8.28전월세대책 한달..주택시장 슬슬 약발 받나?

■ 부동산 길라잡이 - 김은경 삼성증권 부동산전문위원8.28대책이 발표된지 이번 주말이면 꼭 한달이다. 이후 주택시장의 움직임을 살펴본다. ◇ 8.28대책 한달, 주택시장 동향아직 추석 이후 가격 조사는 미반영 상태이다. 한국감정원에 따르면, 추석 직전까지 전국 아파트 매매가격은 2주 연속 상승세다. 오름폭도 확대됐다. 수도권은 서울·인천·경기 지역 모두 올랐는데, 이달 들어 첫주와 둘째주 연속해서 상승폭이 높아졌다. 2011년 2월 이후 2년반 정도 계속 하락하던 서울 일반 아파트값이 처음 상승 반전했다는 점도 의미있다. 일부 전세에서 매매로 돌아서는 수요가 조금씩 나타나는 모습인데, 실제로 서울시에 따르면 9월 들어서 지난 13일까지 거래량(1717건)이 8월 거래량(2777건)의 62% 수준으로, 전월 거래량보다 많아질 것으로 예상한다. 8월 들어서 7월보다 약 30% 정도 거래량이 늘었던 상태에서 점진적인 거래량 증가가 눈에 띄는 부분이다 ◇ 오피스텔로 불붙는 전세난한국감정원 조사 결과, 전국 아파트 전셋값은 55주 연속 상승세를 지속했고, 전주보다 오름폭도 확대됐다. 올 들어서만 4.66% 오른 상태이다. 가을 이사시즌에 돌입하고, 신혼부부 수요 등이 증가하면서 전세수요가 꾸준히 늘어난 가운데 만기 재계약 물량이 늘어나면서 공급부족이 이어진 영향이다. 전월세 가격이 급등하면서 아파트 외에 대체상품들의 거래량도 크게 늘고 있는데 국토교통부 조사를 보면, 9월 전월세 거래는 10만7000건으로 지난해 8월보다 1.4% 증가했다. 주택 유형별로 보면, 아파트 거래가 4만9582건으로 전년 동월대비 6.1% 감소한 반면, 그외 오피스텔 등 기타주택 전월세 거래량은 5만6968건으로 8.9% 증가했다. 전월세 비용에 부담을 느끼는 임대수요가 비싼 아파트를 대신해서 상대적으로 주거 비용이 저렴한 오피스텔이나 다세대ㆍ다가구, 도시형생활주택 등으로 밀려나고 있는 것이다. 최근 2~3년 새 대거 공급된 원룸ㆍ투룸형 도시형생활주택이나 오피스텔로 신혼부부 등 소규모 가구가 몰리고 있다.. ◇ 가을 이사철, 주택시장 회복세 접어드나최근 매매가격의 상승 반전은 강남 재건축 단지 사업추진 가속화 영향으로 일부 매매수요가 발생하면서 시장을 견인한 측면, 가을 이사철을 맞아 소형 위주로 매매전환수요가 증가하고, 특히 수도권은 서울의 전세난 여파로 수도권 외곽으로 이주 수요가 번지면서 소형 급매물 위주의 매수가 진행되는 모습이다. 더구나 1%대 초저금리 모기지 등 최근 정부의 부동산 대책에 따라 기대감이 상승한 점 등이 복합적으로 영향을 미친 결과로 분석된다. 일단 지표상으로 볼때, 8.28 대책이 발표되고 나서 어느 정도 심리적인 개선이 이루어진 결과로 분석된다. 다만 지난번 4.1 대책 직후에도 재건축 중심의 반짝 호가 상승 이후 다시 하락이 반복된 점을 볼 때 일반적으로 정책 발표 직후 나타나는 징후로도 해석, 향후 움직임은 좀더 지켜볼 필요가 있다.사실상 8.28대책의 목표가 전세로만 쏠리는 수요를 매매로 분산해서 전세시장을 안정 시키려는 데 있었는데 이러한 전월세 안정 대책에도 불구하고, 매매 시장에 비해 전세 시장에는 즉각적인 영향이 반영되지 못하는 상황이다. 아무래도 전세시장은 수급에 의해서 좌우되는데, 이런 것이 단시간에 해결되는 문제가 아니라는 점에서 당분간 이런 추세는 지속될 것으로 보이고 가을 이사 시장에 즉각적인 안정을 기대하기는 어려운 상황으로 전망된다. ◇ 1%대 초저금리 모기지상품 '인기'사전 상담 첫날인 23일 기준, 하루에만 총 1500여건의 문의가 몰렸다. 30일까지 사전상담 실시, 10월1일 오전 9시부터 우리은행 홈페이지를 통해 온라인으로만 선착순으로 5천건 접수받아 감정원 실사 등 최종 심사 거쳐 총 3천건 선정, 10월 11일부터 승인 여부 개별 통보한다. 단, 소유권을 이전하기 전에 신청해야 가입이 가능한데, 예상 매매 아파트의 주소(법정동) 및 부속주소 (동/호수), 중개업소등을 통해 매도자와 협의한 예상 매매 가격 등을 알고 있어야 한다. 