[이슈분석] 6·17 부동산대책 후폭풍..강화된 규제 시장 반응은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 이제문 창조도시경제연구소 소장

어김없는 후폭풍과 논란, 그리고 보완대책이 난무하고 있습니다. 현 정부 21번째 부동산 대책이었던 6·17 대책 이야기입니다. 대책이 발표되자 실수요자 부작용 우려가 일었고, 정부가 이걸 받아들여 세부 사항을 조정하고, 그 과정에서 막차를 타려는 움직임과 풍선효과까지 종합 세트처럼 나타났습니다.

어제(23일)는 김현미 국토교통부 장관 취임 3주년이었습니다. 강남 집값 잡기, 투기 수요 억제라는 정책의 방향에는 흔들림이 없었지만 현재 정책의 효과는 과연 어떨까요. 전문가와 함께 6.17 부동산대책 평가와 함께 김현미 장관 임기 3주년도 돌아보는 시간 갖겠습니다.

Q. 지난 주말부터 아주 큰 화두였죠. 강남권 토지거래허가제부터 보겠습니다. 어제부터 시행이 됐는데, 아직까지 이 제도를 적용받은 사례는 없는 것 같더라고요. 구청장의 허락이 있어야 하는데, 일단 구청장의 허락 기준이 모호하다는 지적이 있는데요?

- 잠실·삼성·대치·청담 일대 토지거래허가제 시행
- 토지거래허가제, 상황별로 구청장 임의 판단
- 국토부 "토지거래허가구역 세부판단 구청장 위임"
- 주택, 잔금 지급 동시 입주…상가, 직접 장사 원칙
- 전세 낀 주택 매매 금지…계약 이후 입주 기간 모호
- 국토부 "별도 가이드라인 계획없어…구청 판단사항"

Q. 지나친 사유재산 침범, 주거이동의 자유 등을 침해했다는 불만도 많습니다. 어떻게 보시나요?

- 법조계 일각, 재산권 침해 가능성 등 위법 지적
- 구청장 재량에 따라 개인 재산 거래 금지 가능
- 특별한 사유 없이 불허할 경우 위헌 가능성↑
- 법조계 "구청장 재량권 어디까지 허용할지 문제"
- 헌법소원 청구 시 실제 위헌까지 사실상 불가능

Q. 토지거래허가제는 본인이 실사용 목적으로만 매매가 가능합니다. 기존 세입자가 있어서 전세를 끼고 살 수도 없고 본인이 아닌 타인이 사용하거나 임대를 줄 수도 없는데요. 만약에 꼬마빌딩이나 다세대 주택도 임대가 불가한가요?

- 주택, 임대차 계약이 남이 있으면 거래 금지 원칙
- 잔금 후 등기 전에 임대차 계약 끝나면 허가 가능
- 유주택자, 주택 매매 가능…거주사유·목적 소명
- 서울 인근 거주 유주택자의 경우 기존 주택 처분
- 허가구역 내 분양 아파트 실거주 의무 無…임대 가능
- 상업용 건물, 일정 공간 직접 이용 후 임대 가능
- 다가구·다세대 등도 실제 거주 후 일부 임대 허용
- 오피스텔도 거래 대상…자기거주·경영 의무 이행

Q. 이 허가제의 효과는 어떨 거라고 보십니까? 거래가 마르게 될까요, 아니면 그래도 꾸준히 실수요자들이 몰리게 될까요?

- 허가제 시행에 대치·잠실 등 거래·문의 '뚝'
- 허가구역, 전세는 '품귀'…실수요자 '발동동'
- 허가제 피한 가락·신천·송파 '반사이익'

Q. 재건축 아파트 이야기로 넘어가 보겠습니다. 이제 재건축 조합원 자격을 갖기 위해서는 집주인이 실거주 2년을 해야 합니다. 재건축 대상 아파트의 경우는 워낙 낡아서 집주인이 사는 경우가 많지 않습니다. 은마아파트는 4424가구 중 약 3000가구는 집주인이 아닌 세입자가 사는 것으로 추산되는데요. 집주인도 비명, 세입자도 비명을 지르고 있습니다. 이미 상당히 오른 전셋값을 더 자극할 거라는 얘기가 나와요?

