부동산 뇌관 '갭투자'.. 현정부 21번째 부동산대책, 내용은?

문재인정부 3년 동안 20번의 부동산대책이 시행됐음에도 최근 수도권 부동산이 꿈틀대고 있다. 이번 규제의 타깃은 전세를 이용한 '갭투자'가 될 것으로 보인다.

정부는 주택담보대출비율(LTV) 축소, 다주택자나 고가주택자의 부동산보유세(재산세·종합부동산세) 인상, 주택 매도 시 양도소득세 강화 등을 통해 부동산 수요를 규제해왔다. 여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경기침체 우려가 커지며 부동산거래가 감소했지만 갭투자가 다시 부동산의 불안요소로 부상했다.

갭투자는 전세 세입자가 사는 집을 전세가와 매매가의 차액만 내고 사는 투자기법. 소액으로 투자하고 부동산 상승기에 차익을 노릴 수 있지만 지금같이 부동산 침체기엔 세입자의 전세금 미반환 사고가 우려될 뿐더러 이상거래 급증과 가격상승에도 악영향을 줄 수 있어 규제가 시급한 상황이다.

16일 부동산업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산시장 안정화방안을 위한 검토에 들어가 이르면 17일 발표할 것으로 보인다. 이번 정부 들어 21번째 대책이다.

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갭투자 규제, 세입자 불안

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부동산업계에선 갭투자 차단을 위해 대출·세금 규제나 규제지역 확대 등이 이번 대책에 포함될 가능성이 크다고 본다. 전문가들은 정부가 갭투자를 규제해 주택시장 투기수요를 봉쇄하고 실수요 중심으로 재편하는 강력한 규제를 내놓을 것으로 봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "이번 대책에선 시장 불안의 최대 원인인 갭투자를 잘 막느냐가 관건"이라며 "이에 따라 대책의 대부분이 갭투자 규제에 몰릴 것"이라고 내다봤다.

정부는 지난해 말 12·16 부동산대책에서 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지, 9억원 초과분 LTV 40%→20%로 강화 등의 대출 규제 카드를 꺼냈다. 대출 규제에도 부동산 투자가 지속된 것은 갭투자 때문이라는 분석이다. 매매가격 대비 전세가비율(전세가율)이 60~70%인 경우 집값의 30~40%만 있으면 대출을 받을 필요가 없다.

지난해 11월 말 기준 서울 아파트 매매 10건 중 6건은 전세금을 승계한 갭투자였다. 12·16 대책 후 올 1~4월 갭투자 건수는 전년대비 125% 급증했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 15일 정부세종청사에서 확대간부회의를 열고 "최근 일각에선 코로나 사태로 유동성 부족을 호소하면서도 다른 일각에선 과도한 시중 유동성, 특히 유동성의 부동산시장 유입을 경계하는 지적도 있다"며 규제 강화를 시사했다. /사진=뉴스1

업계에선 전세를 낀 주택 매매 시 2년 안에 실거주하도록 의무화하는 방안과 실거주 기간 확대, 전세를 낀 주택이 2채 이상일 경우 보증금에 과세하는 방안 등이 거론된다. 현재 시세 9억원 이상 1주택자에 대해 전세대출을 제한하는데 이 기준을 6억원 이하로 낮출 가능성도 제기된다.

하지만 갭투자를 규제하면 세입자에게도 미치는 파장이 있는 만큼 정부로선 고민이 클 수밖에 없다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 15일 정부세종청사에서 확대간부회의를 열고 "최근 일각에선 코로나 사태로 유동성 부족을 호소하면서도 다른 일각에선 과도한 시중 유동성, 특히 유동성의 부동산시장 유입을 경계하는 지적도 있다"며 규제 강화를 시사했다.

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