분양가 상한제 앞둔 재건축 단지..후분양 놓고 '고민'

최근 재건축 사업의 대안으로 주목받던 ‘후분양’ 방식이 수면 위로 부상하고 있다. 분양가 상한제 도입을 앞둔 현 상황에서는 재건축 단지별로 그 실익에 대한 면밀한 계산이 필요하기 때문이다.

업계에서는 철저한 계산과 치밀한 계획이 선행되지 않은 상태에서의 후분양은 오히려 재건축 조합에 ‘독’이 될 수 있다는 분석도 나온다.

‘후분양 카드’가 재건축 사업의 대안으로 주목을 받은 건 주택도시보증공사(이하 HUG,허그)의 분양가 통제에 기인한다. 허그는 ‘분양보증’을 무기로 분양가를 주변 아파트 시세의 90% 선에서 책정하도록 통제했다. 이에 일부 재건축 사업에서 조합원의 이익을 극대화하고자 후분양 방식으로 사업을 진행했다.

아파트를 60% 이상 지은 후에 분양하는 후분양은 분양보증이 필요 없기 때문에 허그의 분양가 통제 없이 분양가를 책정할 수 있는 장점이 있다. 또한 선분양에 비해 약 2년 뒤에 분양이 이뤄지기 때문에 그동안 상승한 시세까지 반영될 수 있다.

이런 의미에서 후분양은 ‘꿩 먹고 알도 먹을 수’ 있어 재건축 조합에 막대한 이익을 가져다준다. 최근 집들이가 한창인 과천주공1단지 재건축(과천푸르지오써밋)이 후분양의 대표적인 성공 사례라 할 수 있다.

중요한 점은 일반분양분을 고려하지 않은 후분양은 오히려 ‘독’이 될 수 있다는 것이다. 재건축에서 후분양은 조합이 미리 공사비를 마련해 아파트를 건립한 후 일반분양을 통해 수익을 거둬들이는 ‘선납 후 수익창출’ 방식이다.

이때 대부분의 조합이 공사비를 금융기관에서 빌리고 이 과정에서 많게는 수백억원의 금융비용이 발생할 수밖에 없다. 조합원 수에 비해 일반분양 물량이 많은 단지는 금융비용 이상의 수익 창출이 가능하기 때문에 문제가 되지 않는다. 하지만 일반분양 물량이 많지 않거나 분양이 제대로 이뤄지지 않을 경우 발생할 수 있는 금융비용에 대한 위험은 고스란히 조합의 몫이 되는 것이다.

더욱 중요한 점은 오는 7월 시행을 앞둔 분양가 상한제로 그나마 재건축 사업의 대안이던 ‘후분양 카드’마저 무용지물이 될 수 있다는 것이다. 분양가 상한제는 ‘후분양’에도 적용되기 때문이다. 분양가 상한제란 국토부가 정하는 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도다. 후분양으로 분양해 시기를 늦추더라도 분양가 규제를 받을 수밖에 없다는 말이다.

물론 분양가 상한제가 적용되더라도 매년 조금씩이라도 올라가는 주택 가격 상승분은 반영이 되기 때문에 후분양이 선분양보다 유리할 수도 있다고 주장하는 사람도 있다.

그러나 이것은 앞서 설명한 대로 조합원 수 대비 일반분양이 많은 사업지의 경우에 한정된다. 막대한 금융비용을 충당할 만큼 사업성이 매우 좋은 조합이어야만 하는 것이다.

이처럼 어느 단지에서는 후분양이 ‘신의 한 수’로 조합원의 이익을 극대화할 수 있지만, 어떤 단지에서는 늘어나는 금융비용을 충당하는데 급급하여 큰 이익이 없는 방법이 될 수 있다. 특히 분양가 상한제가 실시되는 현 상황 속에서는 후분양의 이점은 과거와 달리 크지 않을 전망이다.

이에 따라 재건축 조합 및 재건축 사업을 추진하고자 하는 시공사들의 고민이 한층 더 깊어지고 있다.

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