집단대출·전매제한 그대로.. '뇌관'은 남겨둔 부실 대책 지적

11월부터 소득자료 확보 의무화 대출 증가억제 효과에는 회의적 부동산 경기악화 우려감에 전매제한 규제 제외 도마위

■ 가계부채 종합대책

이번 가계부채 관리방안에서 정부는 가계부채 급증의 '주범'으로 집단대출을 지목했다. 그러나 집단대출에 대한 본격 규제는 '추후'로 미뤘다. 실수요자 위주의 대출 및 주택 적정공급을 유도하겠다는 방침도 '분양권 전매제한' 제외로 알맹이 없는 대책이라는 비판이 나오고 있다.

◇집단대출 규제, 여전히 난망=현재 집단대출은 금융당국이 시행하고 있는 대출심사 강화방안인 '여신심사선진화가이드라인'에서 제외돼 있다. 당초 금융당국이 가계부채 증가를 이유로 관련 방안을 시행하겠다고 했을 때, 집단대출을 예외로 둬 '반쪽짜리' 방안이 될 것이란 지적이 쏟아졌다.▶본지 2015년 12월 15일자 5면 '아파트 중도금 집단대출 제외 논란' 참조

여신심사가이드라인 적용을 받는 일반 주택 구입자의 경우 담보대출을 받으려면 '상환능력' 입증을 위해 실질 소득에 대한 증빙을 하고, 자동차 할부금까지 포함한 총부채비율을 고려해 대출 한도를 정해야 한다. 하지만 아파트 신규 분양 등에 시행되는 집단대출을 받으면 소득 증빙이나 부채비율 등의 제한 없이 건설사의 보증으로 대출이 진행되기 때문에 상대적으로 대출이 쉽다. 금융감독원이 최근 금융회사의 집단대출 현황에 대한 현장점검을 벌인 결과, 올 상반기 진행된 집단대출 중 중도금 대출자의 소득을 제대로 확인하지 않고 대출을 해 준 경우가 41.3%에 달했다. 잔금 대출은 10% 가량이 소득파악이 되지 않은 채 대출이 이뤄졌다. 대출금을 갚을 능력이 있는지 최소한의 확인도 거치지 않고 건설사 보증만으로 대출을 시행한 것이다.

쉽게 받을 수 있는 집단대출은 결국 가계부채 폭증의 주요인이 됐다. 한국은행이 공개한 주택담보대출 중 집단대출 증가량을 보면 지난해 8조7000억원으로 주택담보대출 중 12.4%를 차지했던 집단대출은 올 상반기 11조6000억원으로 전체 주택담보대출 중 49.2%를 차지할 정도로 크게 치솟았다.

그럼에도 여전히 정부는 집단대출을 대출심사 강화 규제에 포함하지 않았다. 도규상 금융위 금융정책국장은 "중도금대출은 보증부 대출인 데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵고, 현행 선분양 제도하에서 잔금대출을 규제하는 것은 실수요자 내집마련 및 입주를 제한하는 문제가 있을 수 있다"며 "집단대출에 대한 규제를 당장 적용하는데는 어려움이 있다"고 말했다.

다만 정부는 집단대출 대출자에 대한 소득자료 확보를 오는 11월부터 의무화하고 중도금 대출이 입주 시점에서 현 여신심사선진화 가이드라인과 유사한 형태의 '장기 분할상환·고정금리부 잔금대출'로 전환되도록 유도하겠다는 방침을 제시하는 등 일부 보완책을 내놨다.

하지만 이는 집단대출에 대한 근본적인 규제는 아니라는 점에서 비판을 받고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구원은 "중도금 대출 때 개인의 상환능력을 심사해 대출 증가세를 억제하는 것만이 해결방안이 될 것"이라고 말했다.

◇실수요자 보호 외치면서 전매제한은 제외=분양 시장 투기 수요를 잡겠다며 보증 건수와 한도를 축소하면서 정작 분양권 전매제한은 제외한 것도 도마에 오르고 있다.

정부는 오는 10월부터 공적 보증기관인 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금보증을 기존 전액 보증(100%)에서 부분보증(90%)으로 전환한다. 이를 통해 은행의 사업 타당성 검토 강화를 유도하겠다는 방침이다. 주금공과 HUG의 중도금 1인당 보증건수 한도도 같은 시기부터 통합 관리하기로 했다. 현행 최대 4건까지 가능하던 보증 건수를 주금공과 HUG 통합 2건으로 제한하겠다는 방침이다.

이문기 국토부 주택정책관은 "투기수요가 아닌, 실수요자 입장에서 중도금 대출기간 중 3건 이상의 다른 신규주택의 분양을 받을 이유가 많지 않다"면서 "보증건수 축소는 생애 전반에 걸쳐 받을 수 있는 보증건수가 아닌, 특정시점에 도합 2건 초과를 제한하는 것으로, 중도금 보증기간이 끝난 후(잔금대출로 전환, 보증해지) 다른 신규주택을 분양받으면 다시 보증을 이용할 수 있다"고 설명했다.

