[9.2주거안정대책]단독주택 리모델링 '일석삼조' 사업될 것(일문일답)

[이데일리 김성훈 기자] 정부가 오래된 단독주택을 고쳐 1인 가구용 임대주택으로 활용한다. 리모델링 사업에 참여한 집주인은 자기 집에 살면서 최소 8년~최대 20년간 매달 54만원 가량의 임대 수익을 얻게 된다. 임대·공실 운영은 한국토지주택공사(LH)가 맡고 임대기간이 끝나면 해당 주택은 집주인에게 반환된다.

국토교통부는 2일 이러한 내용을 담은 ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’을 내놨다. 이번 대책에서 눈길이 가는 부분은 노후 단독주택에 대한 ‘리모델링 임대 활성화’ 방안이다. 교통여건을 갖췄지만 지은 지 20년이 넘어 임대용으로 쓸 수 없는 낡은 단독주택을 다가구 임대주택으로 활용한다는 것이 골자다.

다음은 국토교통부와의 일문일답이다.

△이번 대책이 특별히 독거노인과 대학생 지원에 집중된 이유는 무엇인가.

-저소득층 등 주거 취약계층에 대해 주거급여, 공공임대주택 등의 주거지원을 하고 있지만 독거노인, 다른 지역 출신의 대학생 등 저소득 1인 가구에 대한 지원은 부족한 상황이었다. 독거노인·대학생 등 저소득 1인 가구에 대한 임대주택 공급을 확대하고, 보증금 융자 지원 등을 통해 주거비 부담을 덜어주고자 하는 것이다.

△독거노인과 대학생에 대한 지원강화로 다른 주거 취약계층에 대한 지원이 약화되는 것 아닌가.

-독거노인과 대학생에 대한 지원강화는 기존 공공임대 공급물량(11만 가구)외에 추가로 공급(총 5000가구)하는 것이므로 다른 주거 취약계층의 역차별 우려는 없을 것으로 보인다.

△집주인 리모델링 임대사업에 대한 수요는 충분한가.

-서울시의 경우 집주인 리모델링 임대 사업을 실시할 수 있는 조건(준공 후 10년·대지면적 100㎡이상)을 갖춘 단독주택은 약 6만 6160가구다. 특히, 서울 정릉의 단독주택 소유자에 대한 표본조사(35명)결과, 86%(30명)가 집주인 리모델링 사업참여 의사를 나타냈다. 여기에 전국적으로 노후단독주택이 밀집된 재개발 해제지역, 주거환경관리구역 등을 고려하면 리모델링 수요는 충분할 것으로 보인다.

△정부가 집주인 리모델링 임대사업을 저리로 지원하는 이유는 무엇인가.

-집주인 리모델링 임대사업은 주거 취약계층에게 도심의 임대주택을 싼값에 공급하고 집을 소유하고 있지만, 생활비가 부족한 은퇴 세대에게 연금처럼 임대료 수입을 지급하는 구조다. 오래된 단독·다가구 주택을 개량해 도심 주거환경개선에도 일조하는 등 일석삼조의 사업인 만큼 적극적인 지원이 필요하다.

△국토부가 주도적으로 뉴스테이 공급촉진지구를 지정할 것인가.

-뉴스테이 공급 활성화를 위해 시행 초기에는 국토부장관이 적극적으로 공급촉진지구를 지정할 계획이다. 다만, 시·도지사가 직접 공급촉진지구로 지정하고자 하는 지구에 대해서는 지자체 입장을 존중할 계획이다. 아울러, 지구 지정시 혼란이 없도록 현재 마련 중인 ‘민간임대주택 업무처리지침’에 국토부 장관이 공급촉진지구를 지정할 수 있는 요건을 명확히 규정할 예정이다.

△이번 대책으로 정비사업이 과열되고 이주수요를 증가시켜 전월세난을 악화시키는 것 아닌가.

-이주수요는 사업 후반 단계(관리처분인가 이후)에서 발생하는데 이번 대책은 조합설립 등 사업 초기 단계의 절차를 간소화한다는 점에서 직접적인 이주수요 증가로 이어지지 않을 것으로 본다. 그럼에도 불구하고 이주수요 증가가 우려될 경우에는 지속적인 모니터링과 상담센터 운영을 통해 인근 지역의 입주정보를 제공하고 필요 시 지자체와 협의해 이주시기를 조정하겠다.

