강남집값 본격 조정..강북·경기로 번질듯

강남 4월 집값 8년來 최대 하락
많이 오른 경기, 강남과 갭 축소
일각선 "강남 갈아타기 최적기"
평수 줄여 강남 입성 노리기도
12·16대책 때문에 현금 있어야

작년 12·16 부동산대책으로 자금 출처 조사가 강화되고 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지되면서 서울 강남권 아파트 가격이 연일 추락을 거듭하고 있다. 부동산114가 1일 밝힌 자료에 따르면 강남3구의 아파트값은 지난달 0.63% 하락해 지난 2월 0.02%, 3월 0.17%에 이어 하락폭을 넓혀가고 있다. 일각에선 이런 강남 집값 하락세를 '강남 진입'의 기회로 받아들이기도 한다.

재작년 자녀 전셋집을 장만해주기 위해 강남구 아파트를 팔고 수원 광교의 넓은 아파트로 이사 갔던 A씨. 최근 서울 송파구 대단지 위주로 아파트값이 수억 원 떨어지자 강남 '재입성'을 바라고 있다. 경기도 집값은 최근까지 계속 올랐고 강남은 떨어지면서 두 지역 아파트값 간 간극이 줄어들었기 때문이다. 이런 '갈아타기' 수요는 경기도를 중심으로 조심스럽게 고개를 들고 있다. 물론 실제 거래를 타진하면 강남은 급매물을 잡기가 쉽지는 않은 반면 경기도는 팔 때 시세만큼 받기 힘든 것은 사실이다. 전문가들은 이 갭이 곧 다시 벌어질 것으로 보면서도 강남 입성이 필요한 실수요자들에겐 갈아타기 적기라는 점을 인정하고 있다.

1일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 총 6864가구인 송파구 신천동 '파크리오'(전용 84㎡)가 16억5000만원에 거래됐다. 직전 최고가 대비 2억2500만원 저렴한 가격이다. 이 아파트는 최근 15억2000만원에 급매로 나와 화제를 모았다. 이처럼 강남권 아파트가 15억원 선까지 내려오자 이와 갭이 크지 않은 경기도 아파트와 비교가 되고 있다. 최근 경기도 집값이 오르면서 강남 갈아타기 대상이 될 만한 경기도 아파트 범위가 넓어졌다. 과거에는 분당, 과천 정도만 강남으로 갈아타곤 했지만, 최근엔 수원, 하남, 화성 등도 가능해졌다는 것.

국토부 실거래가시스템에 따르면 수원 영통구 이의동 '자연앤자이2단지' 전용 148㎡가 지난 3월 2억7000만원 오른 17억원에 손바꿈됐다. 또 인근 '광교e편한세상' 전용 120㎡는 지난 3월 7500만원 오른 14억6000만원에 거래됐다. 집의 면적이 다소 줄어드는 걸 감수한다면 이 아파트를 팔면 강남으로 갈아타기가 가능한 것이다.

갈아탈 때는 물론 여러 제약이 있다. 경기도 집을 샀을 때 대출 없이 샀고, 경기도와 강남 집값의 갭을 현금으로 갖고 있어야 갈아타기가 가능하다. 지난해 나온 12·16 대책의 핵심은 이 같은 규제지역 내 고가 주택으로 갈아타려는 수요를 막는 것에 있기 때문이다. 투기지역·투기과열지구에서는 1주택 가구의 주택 구입, 무주택 가구의 고가 주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부과하고, 대출 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경해 대출을 통한 고가 주택 구입자를 전방위로 압박한다.

전문가들은 이 갭이 곧 다시 벌어질 것으로 보고 있다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "강남 아파트는 장기 급등에 따른 피로 누적으로 거품이 빠지는 중"이라며 "뒤늦게 상승 대열에 동참한 하남 수원 등 경기도도 풍선효과가 마무리되고, 코로나19발 투자심리 위축으로 수도권도 올해 말까진 조정 국면에 진입할 것"이라고 말했다. 반면 이상우 인베이드투자자문 대표는 "경기도와 강남 집값의 갭이 줄어들수록 강남 집값이 상대적으로 저렴하게 보여 결국 강남이 반등할 계기로 작용할 것"이라고 말했다.

[박윤예 기자]

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