이 정책관은 또 "이같은 방식은 상환능력도 없이 분양을 받아 웃돈을 받고 판매하는 투기세력을 억제할 수 있어 실 수요자에게 불이익이 돌아가는 경우를 최소화 할 수 있다"면서 "실수요자를 보호하고 가계부채의 질을 개선하면서 부동산 시장에 주는 충격도 최소화 할 수 있다"고 말했다.

그러나 실 수요자를 가장 강력하게 보호할 수 있는 분양권 전매제한은 이번 대책에서 제외됐다. 보증 한도 축소 등으로 오히려 서민 실 수요자의 주택 구입 부담만 늘렸다는 평가도 나온다.

분양권 전매제한은 신규 분양 아파트를 매입한 후 일정 기간 동안 매매를 금지하는 제도다. 금융당국은 제한 강화를 요구했지만 주택·건설 경기 위축을 우려하는 국토부의 반대로 제외된 것으로 알려졌다.

국토부 측은 "수요 측면에 영향을 주는 분양권 전매제한을 강화하면 단기적으로 주택시장의 수요와 공급의 괴리를 더 키울 수 있다"며 "서울 강남 지역이나 수도권 일부 지역에서 분양권 전매가 과열 양상을 보이고 있지만 전국적으로는 수요가 과열됐다고 보기 힘들고 주택 공급이 계속 늘어나는 상황에서 분양권 전매제한 강화 등의 조치로 수요가 줄어들 경우, 부동산 시장이 급격히 냉각될 수 있다"고 설명했다.

강은성기자 esther@dt.co.kr

◇ 가계부채 관리 방안 Q&A

정부가 25일 발표한 가계부채 관리방안에는 금융 등 수요뿐만 아니라 택지 등 주택공급 측면의 대책이 포함됐다는 특징이 있다. 또 이전보다 완화된 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 다시 강화할 필요가 없는지에 대해 정부는 현재 이전 수준으로 환원할 계획이 없다고 밝혔다. 정부가 이날 발표한 가계부채 대책을 문답 형식을 구성했다.

Q>이번 가계부채 관리방안의 특징은

A> 가계부채 대책으로는 최초로 주택공급 관리 포함이 됐다. 그동안 가계부채 대책은 부채관리를 중심으로 상환능력 제고를 위한 소득증대 및 서민·취약 계층 지원에 초점이 맞춰졌다.

이번 대책은 최근 집단대출 증가의 요인이자 향후 가계부채에 부담이 될 수 있는 주택 공급과잉을 최소화하기 위해 택지공급 축소 등 주택정책 측면의 근본적 대응 추가했다.

Q>최근 가계부채 증가의 원인은

A> 최근 가계부채 증가속도가 빠른 원인은 은행 주택담보대출 중 집단대출과 비은행권 대출 전반의 빠른 증가에 따른 것이다. 은행권 주택담보대출(주담대)은 가이드라인 시행 등으로 현저히 둔화된 반면, 집단대출은 분양시장 호조로 빠르게 증가했다. 올해 상반기 중 은행권 개별 주담대는 22조2000억원 감소했지만 집단대출 증가규모는 13조1000억원으로 확대됐다.

Q> 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 다시 강화해야 하는것 아닌지

A> LTV와 DTI 규제 합리화는 지난 10여년 전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적 보완한 것이다. 정부는 현재 환원 계획이 없다고 밝혔다.

Q> 집단대출에 DTI와 여신심사 가이드라인을 적용해야 하지 않는지

A> 현 단계에서 개별 주택담보대출에 적용하는 여신심사 가이드라인이나 DTI 규제를 집단대출에 그대로 적용하기는 어렵다는 게 금융당국의 생각이다. 중도금대출은 보증부 대출인 데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵다는 것이다. 대신 이번 대책에서는 그동안 상환능력 심사 등의 규제 예외로 인정되어온 집단대출 관리를 위한 다양한 조치가 포함됐다.

Q> 은행 여신심사 가이드라인으로 인한 풍선효과로 제2금융권 대출이 늘어나고 있는 것 아닌지

A> 비은행권 대출 증가에는 여신심사 가이드라인 시행에 따른 은행권에서 비은행권으로의 수요전이(풍선효과)도 일부 있다. 하지만 은행권과의 대출금리 격차 축소로 차주의 비은행권 대출 유인이 커지는 가운데 비은행권이 국공채 투자보다 수익률이 높은 가계대출 영업을 강화하는 데 따른 측면도 있다.

Q> 공적 보증기관 중도금 보증 건수 축소(각 2건 → 도합 2건)가 수분양자(분양을 받는 사람)에 대한 과도한 금융제약을 초래하는 것 아닌가

A> 중도금 보증 건수를 축소(각 2건 → 도합 2건) 하더라도 과도한 금융제약을 초래한다고는 볼 수 없다는 게 정부의 생각이다. 투기수요가 아닌 실수요자 입장에서 중도금 대출기간 중 3건 이상의 다른 신규주택의 분양을 받을 이유가 많지 않다는 것이다.

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