- 재건축 조합원 2년 실거주 조건에 전세시장 '불안'
- 주요 재건축단지 집주인 "들어가 살겠다" 통보
- 조합원 조건 강화…전세기간 만료 세입자들 '불안'
- 상대적으로 가격 낮은 재건축…세입자 선호도 높아
- 실거주 환경 열악…학군·직장 등 세입자에겐 인기
- 지방·해외 거주 경우 예외 안 될 듯…불만 여론↑
- 국토부 "근본 취지 훼손하는 예외 규정 옳지 않아"

Q. 6.17 부동산대책의 가장 큰 목적은 갭투자를 막겠다는 겁니다. 그러다보니 대출을 조이고 있는데 전세대출도 막히고 주담대도 막히니 신용대출로 몰릴 수 있다는 우려도 나와요?

- 갭투자 막으려 전세대출까지…실수요자 '분통'
- 미분양 관리지가 규제지역 돌변…"대출만 막혔다"
- 전세대출·주담대 막는 정부…신용대출 증가 우려
- "대출규제로 내 집 마련 어려워져" 반발…예외 검토
- 주택·빌라는 '숨통'…3억 넘어도 전세대출 가능

Q. 청와대에서도 이러한 불만을 인지하고 있습니다. 부동산대책 발표 첫날 청와대 청원 게시판에 수십 건의 부동산대책 관련 청원이 올라왔습니다. 보완책을 마련하겠다고 했지만 카드는 더 남았으니 언제고 다시 시장을 누를 수 있다는 신호를 보내고 있어요?

- 김상조 "부동산대책 소진 안해…모든 수단 동원"
- 청와대, 부동산 시장 불안 시 더 강력한 대책 의지
- 6·17 대책, 갭투자·법인 투자 사각지대 집중
- 김상조 "무주택자·1주택자 불편함 최소화 보완"
- 김상조 "크게 부동산대책이라 할 만한 건 7차례"

Q. 김현미 장관이 이번 정부에서 최장수 장관이 됐습니다. 여러 평가가 있겠지만 가장 뼈아픈 평가는 임기 3년내 서울 집값이 50% 이상 폭등했다는 겁니다. 경실련에서는 이번 정부의 부동산 정책은 실패했다는 평가까지 내놨는데요? 

- 김현미 취임 3주년, 부동산 투기와의 전쟁…평가는
- 저금리 속 유동성 투기자금 유입 강력대책 맞대응
- 주거복지 로드맵 통해 공공임대 재고율 상승 성과
- 경실련 "최저임금으로 서울 아파트 사려면 43년"
- 지난 3년간 서울 아파트 3억↑…멀어진 내집마련

Q. 부동산정책의 마지막 카드는 결국 증세일거란 말이 나와요. 이번에 법인 종부세 인상 내용은 들어가긴 했는데요. 개인의 경우 총선 때만 해도 1가구 1주택 종부세 경감 얘기가 나오기도 했는데, 정부가 1주택자 추가경감이 없는 원안 그대로 국회에 제출할 예정이라고요. 결국 증세로 가는 걸까요?

- 정부, 1주택자 예외 없는 종부세강화법안 제출 계획
- 올해 세법개정안 포함…"'예산부수법안'으로 신청"
- 여권 일각 "1주택자 종부세 과세도 강화" 목소리
- 부동산대책 '마지막 카드' 종부세 강화 전망
- 4·15 총선, 일부에서 1주택자 세 부담 완화 공약
- 기재부 "1주택자 종부세 완화 방안 검토한 바 없어"

Q. 부동산 정책을 둘러싼 약간 해묵은 이야기이긴 한데, '거래세를 줄이고 보유세를 높여라'는 주장이 꽤 거셌어요. 종부세 인상이 예상보다 저항을 덜 받는 것도 이같은 여론의 영향으로 해석되는데요. 이 주장에 대한 소장님 생각은 어떠십니까? 타당하다 보십니까?

- 재점화 된 종부세 논의…야당, 완화법안 내며 맞불
- 전문가 "부동산 투기, 낮은 보유세·양도세가 핵심"

Q. 저금리에 풍부한 유동성까지, 사실 대규모 자금이 부동산에 몰릴 우려하는 마음을 국민들이 모르지 않습니다. 문제는 정책을 만들어도 현금을 쥐고 있는 부자들에겐 소용이 없고 정책의 영향은 서민들이 고스란히 받는다는 건데요. 불만없는 정책이 나올 순 없겠지만 앞으로의 부동산정책 방향, 조언 부탁드립니다.

- 풍부한 유동성에 투기 극성…정부 집값잡기 안간힘
- 부동산 규제 비웃는 현금부자…실수요자만 '울상'
- 끝없이 오르는 서울 아파트값, 향후 대책 방향은  

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)           

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