[뉴스정면승부] "8.28 전월세난 대책 효과 있을까?" [YTN FM]

"8.28 전월세난 대책 효과 있을까?" - 경제학자 우석훈 박사, 선대인 경제연구소장

■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)■ 날짜 : 2013년 8월 28일 수요일■ 진행 : 김상우

[YTN FM 94.5 '뉴스! 정면승부']

앵커:네, 오늘 특집 준비했습니다. 가을 이사철을 앞두고 전세대란, 아주 심하다는 얘기가 많이 나오고 있죠, 특히 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있고 은행대출과 전세금을 합쳐 집값의 70%를 넘는 이른바 '깡통전세'가 수도권에만 무려 20만 가구가 된다고 하는 이야기도 있습니다. 그래서인지 오늘 정부가 전월세 안정대책을 발표했는데요. 과연 전세값 치솟고 있는데 잡을 수 있는지, 그리고 얼어붙은 주택 매매 시장에 활기를 넣을 수 있을지 짚어보도록 하겠습니다. 88만원 세대의 저자죠. 성공회대 외래교수인 경제학자 우석훈 박사 자리 함께 하셨고요. 오늘 또 한분 더 모셨습니다. 선대인 경제연구소 선대인 소장님 모셨습니다. 청취자 여러분도 방송 듣다 두분께 궁금하신 점, 또는 의견 있으시면 짧은 문자 50원, 긴 문자는 100원의 유료문자인데요. 휴대전화 우물정 0945번으로 보내주시면 방송에서 함께 하겠습니다. 두분 안녕하십니까?

경제학자 우석훈 박사(이하 우석훈):예. 안녕하세요?

선대인 경제연구소 선대인 소장(이하 선대인):예. 안녕하세요? 반갑습니다.

앵커:예. 반갑습니다. 오늘 뉴스가 굉장히 많은데 사실 지금 통합진보당에 대한 국정원의 수사도 있지만 한편으로는 서민들 입장에서 보면 집 문제가 얼마나 중요하겠습니까? 지금 전세 파동문제 있는데 오늘 정부 대책 어떻게 보고 계신지 두분 들어보는데 먼저 오늘 처음 오셨으니까 선대인 소장님 어떻게 보시는지 간단히 짚어주실까요?

선대인:길게 이야기할 거니까 모두에 짧게 말씀드리면 전월세 대책을 빙자한 집값 떠받치기 대책을 재탕했다.

앵커:빙자하다는 데에 방점이 있나보죠?

선대인:네.

앵커:우석훈 박사님 어떻게 보세요?

우석훈:저는 효과 면에서 보면 사실 아무 일도 안 벌어질 거라는 생각이 들어요.

앵커:아무 일도 없다,

우석훈:아무 일도 안 벌어질 거고, 그러니까 전세값을 계속 오를 거고 집은 생각보다 많은 사람이 사지는 않을 거다, 그래서 굉장히 시끄럽게 뭘 했지만 구매행위나 어떤 특별한 행위가 많이 벌어지지는 않을 거라는 게 제 생각입니다.

앵커:정부관계자가 지금 우리 정면 승부 들으면 이게 뭔 소리냐, 그럴 것 같은데요?

우석훈:아니, 근데 기본적으로 취득세를 빼주면 사람들이 집을 더 살 거라는 게 기본 시각이거든요. 그런데 이런 건 있어요. 취득세를 깎을 거라고 소문을 내면 그때부터 사람들이 안 사고 있다가 취득세를 깎으면 그때 몰려서 사거든요. 그러니까 기왕에 사겠다고 생각한 사람들은 취득세의 영향을 받아요. 그리고 깎아진 거 없어졌다가 다시 한다고 하면 다음에 할 때 사야지, 하고 기다리고 있는데 이 사람들은 이미 구매하기로 마음 먹은 사람들이고 기본 거래량이거든요. 그런데 사지 않을 사람이 취득세를 깎아준다고 새로 살 거냐, 라면 그렇지 않다는 거거든요.

앵커:취득세율, 6억원 이하는 1%, 9억원을 초과하는 것은 3%로 영구인하하는 방향, 이전부터 많이 나왔던 건데 그대로 간 것 같은데 선대인 소장님께서 한번 이런 걸 바탕으로 오늘의 주요 골자 한번 정리하면서 넘어갈까요?

선대인:오늘 나온 대책들이 보도자료를 보면 가장 먼저 나온 게 전세수요를 매매수요로 전환한다고 되어 있습니다.

앵커:전세수요를 매매수요로 전환한다.

