[부동산S토리] '규제 무풍지대' 오피스텔, 괜찮을까

서울 마포구 도화동의 한 오피스텔. /사진=김창성 기자

안정적 임대수익 장점… 대지 지분 적어 환금성 불리

최근 수익형부동산시장에서 투자자의 이목이 오피스텔로 쏠린다. 문재인정부의 6·19 부동산대책 규제가 일부 과열지역을 포함한 아파트시장에만 국한돼서다. 특히 25개구가 모두 조정대상지역에 포함된 서울은 전매제한기간이 공공·민간택지 모두 소유권 이전등기 시점까지 확대 적용되며 이른바 투기수요의 발목을 제대로 잡았다. 과열지역을 잡는 동시에 무주택자 등 서민 지원에 초점을 맞춘 선별적 규제에 아파트시장 투자 길목이 막히면서 상대적으로 규제가 자유로운 오피스텔 투자의 중요도가 높아졌다. 다만 장기적 관점에서 환금성이 떨어질 우려가 있는 점은 유의해야 한다.

◆풍부한 1~2인가구 수요에 아파트투자 대체재 주목

아파트 투자의 대체재로 오피스텔 투자가 각광 받는 가운데 최근 소형 오피스텔의 거래가 급증했다. 

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올 1~5월까지 서울·경기·인천 지역의 오피스텔 총 거래건수는 총 8244건으로 이중 21~40㎡ 사이의 소형 오피스텔 거래건수는 4814건(58.4%)으로 집계됐다.

비슷하거나 더 작은 크기의 전용면적 41~60㎡는 1304건(15.8%), 20㎡ 이하는 886건(10.7%)으로 나타나 이들의 거래량을 모두 합치면 전체의 84.9%나 된다.

반면 중·대형에 속하는 전용면적 61~85㎡는 713건(8.6%), 86~110㎡는 330건(4%), 전용면적 111㎡ 이상은 197건(2.4%)에 불과해 최근에는 소형 오피스텔 거래량이 시장을 주도하는 형국이다.

이처럼 소형 오피스텔 거래량이 증가한 이유는 1~2인가구가 늘면서 수요층이 두터워져서다. 통계청 자료에 따르면 지난 2010년 835만여명이던 국내 1~2인가구는 2015년 기준 1020여만명으로 5년 전보다 무려 22%나 늘었다.

투자자들은 이점에 주목한다. 1~2인가구 증가로 풍부한 수요층이 보장된 소형오피스텔이 갈수록 과열 현상을 빚어 규제의 틀에 갖힌 아파트시장의 대체재가 되기 충분할 것이라는 판단이다.

서울 마곡지구의 한 오피스텔. /사진=김창성 기자

◆개발호재지역 노려라… 환금성은 글쎄

수익형부동산으로 각광 받는 소형 오피스텔 가운데 신도시 개발호재 지역이나 역세권 등이 주목받는다. 개발호재 지역이나 역세권은 출퇴근 직장인 등 수요가 풍부한 데다 수천만원의 프리미엄도 추가로 얻을 수 있어서다.

게다가 개발이 완료돼 신도시가 자리 잡고 유동인구가 늘면 월세도 덩달아 상승하므로 투자수익률이 증가한다. 실제로 이들 지역에서 공급되는 오피스텔의 인기는 남다르다.

지난해 3월 경기 고양시 삼송지구에서 분양한 ‘힐스테이트 삼송역’ 오피스텔은 최근 3000만~7000만원의 프리미엄이 붙었다. 단지 인근으로 삼송테크노밸리가 있고 스타필드 고양점이 연내 개장을 앞두는 등 개발호재가 풍부해 꾸준한 수요가 기대된다.

지난 2015년 분양해 완판된 1호선 금천구청역 역세권인 독산 롯데캐슬 골드파크타워 906 역시 3000만원 이상의 프리미엄이 붙어 거래되는 것으로 전해진다.

반면 주의해야할 부분도 있다. 오피스텔 투자는 단기적으로 임대수익을 올리는 데는 적합하지만 장기적인 관점에서는 투자가치가 낮아 환금성이 떨어져서다.

고종완 한국자산관리연구원장은 정부 규제로 오피스텔 시장에 풍선효과가 불어 닥친다는 것은 반만 맞고 반은 틀리다며 오피스텔 투자에 유의해야 한다고 조언한다.

그는 “33㎡의 오피스텔의 대지지분은 5.9~6.6㎡에 불과하다. 이는 땅값이 뛰지 않으면 절대 시세차익을 거둘 수 없다는 뜻”이라며 “오피스텔은 꼬박꼬박 임대수익을 올릴 수 있는 장점 외에 장기적 관점에서 미래가치가 떨어진다는 점도 주목해야 한다”고 강조했다.

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김창성 기자
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