강남·송파 재건축 단지 타격 받을 듯 [민간택지 분양가상한제 확대]

[경향신문] ㆍ관리처분인가 받은 서울 66곳도 적용 전망…사업 계획 다시 짜야할 수도

정부가 12일 민간택지에도 분양가상한제를 확대·적용하기로 한 것을 놓고 전문가들은 대체로 단기적으로는 분양가 인하에 따른 집값 안정이 이어질 것으로 예상하고 있다. 다만 분양가상한제가 특정 지역에만 실시되는 데다 향후 기준금리 추가 인하 가능성과 풍부한 시중 유동성 등을 고려하면 효과를 보지 못할 것이라는 우려도 나온다. 분양을 코앞에 둔 서울 강동구 둔촌주공 등 재건축 단지는 타격을 입을 수 있지만, 준공한 지 5년 이내의 신규 아파트로 투자 수요가 몰리는 등 풍선효과가 이미 나타나고 있다는 지적도 나온다.

■ 집값 안정? 새 아파트값은 상승

이번 분양가상한제 실시로 최근 다시 과열 조짐을 보이던 집값 상승세는 잦아들 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “낮아진 분양가는 청약 대기 수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격 상승 압력을 낮출 것으로 기대된다”며 “정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물려 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “분양가상한제 시행은 일반분양 수입 감소에 따른 사업수익 하락을 의미하므로 재건축·재개발 투자 수요가 줄어 가격 약세가 불가피할 것”이라고 말했다.

그러나 재개발·재건축 등 정비사업의 수익성이 낮아지면서 시장에서 분양가상한제 시행을 향후 공급량 부족의 신호로 받아들이는 경우에는 상황이 달라질 수 있다. 신축 아파트나 기존 아파트로 투자 수요가 몰리면서 이들 집값이 더 뛸 수 있는 것이다.

올해 공급물량이 많은 서울 강동구가 최대 수혜를 볼 것으로 업계는 예상하고 있다. 강동구의 ‘래미안명일역솔베뉴’는 지난달 말 입주를 시작했으며, ‘고덕그라시움’은 다음달 말 준공한다. 강동구 고덕동의 한 공인중개업소 대표는 “두 달 전 11억원대였던 고덕그라시움의 최근 호가는 13억원대”라며 “이들 단지는 분양가상한제 시행 여부와 상관없이 호가가 뛰었는데, 앞으로 집값이 더 상승할 것”이라고 말했다.

■ 재건축 단지들, 사업계획 바꾸나

분양가상한제 적용 시점이 ‘입주자 모집 승인 신청’으로 정해지면서 재건축·재개발 등 정비사업 단지들은 비상이 걸렸다. 국토교통부에 따르면 현재 서울에서 정비사업을 추진 중인 381개 단지 중 관리처분인가를 받은 단지는 66곳, 6만8406가구에 이른다. 이번 개선책 이전까지는 분양가상한제가 시행되더라도 영향권에 들지 않았던 곳들이지만 오는 10월 개선책이 시행되면 상한제가 적용될 수 있다. 송파구 잠실주공 5단지와 강남구 은마아파트 등 서울 강남권의 대표적인 재건축 단지들도 분양가상한제 대상이다.

현재 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공 1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4지구, 신반포4지구 등은 분양가상한제가 적용되면 사업 계획을 다시 짤 것으로 보인다.

분양가 통제를 피해 후분양을 고민하던 강남구 래미안 라클래시(상아2차), 서초구 래미안 원베일리(신반포3차) 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다. 현행 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다.

그러나 일각에서 이번 대책을 대수롭지 않게 받아들이는 분위기도 있다. 서울 송파구의 한 공인중개사는 “재건축 초과이익환수제를 부활했을 때도 당시에는 큰 타격이 있을 것 같았지만 시장에서는 금세 잊었다”며 “당분간 조용하겠지만 정부 의지가 확고하지 않을 경우 재건축 시장이 다시 불붙는 것은 시간문제”라고 말했다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com