선대인:네. 박근혜 대통령 지시사항이기도 하지만 부동산 업계, 건설업계가 지금의 전세난을 진단해온 방식이거든요. 집값이 떨어지면 사실 연동해서 전세가도 떨어지고 더 부실주택들이 정리가 되어서 깨끗한 전세공급으로 일어나서 사실 전세가가 당연히 떨어지는데 그걸 억지로 막으면서 이 집값이 조정되는 걸 막으면서 사실은 그렇게 해서 생긴 전세난인데 사람들이 집은 안 사줘서 전세난이 생겼다는 식으로 진단하고 있는 거거든요. 그래서 정부 대책도 그렇게 되어 있습니다. 그래서 그 대책이 뭐냐, 전세자금 대출 족을 더 확대해주겠다는 거죠. 근로자, 서민대출은 말할 것도 없고 또 최근 오늘 새로 도입된 굉장히 희한한 제도인데,

앵커:모기지라고 있죠.

선대인:모기지 대출제도인데요. 정부가 붙인 명칭으로는 수익공유형, 손익 공유형,

앵커:공유라는 말이 요즘 또 많이 쓰여서 공유라는 말을 썼나요?

우석훈:희한한 종류의 공유경제가 생겼죠.

선대인:그래서 마치 뭘 보면 사회적으로 그럴듯한 대책인 것 같기도 하고 또 어찌보면 수익, 이런 말이 나오니까 마치 집을 사는데 재테크를 할 수 있는 것처럼 만들어놨거든요. 그런데 기본 골자는 굉장히 국민주택 자금을 1%대의 저리로 장기간 빌려줄테니 웬만하면 전세살지 말고 집 사지 그래. 이런 메시지를 담고 있는 정책이고요. 그밖의 여러 가지 4.1대책이나 후속 대책에서 내놨던 뭐 다주택자 양도세 중과폐지, 취득세 논란이 있었습니다. 취득세 아까 말씀하셨지만 인하하는 거, 이런 것들이 나왔고요. 그래서 다 집을 사는 부담을 줄여주겠다, 뭐 자금지원해주겠다는 이런 대책들이 줄을 서고 있고, 생색내기 식으로 정말 주거복지 차원에서 주거 바우처라는 걸 도입하자, 저소득층들이 주로 갖고 있는 낮은 임차보증금에 대해서 우선변제권을 확충해주자, 이런 대책들이 있는데 그야말로 구색맞추기 용 아니냐, 저는 그렇게 봅니다.

앵커:그런데 국민주택기금에서 1%대의 낮은 금리로 대출을 지원한다고 보면 우리나라 물가상승률이 보통 2,3%되니까,

선대인:최근으로 와서는 그렇죠.

앵커:상당히 유리한 것 아닙니까? 우석훈 박사님.

우석훈:집값이 오르면 유리한데 떨어지면 어떻게 할 거예요?

앵커:아, 떨어진다..

우석훈:집값이 내려간다고 하면 1%든지 어쨌든,

앵커:손익을 공유한다고 했잖아요.

우석훈:그건 이제 100만큼 자기가 손해를 봐야 하는 건데 그 일부분을 정부가 부담해주는 거니까 좀 줄겠죠. 그렇지만 손해보는 건 마찬가지죠.

선대인:그렇죠. 이게 수익공유형이라는 게 있고 손익공유형이라고 해서 두가지로 나눠서 출시를 했다고 표현해야 할까요? 정부정책으로 내놨는데,

앵커:새로운 재형저축인가요?

선대인:이게 집값이 올라줘야 진짜 재형 저축이 되는 건데 제가 보기에는 집값이 올라줄 가능성이 높지 않기 때문에 수익공유형이라고 하지만 공유할 수익이 생길지 의문이 드는 부분이 있는 거고요. 다만 수익이 생긴다고 하면 대출한 국민주택 기금에서 지원받은 액수만큼 그 비율만큼 나눠서 수익을 나눠 갖는 거고요. 손익공유형은 그야말로 수익만 공유하는 게 아니라 집값이 떨어질 경우에 대비해서 손실까지 같이 공유한다는 거죠. 그런데 우박사님 말씀하셨다시피 집값이 하락한다고 하면 어쨌거나 그게 국민주택기금이 일정한 손실을 대출해준 비율만큼은 진다고 하더라도 손실은 보기는 본다는 거죠,

앵커:네. 우석훈 박사님, 항상 보면 대출관련해서 거론됐던 것들의 하나가 총부채 상환비율, DTI라고 하는 어려운 거 있죠, 그리고 담보인정비율, LTV, 이거는 건드리지 않았어요.

