[부동산 레이더] 도심근교 실버주택 늘려야

조현욱 더굿경제연구소 부사장

조현욱 더굿경제연구소 부사장

최근 우리나라의 고령화 추세는 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있다. 통계청 자료에 의하면 지난해 말 기준 65세 이상 고령인구는 14세 이하 유소년 인구를 추월한 13.8%에 달하고 있다. 올해부터 고령사회로 접어들었으며 2026년에는 고령인구 비중이 20%가 넘는 초고령사회가 될 것으로 예측되고 있다.

일본의 경우 개호보험이 도입된 2001년부터 유료노인홈 시장이 가파르게 상승했다. 이때 일본의 고령인구는 16.8%였다. 일본의 추세와 현재 국내 주택시장 상황으로 유추해보면 우리나라의 경우 2020년 이후부터 유사한 상황이 될 것으로 보여진다. 2020년 우리나라의 고령인구는 15.6%에 달할 것으로 예상되는데 이 시기가 바로 베이비붐 세대가 대부분 은퇴하고 고령인구가 되는 시점이다.

그러나 현재 우리나라는 고령인구의 실버주택에 대한 준비가 미흡한 상황이며 은퇴자 또한 노후 준비를 제대로 못하고 있다. 지난해 우리나라 50세 이상 인구의 가구주 평균 순자산은 3억원이 조금 넘는 정도인데 서울과 수도권을 제외한 지방의 아파트 1채 가격에 불과하다. 이들 가운데 은퇴자가 서울과 수도권에 내 집을 가지고 있는 경우 여전히 주택에 대한 이자를 지불해야 하므로 국민연금만으로는 생활이 쉽지 않을 전망이다. 이마저도 준비 못한 60세 이상 세대주도 절반에 달한다.

우리 국민의 기대 수명이 82년4개월 이므로 은퇴 후 수익 없이 주택에 이자를 지불하면서 20년 이상을 살아가야 한다. 100세 시대가 현실화 돼가는 현시점에서 보면 고령인구에 대한 주택 문제가 2020년부터 사회적 문제로 연계될 가능성이 높다. 실버주택은 협의로 시행사, 건설사, 병원 등이 관심을 보이고 있는 유료실버주택을 의미하며 법상으로는 유료노인복지주택이다. 은퇴한 고령자가 단체 또는 개인적으로 거주하며 분양 및 임대를 통해 운영되는 노인주거단지다. 만 60세 이상에게 공급하는 주택으로 일반 아파트가 주택법으로 관리되는 것과 달리 현재 노인복지법의 적용을 받는다.

국내의 경우 저소득 고령층 맞춤형 공공실버주택은 문재인 정부의 주거복지로드맵에서 임대주택을 5만호 공급을 계획하는 등 거북이 걸음마 수준이기는 하나 어느 정도 준비되고 있다.

그러나 중산층(5∼8분위) 고령인구를 위한 실버주택에 대해서는 아직 준비가 미흡하다. 현재까지 실버주택에 대한 시장 자체 형성이 제대로 안 되어 있어 사업주체들이 공급을 꺼리고 있으며 기존에 공급된 일부 실버주택도 제대로 자리를 잡지 못하고 있다. 은퇴자들도 아직 실버주택에 대한 인식수준이 낮다. 아파트의 자산가치가 올라갈 것이라는 기대감이 있어 쉽게 포기하기 힘든 면도 있다. 그러다 보니 실버주택은 밀려난 노인들만의 세상이라는 부정적 인식이 존재한다.

기존 실버주택이 실패한 이유는 대부분 도심에 벗어난 전원형으로 공급되다 보니 도시의 편리성을 추구하는 고객의 니즈에 부합하지 못했고 전용면적 85㎡를 초과한 중대형이 많아 비용 부담이 높았다. 재정적 안정성과 노하우가 있는 전문 운영사가 부족해 보증금 반환이 지연되거나 부대시설이나 의료시설 등이 제대로 운영이 안되는 운영상의 문제점도 있었다.

지방은 입주율이 낮아 매월 들어오는 운영비가 적게 들어가게 되고 그러다 보니 서비스 질 또한 하락하게 돼 입주민의 불만이 쌓이는 악순환이 되풀이됐다. 지난해 하반기 이후 국내 주택시장은 일부 지역을 제외하고서 점차 안정화돼 가고 있다. 이 시점에 시행사나 건설회사 등 사업 주체, 그리고 부동산 투자자의 틈새상품으로 실버주택을 준비하는 것은 어떨까. 이를 위해서는 무엇보다도 법제도 및 정부나 지자체의 지원이 필요하다. 현재는 중산층을 위한 실버주택에는 정부지원이 거의 없기 때문이다.

우선 '실버주택 = 전원형'이라는 공식에서 벗어날 수 있도록 도심 및 도시 근교에 실버주택이 공급될 수 있도록 정부나 지자체가 확고한 의지를 갖고 개발가능지역의 확대, 용적률 등 인센티브 부여, 금융 지원, 규제 및 세제 완화 등을 지원해줄 필요가 있다.

또 분양하는 실버주택의 경우 현재 노인복지법에 근거해 조성되는 탓에 주택도시보증공사 대상에서 제외되고 있다. 그러다 보니 1금융권의 대출이 불가해 다소 높은 금리로 중도금 대출을 받아야 한다. 이 부분은 보완할 필요가 있다. 다만 실버주택은 주변대비 가격이 80% 내외이나 1가구 2주택에 해당이 안되고 분양권 전매가 가능하다 보니 일부 투기 수요가 발생할 가능성이 높다. 이 부분은 강력하게 규제해 실버주택이 정말로 필요한 고령인구에게 혜택이 갈 수 있도록 해야 한다.

무엇보다 중요한 실버주택에 대한 운영업체의 재무적 안정성과 전문성 확보가 필요하다. 지난해 11월 분양한 GS건설 스프링카운티자이의 성공사례를 참조해 일정기간 운영도 시공사가 직접하거나 보증해주는 형태로 하는 것이 좋을 것 같다. 기본 운영 보증기간도 일반 아파트 A/S기간인 10년으로 하는 것이 좋을 것 같다. 시공사가 주관이 돼 주거, 의료, 운동, 생활, 시설, 금융, 여가 등에 대한 전문 운영인력을 구축한다면 서비스 질도 제고가 가능할 것으로 보인다.