 아파트값이 수억원씩 뛰어요. 용산이 세계적 관광도시가 될 것이란 기대감이 커지지만 사실상 집주인만 신나 보이네요.”

최근 서울 강남과 용산 일대 공인중개사사무소엔 때아닌 호황이 찾아왔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경기가 위축된 상황에서 정부가 대출·세금 규제를 강화한 21번째 부동산대책을 내놓았지만 전국 각지에서 몰려든 투자 행렬이 이어졌다. 강남에서 영업활동을 하는 한 공인중개사사무소 직원은 “점심시간에도 대기 손님이 많아 간단한 샌드위치조차 먹을 시간이 없을 정도”라고 귀띔했다.

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천지개벽하는 잠실·삼성동 ‘들썩’

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강남에 이어 용산은 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽힌다. 교통이 편리하고 한강이 가까운 데다 교육과 업무지구가 몰려 집값 상승기나 하락기에 가장 빨리 반응한다. 문재인정부는 주요공약인 집값 안정을 위해 한해 평균 7번의 부동산대책을 쏟아냈지만 강남과 용산에선 이를 비웃듯 투기가 더욱 활개친다.

가장 큰 원인은 잠실·삼성동·용산 일대 대규모 개발 프로젝트다. 정부는 6·17 부동산대책을 발표하면서 올들어 5월까지는 서울 주택시장이 전반적으로 안정세를 유지했지만 저금리로 인해 유동성이 증가하고 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공(5월6일), 마이스(MICE) 민자 적격성 조사 통과(5월28일) 등의 기대감에 사업부지 인근 집값이 급등했다고 진단했다.

GBC는 옛 한국전력 부지에 들어서는 현대자동차그룹의 사옥이자 시민에게 개방하는 서울 랜드마크빌딩으로 추진되고 있다. 강남 일대는 GBC 건립을 필두로 송파구 잠실종합운동장을 아우르는 국제교류복합지구의 핵심 인프라 ‘영동대로 지하공간 복합개발’ 프로젝트까지 진행 중이다.

GBC에는 코엑스몰까지 지하로 연결돼 잠실야구장 30배인 연면적 42만㎡의 대규모 지하도시가 들어선다. 현재 운영되는 지하철 2·9호선에 ▲KTX 동북부 연장 ▲수도권 광역급행철도(GTX)-A·C ▲위례-신사선 등 삼성역을 경유하는 6개 철도 노선 역사가 통합 건설될 예정이다.

이 같은 복합개발 프로젝트는 대한민국 대표 부동산 1번지인 강남 일대를 더욱 들뜨게 만든다. 삼성2동 B공인중개업소 관계자는 “규제를 강화해도 폭발 직전인 유동자금과 틈새를 비집고 들어가려는 수요가 강남으로 몰리고 있다”며 “교통·교육·상업·업무·여가 등이 유기적으로 작용하는 도시가 될 것”이라고 강조했다.

개발 소식을 반가워하면서도 정부가 이해할 수 없는 조치를 했다며 불만을 내는 목소리도 있다. 청담동 주민 C씨는 “모두를 들뜨게 하는 대형 개발 소식을 전해 놓고 정작 규제지역으로 묶어 토지거래 시 허가를 받도록 한 것은 앞뒤가 맞지 않는 조치”라고 지적했다. 이어 “인위적으로 사고파는 행위를 제한하는 것은 또다른 부작용과 혼란을 초래할 것”이라고 덧붙였다.

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볕 드는 용산 정비창?

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강북에선 용산 정비창 프로젝트가 대표적인 개발사업으로 꼽힌다. 정부가 5월6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에는 2010년대 초반 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불리다가 좌초된 용산국제업무지구 사업지 일부인 ‘용산 정비창 철도부지’가 포함됐다.

정부는 도시개발사업을 통해 이 부지에 아파트 8000가구를 짓는다는 계획이다. 내년 말엔 구역 지정을 끝내고 2023년 말쯤 사업승인을 낼 예정이다.

이 같은 계획이 발표된 직후 주변 집값은 요동쳤다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 용산구 한남동 ‘한남더힐’은 233㎡(이하 전용면적)가 6월8일 53억원(8층)에 거래돼 직전 신고가였던 50억8000만원(7층)보다 2억2000만원이나 뛰었다. 이촌동 삼익아파트 145㎡도 같은 달 22억8000만원에 거래돼 직전 가격인 22억원보다 8000만원 올랐다.

집값이 움직이자 관련 투자 문의도 늘었다. 용산구 이촌동 D공인중개업소 관계자는 “정비창 개발 소식이 발표되기 전에도 문의가 꾸준했는데 정부 발표 이후엔 빗발치는 수준”이라고 분위기를 전했다. 인근 한남동 E공인중개업소 관계자도 “서울 한복판에 평지인 데다 대형 면적인 유휴지를 개발하는 것 자체가 사실상 마지막일 수 있다”며 “한남3구역을 포함해 대형 재개발 소식이 맞물려 정부 규제와는 동떨어진 분위기”라고 말했다.

강남과 마찬가지로 용산에도 비판적인 시각이 있다. 용문동에 사는 자영업자 E씨는 정부 부동산대책에 대해 ‘오락가락’이라고 평가하며 날을 세웠다. 그는 “오로지 ‘규제’에만 목을 맨 상황에서 뜬금없이 그 넓은 용산 정비창 부지를 통째로 개발하겠다니 엇박자도 이런 엇박자가 없다”고 꼬집었다. 규제와 맞물린 서울 개발에 불만과 기대감이 공존하고 있어 정부로선 ‘딜레마’가 아닐 수 없다.

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