"부동산 불법 거래 극성, 정부가 투기 부추긴 것"

전문가들 "아파트 청약·전매·재당첨이 불법전매 부추긴 주범"

<아이뉴스24>

[조현정기자] 분양권 거래의 대부분이 불법 거래로 추정되지만 은밀한 거래로 인해 적발하는 데 어려움이 많은 것으로 나타났다.

전문가들은 9일 국회에서 열린 '박근혜 정부 부동산 투기 확산과 공급 과잉 해결 방안 토론회'에서 실거래 허위 신고 적발 건수가 최근 들어 급증하는 등 불법 거래가 극성을 부리는 것에 대해 정부가 나서서 투기를 부추긴 결과라며 현재의 부동산 정책을 비판했다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "거래 활성화를 위해 분양 시장에 대한 규제를 과도하게 푼 부메랑인 셈"이라며 "지난 2년간 최경환 부총리가 추진한 양적완화 정책의 일환으로 국민들로부터 대출을 일으켜서라도 주택을 사라고 부추긴 '전방위적인 규제 완화'가 분양시장을 지금과 같이 불필요하게 확장, 불법 전매를 알고도 방치한 꼴이 됐다"고 지적했다.

특히 정부가 도입한 거래 활성화를 위한 저인망식 규제 완화 정책으로 금리 인하, LTV 등 대출 규제 완화, 분양가 상한제 철폐, 청약 1순위 자격 완화, 전매제한 완화, 재당첨 금지 폐지, 재건축 연한 단축, 재건축 부담금 3년간 유예 등 무수히 많지만 이 중 아파트 청약·전매·재당첨 '3중 규제 완화'가 투기적 불법전매를 부추긴 주범이라고 꼬집었다.

◆국토부 등 정책 당국, 공급주의 입장 버려야

지난 3일 발표한 '전국 주택 거래 현황'에 따르면 상반기에 거래된 주택 73만1천603건 중 분양권 거래량은 총 20만6천890건으로 전체 주택 거래량의 28.3%다.

이는 2006년 실거래가 조사 이후 주택 거래량이 최대치에 달했던 작년 동기 24.5%에 비해 3.8% 포인트 높다. 주택시장 호황이었던 2006년 분양권 거래량이 전체 거래량의 15.7%에 비하면 10년 사이 10% 포인트가 높아진 것이다.

분양권 거래 비중이 급격히 커진 것은 청약 제도의 간소화와 규제 완화 등으로 분양 물량이 급증하고 청약 순위 내 마감과 계약률 호조로 분양권 거래가 활발하게 이뤄진 것으로 풀이된다.

아울러 현 정부의 주택 정책의 문제점을 맹목적 거래 활성화, 가계부채 급증, 전월세난 지속을 꼽았다.

조 교수는 "가격 상승, 불법전매, 소유 집중, 투기적 매입, 청약 가열 등의 문제를 구조적으로 낳는 선분양 제도는 건설 공정이 80% 이상이 된 상태에서 분양하는 후분양제로 바꿔야 한다"고 강조했다.

또 "후분양제는 모든 민영주택에 적용돼야 하지만 현실화를 위해서는 선분양 제도에 맞춰진 인허가, 건설 방식, 금융, 세제, 지원 제도 등을 모두 후분양제 중심으로 바꿔야 한다"며 "주택 보급율이 110% 넘어서고 투기적 수단에서 주거 수단으로, 매매에서 임대로 주택·주거의 성격과 유형이 바뀌고 있는 만큼 중장기적으로는 사실상의 시장 규제인 '분양 제도' 자체 폐지도 적극 검토돼야 한다"고 말했다.

특히 공급자 중심 분양 제도를 폐지하는 대신 '소비자 주문 생산'과 같은 소비자 중심의 공급 제도의 다변화를 적극 추진하고 이를 위해 국토부 등 정책 당국이 공급 주의 입장을 먼저 버려야 한다고 설명했다.