우석훈:그거 지난 번에 다 풀어줬으니까요. 전면적으로 다 푼 건 아닌데 생애최초주택구입자라고 해서 이미 완화시켜놨거든요. 거기에다가 미래 소득을 당겨서 지금 소득으로 해서 봐주겠다, 등 편법으로 피해갈 수 있는 것들은 다 도입이 됐으니까 지금 특별히 손 댈 건 없는 거죠. 앞에 아직 손 못댄 것들을 이번에 마저 손대는 그런 차원이라고 보시면 될 겁니다.

앵커:선대인 소장님께서 보실 때는 이번에 내놓은 정부의 대책, 보도자료 맨 위에 매매라는 대목을 상당히 강조했다고 언급해주셨는데 이 정책으로는 매매가 별로 잘 안 될 것 같습니까? 아니면 어느 정도 활성화가 될 걸로 보시는지요?

선대인:시장에 미칠 효과 측면에서 보자면 저는 사실 지금까지 늘 이야기한 기조가 그런데 그 지금 가계부채 천조원을 동반한 부동산 거품이거든요?

앵커:천조원.

선대인:네. 물론 주택담보대출은 400조원을 넘는 수준입니다만 주택담보대출이 늘어날 때 전반적인 가계 대출이 계속 늘고 있거든요. 그래서 이 가계부채 문제가 지금 산더미처럼 쌓여있고 이 문제가 해결되지 않는 한 집값이 상승세로 반전하기는 저는 굉장히 어렵다고 보는데, 이 대책들은 사실은 빚을 더 불려줄테니까 빚내서 집 사라는 얘기잖아요. 물론 뭐 빚부담을, 이자부담을 상대적으로 줄여주겠다는 건 있는데 그렇다고 해서 이제 빚이 아닌 게 아니거든요. 그러니까 사실 가계부채를 더 늘리는 방향으로 갈 가능성이 높고 이런 상황으로 계속 치달으면 결국 사람들이 저 가계부채 문제가 해결되지 않는데 부동산 가격이 상승세로 돌아설 수 있느냐, 이런 데에 대해서 상당히 저는 의문을 느낄 거라고 생각하고요. 특히 이 지금 잡혀있는 주택기금 대출규모가 1천채 정도, 1억원씩 한 3천억 한도까지 지원한다고 이렇게 되어 있는데 그 정도 규모로는 지금 6500조원에 이르는 부동산 시장을 움직이는 그런 자금규모가 되기는 힘들다고 봅니다.

앵커:우석훈 박사님은 어떻게 보세요?

우석훈:아니, 아무 일도 안 벌어질 거라고 하는 게요.

앵커:태풍과 같은 정책을 정부가 내놨는데 아무 일도 없다고 하시니까, 하하.

우석훈:아니, 아무 일도 안 벌어질 게 두가지가요. 지금 모기지론 같은 경우는 3천 채기 때문에 이것 가지고는 전체 대세에 아무 영향이 없고요. 두 번째는 취득세를 그전에 감면해 줬을 때는 순간적이지만 진짜로 감면해준 거거든요. 그런데 세제 개편안이 이 전에도 있었잖아요.

앵커:그렇죠.

우석훈:그 기본적인 얘기는 보유세를 높이겠다는 계획이 있거든요.

앵커:보유세,

우석훈:지금 취득세를 떨어뜨려주는 대신에 지자체는 우리 세수를 확보해달라고 하니까 보유세를 늘릴 거거든요. 집을 살 때 세금을 안 냈지만 집을 갖고 있는 보유 단계에서는 세금을 낼 거거든요. 이대로 하면, 그러니까 지금 낼 거냐, 나눠 낼 거냐, 인 거니까 사실 지금 이 대책은 영구대책으로 되어 있지만 주택을 사서 가지고 있을 사람한테는 세금이 주는 게 아니에요.

앵커:결국 비슷비슷하다,

우석훈:살 때 낼 건지 가지고 있다가 천천히 낼 건지..

선대인:좀 부연설명하면요. 취득세로 인한 거래활성화 효과는 아까 우석훈 박사님이 잘 표현하셨는데 바겐세일로 치면 두가지 효과가 있지 않습니까? 원래 물건을 안 사려던 사람이 싼 맛에 사는 효과, 그리고 원래 사려던 사람이 그냥 바겐 세일 기간 중에 사는 효과 이 두가지인데 취득세 완화해주는 건 원래 안 사려는 사람이 사는 효과는 거의 없고요. 그냥 원래 사려던 사람이 취득세 감면해주니까 사는 거거든요.

