'청개구리 집값' 역대 정부, 규제정책 펼 때마다 급등했다

역대 정부 주요 부동산대책 분석
노무현 정부 '강력규제' 정책
전국 집값 6%·서울은 57% 상승
이명박 정부 '규제 완화·공급'
전국 아파트 16%↑·서울은 3%↓
박근혜 정부 '규제 완화→억제'
전국·서울 아파트값 10%씩 상승
문재인 정부, 7월부터 24주째 ↑

문재인 정부들어 18번째 부동산 대책이 발표된 가운데 과거 역대 정부들의 부동산 정책에도 관심이 쏠리고 있다.

정부의 부동산 정책은 국내외 경기 흐름에 따라 크게 부동산 경기 침체기에는 완화 정책을, 부동산 급등기에는 규제 정책을 펴는 것이 일반적이다. 하지만 정책의 시차로 인해 완화시기에는 대체로 집값이 안정되는 양상을 보이고, 반대로 규제시기에는 급등하는 양상을 보여왔다. 전문가들은 '12·16대책'에 대해 역대 어느 정부보다 강력한 대책이라고 평가했다.

■참여정부 전철 밟은 文 정부

18일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책은 12·16 대책 이전까지 과거 노무현 정부(2003년~2008년)의 부동산 정책을 대부분 반복하는 수준에 그쳤다고 평가 받는다.

실제 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제, 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 시행 등 두 정권은 비슷한 대책을 내놨다. 종합부동산세는 참여정부 때 처음 도입됐다. 특히 참여정부 시절 종부세 도입에 결정적인 역할을 한 '김수현 전 청와대 사회수석비서관'은 문 정부 임기 절반의 부동산 정책을 총괄했다. 참여 정부는 그 어느 정부보다 강도높은 부동산 규제책을 폈으나 집값을 잡는데는 실패했다. 임기 5년간 30여 차례 대책이 발표됐으나 전국 집값은 임기 중 6.62%가 올랐고, 서울 아파트는 57% 상승했다.

문 정부 역시 재작년 8·2대책, 작년 9·13대책 등 굴직한 종합 대책을 포함해 12·16대책까지 총 18차례 부동산 대책을 발표했다. 하지만 9·13대책 이후 안정세(32주 하락)를 타던 서울 집값은 올 7월 상승세로 전환된 뒤 현재 24주째 상승 중이다.

■규제 완화한 李, 朴 정부 집값 안정

2008년 글로벌 금융위기의 후폭풍 속에서 이명박 정부는 위축된 부동산 시장을 활성화 하기 위한 규제 완화책을 폈다. 이와 동시에 반값 아파트 등 서민 주거용 주택 공급을 확대하며 규제 완화와 공급 책을 함께 썼다는 평가다.

대표적으로 지방과 미분양 LTV 완화, 양도세 일시적 2주택 2년 연장 등을 포함한 2008년 6·11대책, 분양권 전매제한 완화, 재건축 안전진단 완화를 한 9·1대책 등이 있다. 더불어 공급책으로 보금자리 150만가구를 포함한 주택 공급 대책을 함께 실행했다. 부양책에도 불구하고 글로벌 경기침체 여파로 서울 등 전국 집값은 침체였다. 일례로 현재 20억 중반을 호가하는 잠실주공 5단지가 2008년 당시 8억 후반까지 떨어지기도 했었다. 2008년~2013년까지 전국 아파트 가격은 우상향 했지만 서울 아파트 가격은 오히려 더 낮아졌다. 이명박 정부 시절 아파트 가격 변동률은 전국 16%, 서울 -3%였다.

박근혜 정부는 주택 시장 거래 정상화를 위한 규제 완화와 공급 억제 정책을 시행했다.

지난 2013년 4·1 대책(기존주택 양도세 5년간 면제 등)과 8·28 대책(취득세율 영구인하 등) 등 강력한 완화책을 발표했다. 2014년에는 LTV와 DTI를 70%까지 허용해 주고 민간택지 분양가 상한제를 사실상 폐지하는 수순을 밟았다. 당시 '빚 내서 집사라'는 분위기 속에서 주택 거래량이 증가하고 주택 가격도 상승으로 전환됐다.

하지만 정권말 가계 부채가 급격히 증가하면서 위기 조짐이 보이자 중도금 대출 보증 강화 등 규제 강화로 정책 방향을 선회했다. 하지만 문 정부에 들어서도 주택 시장 과열과 가계 부채 증가세는 멈추지 않았다. 박근혜 정부 시절 아파트 가격은 전국과 서울 각각 10%씩 올랐다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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