◆부동산 실거래 신고 위반 적발, '빙산의 일각'

현재 청약 시장 불법 행위로는 '위장 전입·전출에 의한 청약', '청약통장 사고하는 행위', '전매 제한 기간 중 불법전매', '다운·업계약 등 실거래가 허위 신고', '떳다방·시행사·중개업소 등의 불법 중개' 등 다양하다.

조 교수는 "모두 분양권(입주권)의 불법전매로부터 부당한 이익, 즉 투기적 이익을 얻는 것을 목적으로 하는 위법 행위들인데 분양권 거래의 4분의 1 정도가 이러한 위법적인 투기적 거래로 추정된다"며 "특히 강남 재건축 일반 분양이나 신도시 분양권 매매의 대다수가 이런 식으로 거래되는 것으로 알려져 있다"고 말했다.

앞서 국토부는 올 상반기 부동산 실거래 신고 위반 등으로 1천973건을 적발, 총 126억4천만원의 과태료를 부과한 바 있다.

이에 대해 조 교수는 "이것은 빙산의 일각에 불과한 '공공연한 비밀'"이라고 지적했다.

그는 "지난 6월 21일부터 23일까지 국토부가 청약 불법 행위 및 실거래가 허위 신고 등에 대한 집중 실태 점검를 실시했는데 위례 신도시의 경우 분양권 거래가 전달에 역대 최고치를 기록했지만 단속 기간 동안은 반토막 수준으로 줄었다"며 "단속 이후 거래가 급감한 것은 그만큼 불법 거래가 많았음을 입증하는 것"이고 밝혔다.

이어 "분양 거래를 활성화하기 위해 완화된 청약 제도, 1순위 자격, 전매 제한, 재당첨 금지 철폐 등은 본래대로 환원하거나 다시 강화돼야 한다"며 "1순위 자격에 대해선 실수요자가 최우선 기준을 다시 강화하고 투기적 전매를 봉쇄하기 위해서는 전매 제한의 기한을 최소 3년으로 늘리되, 불법전매 등 실거래 위반은 실시간으로 단속하고 처벌을 강화하는 상시 시스템이 필요하다"고 강조했다.

◆서민층 우선시 하는 임대주택 공급 필요

송인호 한국개발연구원 연구위원은 "최근 가계 대출이 1천223조원을 상회하는 가운데 주택담보대출의 증가 속도가 빠르게 나타나고 있다'며 "가계 부채 증가 주요 원인으로 주택담보대출 증가 속도가 가계 부채 증가의 주요 동력으로 작용했다"고 설명했다.

송 연구위원은 가계 부채 대응 방안에 대해 "여신심사 가이드라인 예외 조항을 보완해 집단 대출 등 가계 대출 규제의 사각지대를 축소시킴으로서 가계 부문에 대한 건전성 관리를 강화할 필요가 있다"고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "규제 강화 신호가 감지되지 않는 상태에서 분양시장에 대한 관리가 필요하다"며 "규제 강화 신호가 시장에서 감지되면 최근 안정적 상태(전세 및 매매 미미한 상승, 월세 하향 안정)의 시장 상황이 불안해질 수 있다"고 말했다.

특히 전문가들은 저소득층을 위한 정책이 중산층 이상의 정책으로 변모해서는 안된다며 정부가 추진하는 기업형 임대주택 사업은 서민층을 위해 추진하기 보다는 중산층 이상을 대상으로 추진하고 있다고 설명했다.

정성훈 대구 가톨릭대학교 경제통상학부 교수는 "임대주택 공급량만 판단해 민간 건설사와 시행사 주도의 시장 친화적으로 공급하고 있는 것"이라며 "기업형 임대주택 사업이 주변 시세보다는 저렴하다고 하지만 서민들이 느끼는 가격과는 큰 괴리가 있다"고 지적했다.

그러면서 "많은 공급량이 아니더라도 서민층을 우선시 하는 임대주택 공급이 절실히 필요하다"고 말했다.

조현정기자 jhj@inews24.com

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