[뜨는 수익형부동산①]수익률 뚝?..이색상가-실속형오피스 '맑음'

【서울=뉴시스】신정원 기자 = 독창적인 아이디어로 틈새시장을 노리거나 초기 투자금을 낮춘 실속형 수익형 부동산이 뜨고 있다.

공급과잉과 초기 투자금 상승(고분양가)으로 인해 전통적인 상가와 오피스텔, 빌딩 등의 수익률은 내리막길을 걷고 있지만 한 단계 진화한 형태의 수익형 부동산이 틈새 시장을 공략하며 매력적인 투자처로 떠오르고 있다.

10일 부동산업계에 따르면 수익형 부동산이 변신에 변신을 거듭하고 있다. 일반적인 상가·오피스텔에서 벗어나 분양형 호텔, 지식산업센터(옛 아파트형 공장), 테라스·스트리트 상가, 섹션·미니 오피스, 게스트하우스 등으로 진화하고 있다. 최근엔 숙박시설을 오락시설(방탈출 카페)이나 주거용 오피스텔과 결합한 신개념 복합공간이 선보이기도 했다.

상가는 여전히 수익형 부동산의 효자 상품이다. 부동산114에 따르면 올해 2분기 수익률은 연 4.4%로 2011년 같은 기간 3.7%에 비해 0.7%포인트 올랐다. 이는 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치이기도 하다.

특히 풍부한 유동인구와 배후수요를 안은 이색 상가들이 인기를 끌고 있다. 주로 주상복합 대단지를 끼고 있거나 특색있는 분위기로 대규모 상권을 형성하는 경우가 많다.

유럽풍 스트리트형 쇼핑몰인 일산신도시 '라페스타'를 비롯해 이색 카페들이 몰려 있는 분당 '정자동 카페거리', 프랑스 거리를 모티브로 한 판교 '아브뉴프랑' 등이 대표적이다. 공원과 호수, 강과 연계하거나 보행자전용도로를 조성한 친환경 설계도 늘어나고 있다.

오피스텔 수익률은 하락세다. 공급이 폭증하면서 공실이 늘고 임대수익이 낮아졌기 때문이다. 연평균 수익률은 2010년 6.17%에 달했으나 2011년 5.91%, 2012년 5.85%, 2013년 5.77%, 2014년 5.66%, 지난해 5.53%로 내리막길을 걷다 올해 1분기 5.5%, 2분기 5.49%까지 떨어졌다.

반면 분양가는 계속 올라 초기 투자금 부담은 늘고 있다. 분양가는 2002년 3.3㎡당 평균 561만원이던 것이 지난해 784만원까지 올랐다. 올해 2분기에는 824만원까지 뛰어 가파른 상승세를 보이고 있다.

이에 초기 투자부담을 줄이고 효율성을 높인 실속형 오피스텔·오피스가 주목받고 있다.

특히 섹션·미니 오피스가 각광받고 있다. 이는 대형 업무빌딩을 소형으로 쪼개 판매하는 수익형 부동산이다. 일반 오피스에 비해 적은 비용으로 투자가 가능하고 공간 효율성이 좋아 선호도가 높다. 정보기술 분야에 특화한 지식산업센터(옛 아파트형 공장)와 달리 업종에 제한이 없다는 점도 장점이다.

중도금 무이자 혜택을 주는 오피스텔도 있다. 투자자 입장에선 분양가의 10~20%만 계약금으로 내면 잔금을 낼 때까지 여유가 있다. 특히 대학가에 소형 타입으로 구성한 오피스텔은 대학생과 직장인 수요가 풍부해 안정적인 투자처로 꼽힌다.

업계 전문가는 "수익형 부동산에 대한 기대 수익률이 3~4%만 돼도 예금이자보다 높아 투자처를 찾지 못한 투자수요가 꾸준하다"며 "입지가 좋은 곳은 팔았을 때 시세차익도 기대할 수 있다"고 설명했다.

이어 "올해 12월 미국 금리인상 가능성이 있지만 한국은 현재 1%대 초저금리인데다 향후 전망도 단언할 수 없는 상황"이라며 "정부의 부동산 규제 정책도 현재 주택시장에 집중돼 있는 만큼 당분간 수익형 부동산 수요는 지속될 것"이라고 예상했다.

다만 전문가들은 '묻지마식 투자'는 금물이라며 입지와 공실률 등을 따져 신중히 투자해야 한다고 조언하고 있다.

공급이 늘면서 공실률은 올라가고 수익률은 떨어지고 있는데 향후 이같은 현상은 더욱 심화할 것이란 설명이다. 실제 부동산114에 따르면 오피스텔 분양물량은 2013년 3만9000실, 2014년 4만3000실, 지난해 6만5000실로 급증하고 있다. 올해에는 8월까지 3만7000실이 공급돼 연말까지 치면 지난해와 비슷한 수준이 될 것으로 예상되고 있다.

업계 전문가는 "공급과잉으로 공실이 늘어날 경우 수익률이 떨어지고 매매조차 쉽지 않은 상황이 올 수 있다"며 "특히 금융대출 비중이 높을 경우 금리가 오르면 금융비용이 수익을 역전할 수 있어 주의해야 한다"고 말했다. 그러면서 "묻지마식 투자보다는 공실률과 원인 등을 꼼꼼하게 따지고 자기자본 비율을 높이는 방향으로 투자하는 것이 좋다"고 강조했다.

또 다른 전문가는 "역세권이나 대학가, 산업단지 인근 등 수요가 풍부한 지역인지 살펴봐야 한다"며 "또 당장의 수익률만 보고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 수익성보다는 안정성에 무게를 두고 투자할 필요가 있다"고 했다.

jwshin@newsis.com

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