'속도' 내는 개포 재건축..투자할 만한가?

[머니투데이 송학주기자]

- 주공3단지 건축심의 통과 등 일대 개발 탄력

- 입지·지분율 장점으로 미래가치 고평가 기대

- 개발기간 5~10년, 분담금따라 투자액 차이커

/ 그래픽=강기영

　"재건축 기대감에 올초 반짝했다가 지금은 '거래정지'로 보면 돼요. 입주까지 10년이 더 걸릴 수도 있는데 이익이 크다고 해서 섣불리 움직이겠어요? 가락시영처럼 이주가 시작되고 사업이 본격화돼야 그나마 움직일 것 같습니다."

　박근혜정부들어 '4·1부동산대책' 등 각종 규제완화와 세제혜택에 대한 기대감으로 꿈틀대던 서울 강남 재건축시장이 부동산 관련법안 통과가 미뤄지면서 소강상태에 빠진 모습이다. 대표 단지가 개포동 일대 재건축아파트다.

　1·2·3·4단지와 시영 등 재건축을 추진하는 개포동 5개 저층아파트들은 총 1만2000가구로 강남 최대 규모다. 이들 아파트 가운데 개포주공3단지가 지난 10월 가장 먼저 테이프를 끊고 서울시 건축심의를 통과했다. 이 아파트의 추진계획대로라면 내년 2월 사업시행인가를 받아 하반기에 관리처분계획인가 후 이주가 본격화된다.

　총 1400가구로 구성된 개포주공 2단지도 지난달 25일 조합원 총회를 열고 이달중 사업시행인가를 신청할 예정이다. 빠르면 내년 하반기부터 이주가 시작될 수 있다. 1970가구로 구성된 개포시영 재건축계획안도 공공성 강화 조치를 조건부로 서울시 건축심의를 통과했다.

　4단지(2840가구)도 지난달 22일 강남구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 이달중 건축심의를 신청할 예정이다. 4단지까지 건축심의를 통과하면 가구수가 가장 많은 개포주공 1단지(5040가구) 개발도 탄력을 받을 것이라고 현지 중개업계는 내다봤다. 최근 가구당 주차대수로 어느 정도가 적당한지를 묻는 설문조사를 진행했다.

　이들 개포동 재건축단지들은 서울시내에 얼마 남지 않은 저층단지로 대지 지분율(아파트 전용면적에 대한 대지 지분 비율)이 커 투자가치가 높다는 게 부동산업계의 평가다.

　개포동 A공인중개소 관계자는 "개포동은 대치동과 도곡동을 잇는 지역으로 강남에서도 손꼽히는 입지를 자랑한다"며 "시공사도 대형건설업체들이어서 앞으로 재건축이 완료되면 브랜드아파트로서 가치도 높아질 것"이라고 말했다.

　재건축사업이 속도를 내곤 있지만 매매는 그다지 활발하지 않다. 재건축이 급물살을 타면서 개포주공 단지들의 매도호가가 일제히 상승해서다.

　개포동 G공인중개소 관계자는 "지난해 말 5억8000만~5억9000만원 하던 1단지 30㎡(이하 전용면적)가 1억원가량 호가가 뛰었다"며 "호가 상승에 따라 찾는 사람이 더러 있었지만 다시 예전가격으로 떨어졌다"고 설명했다.

/ 그래픽=강기영

　 ◇추가분담금따라 투자금 1억원 이상 차이

　그렇다면 개포 주공아파트에 투자하면 얼마나 수익을 낼 수 있을까. 부동산정보업체 부동산써브와 각 재건축조합에 따르면 개포주공1단지 30㎡의 현재 평균 매매가는 5억7500만원. 재건축 후 84㎡를 배정받는다면 추가분담금은 3억4200만원으로 총 9억1700만원이 필요하다.

　1단지 44㎡는 대지 지분율이 136%로 높아 84㎡로 배정받으면 추가분담금 400만원을 오히려 돌려받을 수 있다. 평균 시세가 7억9000만원으로 30㎡보다 투자금이 1억3000만원 정도 저렴하다.

　개포시영아파트의 경우 84㎡를 배정받는다고 가정하면 40㎡는 시세(5억원)에 추가부담금(2억9500만원)을 합해 7억9500만원이 필요하다. 같은 단지 51㎡는 시세(6억2000만원)와 추가분담금(1억2000억원)이 7억4000만원이다. 다만 추가분담금은 관리처분단계에서 확정되기 때문에 변동될 가능성이 있다.

　게다가 재건축 기간에 이주비에 대한 금융비용도 추가로 들어갈 수 있다. 신축 후 단지별로 가격차이가 나기 때문에 어느 단지에 투자하는 것이 이익인지를 단정하기 어렵다는 게 현지 중개업계의 공통된 의견이다.

　개포동 O공인중개소 관계자는 "개포주공은 장점이 많지만 최소 5년에서 10년까지 개발기간이 필요하다보니 그만큼 투자금 회수시기가 늦어질 수 있다"고 내다봤다.

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머니투데이 송학주기자 hakju@

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