△재건축의 동별 동의요건을 완화할 경우, 상가 등 일부 소유자의 의사가 무시될 우려는 없는가.

-동별 소유자의 동의요건 완화는 상가 등 일부 소유자의 반대로 전체 사업이 장기지연되는 것을 방지하기 위한 것이다. 아울러 동별 동의요건은 완화하지만, 전체 토지등 소유자의 3/4 동의 및 전체토지 면적 3/4 동의요건은 현행대로 유지돼 소수의사는 충분히 보호할 수 있다.

△구역지정 권한을 시장·군수로 이양하면 정비구역이 과다하게 지정될 우려는 없는가.

-시장·군수가 정비구역을 지정할 경우에도 시·도지사가 수립한 정비 기본계획의 범위에서 이뤄지므로 과다 지정의 우려는 없다. 또 주민 설명회, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거쳐야 하므로 불필요한 정비구역 지정은 방지할 수 있다.

△기부채납 현금 납부제는 재건축이 활발하게 진행되는 강남 등 일부 지역에만 혜택을 주는 것은 아닌가.

현금납부제는 용도지역 상향 등을 통해 고밀도로 개발하는 지역의 기부채납 부담을 줄여주는 효과가 크다. 강남 재건축은 이미 대부분 고밀도로 개발돼 현금납부 대상이 제한적이다. 오히려 저개발 지역인 강북 재개발 사업에는 상당 부분 사업성이 개선될 것으로 보고 있다.

△지자체에서 현금납부를 과도하게 요구할 우려가 있다.

-현금납부를 포함한 기부채납 총액을 일정 범위 이하로 제한해 지자체의 과도한 기부채납 요구를 방지할 수 있다. 현금납부 여부와 비율 등은 조합총회 의결을 거쳐 조합원의 의사에 반하는 현금납부를 제한할 것이다.

△재개발·재건축을 통해 오피스텔을 허용하면 오피스텔 위주 공급으로 주거수준이 떨어지는 것 아닌가.

오피스텔은 준주거와 상업지역에서만 허용하고 이 경우에도 정비사업의 전체 건축 총면적의 20% 이내에서만 공급하도록 제한하기로 했다. 따라서 대부분은 주택을 공급하고, 사업성 제고를 위해 필요한 일부 지역에서만 제한적으로 오피스텔을 공급한다.

△모자(母子)리츠는 어떤 효과가 있는 것인지?

-기금 리스크 관리, 유동성 확보, 출자부담 완화 등의 효과가 있다. 모(母)리츠를 통해 다수 자(子)리츠의 수익과 위험을 통합적으로 관리할 수 있어 사업성이 열악한 사업에 좋은 조건으로 지원할 수 있다. 대형 모리츠의 주식을 상장하거나 매각해 기금의 유동성을 확보할 수 있고 자리츠가 민간자금을 차입한 후 기금 자체 재원과 통합해 자리츠에 출자함으로써 민간 투자 유치 및 기금 출자부담 완화가 가능하다. 이를 통해 보다 많은 사업에 기금을 지원할 수 있게 된다.

△원스톱 주거지원 정보는 구체적으로 어떻게 제공되는 것인가.

-마이홈 포털에 연령·소득·주소·가구구성 등의 정보를 입력하면 적합한 주거지원 프로그램에 대한 정보를 제공한다. 마이홈 콜센터에서는 행복주택, 뉴스테이, 주거급여, 공공임대, 주택금융 등 5가지 주거지원정책에 대해 상담을 실시한다. 마이홈 오프라인 상담센터에서는 전문 상담원이 5가지 주거지원정책에 대한 관련 상담을 한다.

△동의서 검인제도를 도입하면 규제가 강화돼 오히려 사업추진에 지장을 가져오는 것 아닌가.

검인 동의서 제도 도입은 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등으로 조합설립인가 관련 분쟁을 예방하기 위한 것이다. 지자체에서 사전에 필수 기재사항 및 첨부서류 구비 여부 등 형식적인 필요사항을 확인토록 하는 것으로 최소한의 검인절차를 통해 원활한 사업 추진에 기여할 것으로 기대한다.

김성훈 (sk4he@edaily.co.kr)