[김기자의 톡戰] 전셋값 폭등, '깡통전세' 불안한 그림자 드리운다

 

"전세 계약하기 전 '깡통전세' 위험이 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또 등기부등본을 체크해 근저당이 많이 잡혀있거나 전세가율이 지나치게 높은 주택은 피해야 합니다. 전세금 반환보증 보험을 드는 것도 한 방법이 될 수 있습니다."

서울·수도권을 비롯 전국 주택시장에 이른바 '깡통전세' 주의보가 발령됐다.

25일 부동산업계에 따르면 내년 주택시장은 11.3 부동산대책과 대출규제 등의 영향으로 매매가 상승세는 올해보다 위축될 것으로 보인다.

이에 반해 금리 상승 가능성에도 여전히 저금리 기조가 유지되는 만큼 전셋값은 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.

내년 전국 주택 전세가격은 지금의 비싼 가격을 유지하는 한편, 집값은 하락할 가능성이 커졌다. 이에 집을 처분해도 전세보증금을 돌려주기 어려운 '깡통전세' 위험이 올해보다 더 높아질 것으로 보인다.

◆내년 주택 전셋값 유지…집값 하락 가능성 '高高'

실제 올해 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 역대 최고치를 기록하면서 이같은 우려는 꾸준히 제기되어 왔다.

KB국민은행에 따르면 지난달 전국 주택종합 전세가율은 지난 4개월에 이어 68%를 기록했다. 이는 국민은행이 통계를 집계한 이후 역대 최고치다.

같은 달 전국 아파트 전세가율도 3개월 연속 75.4%를 이어갔다. △서울은 73.3% △수도권은 76.4% △6대 광역시는 74.1%다.

하지만 이는 평균치일 뿐이다. 역세권 소형아파트 등 전세 수요가 많은 주택을 중심으로 전세가율이 90%에 달하는 곳도 부지기수다.

이처럼 전세가율이 높은 주택이 만약 내년에 매매가가 위축되면 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 속출할 수 있다.

◆서울 역세권 소형아파트 전세가율 90% 육박…매매 위축되면 전세보증금 반환 어려워져

이에 전세보증금을 지키기 위한 세입자의 주의가 요구된다.

상황이 이렇자 최근 금융감독원과 은행연합회는 전세자금대출 취급 관련 소비자에 대한 안내를 강화하기 위해 표준안내서와 보증상품별 비교안내문을 마련했다.

전세자금대출이란 세입자(임차인)가 전세계약 종료시 집주인(임대인)으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다.

한국주택금융공사 등 보증기관의 보증서 발급을 통해 취급하며, 은행은 임대차보증금반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 담보권인 질권을 설정하거나 채권을 양도받는다.

세입자는 우선 해당 전세 가격이 폭등한 것은 아닌지, 집주인의 근저당 설정액 등 채권이 얼마나 있는지 확인할 필요가 있다.

집주인에게 돌려받을 보증금과 임대차보증금반환채권보다 우선하는 채권(근저당 설정액 등)의 합계액이 주택가격을 초과할 경우 보증금을 돌려받지 못한다.

필요시 전세계약 종료 후 임대인의 보증금 반환을 보장하는 '전세금보장보험'에 가입하는 것도 도움이 된다.

◆전세보증금+근저당 설정액 등 채권 > 매매 시세, 보증금 돌려받지 못한다

전세대출을 받기 위해서는 임대인의 협조도 필요하다. 민법에 따라 은행에서 전세대출을 받으면 채권보전조치(질권설정 또는 채권양도)가 이루어진 사실을 집주인에게 통지하거나 승낙 등 협조를 받아야 한다.

다시 말해 집주인이 전화연락에 응하지 않거나 '임대차계약사실확인서'에 서명 등을 하지 않으면 대출이 거절될 수 있는 셈이다.

때문에 원활한 계약 체결을 위해서는 집주인과 전세계약을 체결하기 전에 미리 '전세자금대출을 받는다는 사실과 이에 대한 동의를 얻어 놓는 것이 좋다.

이를 알지 못하면 집주인은 채권확인통지서에 서명하면 자신의 부동산 소유권에 영향을 갖는 것은 아닌지 우려해 거절할 가능성이 높다.

금감원은 또 보증기관별 상품의 장단점을 파악할 수 있도록 '비교안내문'도 작성했다. 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 보증기관별 취급상품에 따라 보증대상과 대출한도 채권보전절차 등을 설명한다.

전세자금대출 표준안내서는 임대인용·임차인용으로 나눠 각 영업점과 부동산중개업소에 비치되어 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com