저금리에 보유세도 오르니.. "전세 줄고 월세·반전세 증가 조짐"

서울 강남구 소재 빌라를 소유하고 있는 A씨는 세입자에게 1억8000만원에 놓은 전세 계약 만기 시점을 앞두고 있다. A씨는 이를 반전세로 전환할 계획이다. 금리가 낮은 상황이라 그동안에도 월세를 놓고 싶었지만 여의치 않았는데, 임대차 시장 분위기가 집주인 우위로 바뀐 만큼 계약도 바꿔보려는 것. A씨는 예금을 헐어 보증금을 일부 내주고 보증금 6000만원에 나머지는 월세로 받을 수 있도록 세입자를 알아봐 달라고 공인중개업소에 요청했다.

임대차 시장에서 물건이 부족해지면서 서울 일부 지역에서 전세가 줄고 월세와 반전세가 느는 현상이 나타나고 있다. 전세금 상승을 견디지 못한 세입자가 반전세를 요청하는 경우가 있는가 하면 위 사례처럼 집주인이 월세를 받기 위해 전세를 반전세를 돌리려는 경우도 생기고 있다. 전문가들 사이에서는 보유세 강화까지 겹치면서 앞으로 이런 현상이 더욱 가속화할 것이라는 의견도 나온다.

30일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 28일까지 서울시에 집계된 확정일자 신고일 기준 지난해 12월 서울시 아파트 전월세 거래량은 1만951건으로 11월(1만2167건)보다 10.0% 적은 상황이다.

이중 전세는 7695건으로 전월(8871건)보다 13.3% 줄었다. 월세 거래량이 3256건으로 전월(3296건)과 비슷한 수준인 것과 비교가 된다. 전체 전월세 거래 중 전세 비중은 72.9%에서 70.3%로 하락했다.

임대차 시장 거래 형태가 이렇게 바뀐 것은 임대차 시장에서 수요보다 공급이 적어지며 집주인 우위 시장이 됐기 때문이다. 실제 KB부동산 리브온에 따르면 지난해 2월 87.6까지 떨어졌던 서울 전세수급지수는 올해 1월 20일 현재 153.6까지 치솟은 상태다. 0~200 범위인 전세수급지수는 100을 초과할수록 '공급 부족' 비중이 크다는 것을 의미한다.

저금리인 상황에서 집주인 우위 시장이 되면 현금 여력이 있는 집주인은 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 시도를 하는 경우가 많다. 특히 12·16 대책 이후 보유세가 는 것도 집주인의 현금 선호를 늘린 요인으로 꼽힌다. 월세를 받아 늘어난 보유세를 충당하려는 것이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "금리가 낮다보니 집주인 입장에서는 전셋돈을 받는 것보다 월세를 받는 게 낫다는 인식이 확산할 수 밖에 없다"며 "더구나 종합부동산세가 강화되면서 앞으로 월세 비중이 더 커질 수 있다"고 말했다.

전세대출이 제한된 것도 이유로 꼽힌다. 정부의 갭투자 차단 조치로 9억원 이상 주택 보유 시 전세대출을 받기 어려워지자, 9억원 이상 주택을 보유하면서 전세 살이를 하고 있는 세입자가 반전세를 택할 수밖에 없게 된 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급이 부족한 일부 지역에서 세부담을 이사철 세입자의 임대료에 전가시킬 우려가 있다"면서 "기존 전세 대신 이른바 반전세로 전환할 가능성도 있다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 매매를 포기하고 전세를 택하는 사람 늘고 있어 올해 서울 전셋값이 4%가량 오를 것"이라며 "전셋값이 주택 시장 불안을 부추기는 불씨가 될 수 있다"고 경고했다.

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