12·16대책 효과 본격화..강남3구 아파트값 7개월여만에 하락

한국감정원 조사..재건축 이어 일반아파트도 급매물 늘어 약세 / 전세대출 규제로 강남 '반전세' 전환 움직임도

 
서울 강남 3구 아파트값이 지난해 6월 이후 처음으로 하락 전환했다. 12·16대책 이후 초고가 아파트에 대한 대출 규제와 보유세 강화 효과로 보인다.

23일 한국감정원에 따르면 20일 조사 기준 강남·서초·송파구 등 강남 3구 아파트값이 각각 0.01∼0.02% 떨어지면서 하락 전환했다.

강남 3구 아파트값이 떨어진 것은 지난해 5월 말∼6월 초순 이후 7개월여 만에 처음이다.

12·16대책 발표 이후 강남 재건축 아파트를 중심으로 수억원씩 내린 급매물이 나온데 이어 일반 아파트에서도 양도소득세 중과 유예기간 내 팔려는 일부 급매물이 나오면서 호가가 내려간 곳들이 많다.

감정원 조사 기준으로 강남구 개포 주공1단지, 대치동 은마아파트, 서초구 반포 래미안퍼스티지, 반포 리체, 송파구 잠실 주공5단지, 엘스, 리센츠, 파크리오 등 주요 아파트 단지에서 급매물이 나오면서 시세가 내려갔다.

송파구 잠실 주공5단지 전용면적 76㎡는 대책 발표 전보다 3억원 이상 빠진 18억8000만원짜리 매물도 나오고 있다.

강동구는 0.03% 올랐으나 지난주(0.04%)보다 오름폭은 줄었다.

나머지 구는 대부분 지난주와 오름폭이 비슷한 수준이거나 다소 둔화한 모습이다.

서울 전체적으로는 지난주 대비 0.03% 올라 5주 연속 오름폭이 둔화했다.

경기도의 아파트값은 0.19%로 지난주(0.18%)보다 상승폭이 커졌다.

2주 전 보합에서 지난주 0.13% 올랐던 과천시는 금주 들어 0.02% 하락하는 등 롤러코스터 장세를 보이고 있다.

수원 팔달구(0.78%)와 용인 수지(0.65%), 용인 기흥(0.50%) 등은 저가 주택 매입 수요가 몰리면서 강세가 지속됐고 하남시와 고양시도 각각 0.17%, 0.07% 오르면서 지난주보다 낙폭이 확대됐다.

지방에서는 대전(0.52%)과 대구(0.18%)의 아파트값이 지난주보다 많이 올랐고, 세종시도 0.34% 오르면서 지난주(0.14%)보다 오름폭이 커졌다.

대전시 유성구(0.73%)는 전민동과 계산동 등 그동안 상승폭이 낮았던 단지 중심으로, 서구(0.49%)는 둔산동과 정비사업 호재가 있는 탄방·월평동 등지의 가격이 많이 올랐다고 감정원은 설명했다.

전셋값은 서울이 0.10%로 지난주(0.11%)보다 오름폭이 소폭 둔화했으나 경기도가 0.17%, 지방이 0.08% 오르면서 지난주보다 상승폭이 커졌다.

서울은 9억원 초과 주택 보유자나 매수자의 전세자금 대출이 금지되면서 주로 고가주택 보유자들이 전세를 얻는 강남·서초구(각 0.15%)의 전셋값 오름폭이 지난주보다 둔화했다.

전세자금 대출을 못 받거나 만기 연장이 불가능한 일부 세입자들은 반전세 등으로 돌아서는 모습도 감지되고 있다.

수도권에서는 과천시와 광명시의 전셋값이 보합 전환했다.

한편 표준단독주택 공시가격 상승률이 발표된 가운데 오는 4월 발표할 아파트 공시가격이 얼마나 오를지에 관심이 쏠린다.

정부는 아파트의 경우 단독주택이나 토지보다 공시가격 현실화율이 상대적으로 높아 현실화율의 대폭 상승은 힘들 것으로 전망했다. 그러나 시세 급등을 반영하면 실제 공시가격의 상승률을 섣불리 예상하긴 어려울 것으로 보인다.

23일 국토교통부에 따르면 올해 1월1일 기준 표준단독주택 22만가구에 대한 공시가격은 전년 대비 4.47% 상승했다. 표준주택들의 시세변동 폭이 작아 지난해 9.13%에 비해 상승 폭은 축소됐다.

지역별로는 서울 6.82%, 광주 5.85%, 대구 5.74% 등 순으로 상승했으며, 제주 Δ1.55%, 경남 Δ0.35%, 울산 Δ0.15% 등은 하락한 것으로 조사·산정됐다.

표준단독주택 공시가는 재산세 등 과세자료나 복지 분야의 기초자료로 활용되는 전국 개별단독주택가격을 산정할 때 일종의 '샘플' 역할을 한다. 정부가 실시한 표준단독주택 공시가격은 해당 지자체들이 인근에 유사한 개별단독주택의 공시가격을 매기는 기준이 되므로 표준단독주택 공시가격이 오르면 전국 개별단독주택가격 상승에 영향을 준다

현재 아파트 공시가격 현실화율(68.1%)은 일반 단독주택(53%) 등보다 높다. 이 때문에 올해 현실화율은 지난해 대비 약 1%포인트(p) 증가한 69.1% 수준에 그칠 것으로 보인다.

문제는 시세변동이다. 지난해 하반기 부동산 시장이 과열되면서 시세 급등을 반영할 경우 실제 공시가격의 상승률은 현실화율과 관계없이 큰 폭이 될 가능성이 높다. 특히 9억원 이상의 주택들에 대한 공시가격 변동률이 높아 고가의 주택을 소유할수록 공시가격 상승폭이 커질 것으로 전망된다.

서울 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용면적 84.97㎡(22층)는 지난해 11월 29억5000만원에 실거래됐다. 이를 기준으로 시세반영률 69.1%를 적용하면 올해 공시가격은 약 20억3800만원으로 지난해 17억6800만원 대비 약 15% 오른다. 이 경우 종합부동산세는 509만원에서 743만원으로 약 46% 오를 전망이다.

국토부 관계자는 "기본 원칙은 시세 변동을 반영하면서 일부 현실화율이 낮은 부동산에 대해서는 현실화율을 제고할 것"이라면서도 "하지만 아파트 공시가격의 상승폭은 현실화율이 문제가 아니라 시세변동이 관건"이라고 설명했다.

김경호 기자 stillcut@segye.com