신청시 매입 대상 아파트의 동·호수를 기재해야 하지만, 신청 전까지 매매계약을 하지 않아도 가능하다. 다만, 신청후 매입 대상 아파트의 동·호수를 변경할 수는 없으므로 주의해야 한다. ◇ 모기지상품 신청 전 체크포인트정책적 지원 필요성, 상환능력, 적격성 등이 차등 적용되기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 매입 대상 아파트의 감정가와 매매가격간 격차가 10% 이상, 3000만원 넘게 차이가 나면 심사 때 탈락할 수 있고, 특히 1차 신청자 5000명에 선정되더라도 최종 심사에선 탈락할 수 있기 때문에 섣부른 매매계약은 피해야 한다.특히, 거치기간을 따지지 않고 단순 계산 결과, 수익 공유형 모기지로 2억원 지원받았을 때, 은행에 갚아야 할 돈은 20년간 매달 96만5091만원. 35세라면, 55세까지 100만원 육박하는 월세에 사는 셈이다. 반전세나 보증부 월세와 크게 다르지 않게 매월 현금이 필요하다는 점도 주의해야 한다. ◇ 8.28 대책 기대감에 분양시장 '온기'이달 들어 청약을 접수한 수도권 4곳 중 3곳이 순위내 마감될 정도로 분양시장은 온기가 도는 모습이다. 수십대 1의 청약경쟁률을 기록하는 단지들도 등장해서 위례신도시에 하반기 처음 공급된 '위례 아이파크' 청약은 중대형으로만 구성됐음에도 최고 207대 1, 평균 16대 1의 경쟁률로 전세대 1순위 마감했다. 잠원지구 첫 재건축인 삼성물산의 래미안 잠원도 최고 184대 1, 평균경쟁률 26대 1로 마감했다. 그밖에 경기도 용인, 광주전남혁신도시와 울산 등에서도 순위내 마감했다. 이러한 상황은 8.28 전월세대책 이후 시장의 기대감이 커지는 가운데 가을 이사철과 맞물리면서 실수요자 가운데 일부 주택매입에 관심을 갖는 수요가 나타나고 있고, 이에 따라 건설사들도 분양 일정을 앞당기는 양상이다. ◇ 추석 후 분양 '봇물'…이곳에 주목하라본격적인 분양 성수기인 추석 연후 직후부터 11월까지 분양 예정 아파트(주상복합 포함)는 대략 7만여 가구에 이를 전망이다. 먼저 저렴한 가격과 우수한 입지까지 갖춘 공공분양 물량에 눈길이 간다. 서울의 마지막 대규모 개발지인 마곡지구가 첫 분양에 나서는데, 전체 개발 면적이 상암DMC와 판교 테크노밸리의 5배 크기로, 총 1만2015세대가 들어설 예정이다. 총 2854가구 일반분양. 27일, 30일 이틀간 일반청약 접수를 한다. 장기전세주택 1459가구도 공급된다. 이밖에 10월 서울 서초구 내곡지구와 강남구 세곡2지구도 공급한다. 올해 청약시장의 이슈지역인 위례신도시에서 10월과 11월 6곳이 추가로 공급되며, 대형건설사들의 강남권·재건축 물량도 이어져 강남구 역삼동 개나리6차, 강남구 논현동 경복아파트, 서초구 반포동 신반포1차를 재건축한 일반분양이 선보일 예정이다. ◇ 가을 성수기, 부동산투자 주의할 점은시장이 살아나고 있는 것처럼 보이지만 특정 인기 사업장 분양이 몰리면서 발생하는 '착시현상' 일 수도 있다는 점을 주의해야 한다. 실제로 모델하우스 내방객들 상당수는 실수요자로, 몇번씩 다녀갈 정도로 신중에 신중을 기하는 모습이다. 일부 저렴하고 입지적으로 인기가 높은 곳들 외에 나머지 물량들은 아직까지는 눈치보기 장세가 지속되고 있기 때문에 좀더 신중할 필요가 있다.올해 말까지 시행되는 양도소득세와 취득세 면제혜택이 23일부터 '100일 카운트다운'에 돌입했는데, 이를 잘 활용하는 것도 중요하다. 특히 생애최초 주택구입자라면, 10월부터 출시되는 1%대 '공유형 모기지'도 함께 누릴 수 있다는 점에서 올 가을 분양시장에 최대한 집중하는 것이 바람직하다. 단, 양도세감면 혜택의 경우, 계약 시점 기준이지만 취득세 면제조치의 경우, 소유권이전등기 또는 잔금납부 기준이기 때문에 모두를 충족하려면 매수 타이밍을 잘 맞춰야 하므로 미리미리 준비할 필요가 있다.(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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