대못 뽑힌 부동산 시장, '규제완화 시기' 투자법은?

올해부터 부동산에 접근하는 투자법이 전과는 다소 달라질 전망이다. 취득세 영구 인하에다 다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등 굵직한 '대못'들이 빠지면서 기존 부동산 규제 때와는 다른 접근법이 필요해졌기 때문이다.

부동산 전문가들은 지난 연말부터 규제 완화 조치가 계속되고 있는데다 부동산 시장을 살리려는 정부 기조에 따라 규제가 추가로 풀릴 것으로 점쳐지는 만큼 관심 지역이나 상품 등에 대해 달라지는 점을 숙지해야 한다고 강조한다.

■취득세 인하·수직증축 리모델링 맞는 곳은?

21일 국토교통부와 국회, 부동산업계 등에 따르면 올해부터 부동산 취득세가 영구 인하됐다. 이에 따라 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용 받던 것이 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아졌다. 6억원 초과~9억원 이하는 2%가 유지된다.

취득세율이 4%에서 3%로 낮아진 9억원 초과 고가 주택의 경우 서울 강남권이 수혜지로 꼽힌다. 9억원이 넘는 집은 강남구에 4만2000여가구가, 서초구(3만4000여가구) 및 송파구(2만5000여가구) 등에 몰려 있기 때문이다. 2%에서 1%로 낮아진 6억원 이하 주택의 경우도 절반 이상이 수도권에 위치한다.

수직증축 리모델링 역시 오는 4월부터 본격 시행된다. 이에 따라 건축 후 15년 이상 된 공동주택은 현재 층수에서 3개 층까지 증축 가능하고 가구 수도 최대 15% 늘릴 수 있다. 리모델링 수직증축 수혜지는 경기 분당·일산 등 1기 신도시와 서울 강남권이 꼽힌다.

권일 닥터아파트 팀장은 "분당 등 1기 신도시가 주목받을 가능성이 크다. 정자동 한솔주공아파트 등은 기존에 추진해왔기 때문에 더 빨리 추진할 여지가 있다"며 "이밖에 강남구나 서초구 등의 경우 재건축 대신 리모델링이 새로운 대안이 될 수 있으며 노후주택이 많은 강북 노원구나 강서구 등도 눈여겨볼만 하다"고 덧붙였다.

■다주택자나 임대사업자라면?

올해부터 다주택자 양도세 중과 제도도 폐지됐다. 이에 따라 2주택자는 주택을 팔 때 발생한 양도차익의 50%, 3주택자는 60%의 세율을 부담할 필요 없이 기본세율(6~38%)에 따른 세금을 내면 된다. 다주택자들에게는 강남 재건축 단지나 위례신도시, 마곡지구 등 양도차익을 노릴 수 있는 곳이 주요 수혜지로 꼽힌다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "강남권이나 위례신도시 등 기존 인기지역이 유망하다"며 "특히 중대형 공급물량이 많은 위례 등에서는 청약가점제 폐지로 다주택자들이 1순위에 더 몰릴 것"이라고 예상했다.

전세가뭄이 지난해부터 심각해지면서 임대사업자들을 위한 각종 혜택도 늘고 있다. 국민주택(전용 85㎡ 이하) 규모 이하 소형주택을 5년 이상 임대하는 임대사업자는 소득세와 법인세를 20% 감면받을 수 있다. 또 기준시가 3억원 이하의 소형주택(전용면적 85㎡ 이하)도 전세보증금 과세 대상에서 오는 2016년말까지 제외된다.

실제 최근 업계에서 임대사업자에 대한 추가 혜택을 요구하는 목소리가 높아지고 있다. 최근 대한주택건설협회는 신년간담회에서 매입임대사업자를 대상으로 5년 이상 임대 시 양도세 일반과세(6~38%)를 100% 감면으로 전환해 달라고 요구하기도 했다.

닥터아파트 권 팀장은 "투자 금액이 서울 강북보다는 강남이 더 크기 때문에 사실상 투자 수익률은 강북이 높다"며 "강남의 경우 임대수요가 풍부하긴 해도 초기 투자금이 높다는 측면에서 자금력 있는 경우가 아니면 추천하지 않는다"고 설명했다. 이어 "역세권을 중심으로 투자하는 것이 좋으며 소액일 경우 노원이나 강서 등 지하철 9호선 라인을 중심으로, 도심쪽은 마포, 여의도, 시청 일대의 역세권 중심으로 눈여겨 보는 게 좋다"고 말했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자

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