앵커:두분이 같은 견해시군요?

선대인:아니 같은 견해가 아니라 이것은 사실은 팩트입니다.

앵커:아, 견해가 아니가 팩트에요?

선대인:왜 팩트라고 제가 말씀을 드리냐면 취득세 감면 전후로 인해서 일어나는 거래가 몰리는 현상이 있고 그 이후에는 거래 절벽 현상이 생기지 않습니까? 그걸 평균내버리면 그 이전에 계속 지속되어오던 거래량 평균하고 똑같습니다. 쉽게 말해서 취득세 감면으로 인해서 안 살 사람이 사는 경우가 거의 없다는 것이죠. 그러니까 이거는 결국 지방 세수만 축내고 거래활성화 효과는 없는 굉장히 멍청한 정책이라는 거죠.

앵커:네. 청취자분이 취득세에 대해서 질문주신 게 있는데 하나 정리하고 가겠습니다. 3285님인데요. '취득세 소급적용 예상은 어떻게 하시나요?' 일단 취득세 영구인하 시행시기는 국회에서 정한다고 되어 있고 아직 결정된 것은 아니죠? 소급적용.

선대인:그건 저희한테 물으실 게 아니고 국토해양부에 질의할 것이죠.

우석훈:정부생각은 소급 해주고 싶은 거예요.

앵커:해주고 싶은데 여야 간의 의견은 또 어떻게 될지 모르는 거군요.

우석훈:형평성 문제 때문에, 그런데 해주고 싶죠. 그리고 진짜로 우리가 해줄 거라는 것을 확신시켜주고 싶은데요. 좀 전에 백화점 바겐세일 비유가 있으니까 그 얘기를 좀 더 해보면 30% 세일이 있고 50% 세일이 있잖아요? 그럼 충동구매를 하죠.

앵커:70% 세일도 있어요.

우석훈:그런데 이거는 1% 미만이거든요. 그러니까 취득세가 크다고 하더라도 몇억짜리 물건을 사는데 그 1% 미만의 비용 때문에 의사결정을 바꾸지는 않거든요. 10%, 15% 정도 되는 그런 변화가 아니라면 실제 이것 때문에 더 사거나 안 살집을 사는 경우는 거의 없을 거라는 거죠.

앵커:2119님인데요. '저는 모기지론 대상자입니다. 그러면 언제 집을 사야 하나요?' 이분의 질문이 핵심같아요. 선대인 소장님은 어떻게 보세요?

선대인:그 개별 개개인별로 사정이 다르기 때문에 제가 일률적으로 말씀드리기는 힘든데요.

앵커:물론 그렇겠죠.

선대인:집값을 앞으로도 떨어질 가능성이 높고 경우에 따라서는 국내외 경제상황과 맞물리면서 급락할 가능성도 얼마든지 있거든요.

앵커:집 가진 분들에게는 아주 안 좋은 소식인데요.

선대인:아니, 그러니까 그게 제가 어제 계산을 해봤어요. 박근혜 정부가 지난 5년동안 계속 가계부채 분기별로 늘어난 액수만큼 계속 늘리는 기조로 간다, 지금도 사실 늘리는 기조로 가는 거거든요. 임기 말이 되면 1218조원이 나오더라고요. 지금 980조원인데.

앵커:가계부채가 그렇게 늡니까?

선대인:그때 감당할 수 있겠느냐, 물론 감당할지도 모르죠. 그런데 제가 볼 때는 그때까지 그런 속도로 계속 진행이 된다면 한국 경제는 정말 재앙이 닥칠 가능성이 높다고 봅니다. 그래서 집값을 떨어질 가능성이 높으니 그럼에도 불구하고 저리의 자금이 탐나고 또 한편으로는 물가 상승률을 충분히 상쇄하면서 금리차이까지 노릴 수 있겠다, 그런 생각을 하신다면 굳이 말릴 수는 없겠죠.

우석훈:그런데 제 생각에는 올해는 그 집이 꼭 필요하다는 사람은 사야죠.

앵커:당장 꼭 필요하신 분은 사도 된다.

우석훈:사실 살 사람이면 사실 올라가든지 내려가든지 거의 비슷하거든요, 융자가 많지 않다면..그런데 투자나 이런 걸 생각하시는 분들은 실제로 지금 우리가 보는 건 투매가 있을 거냐, 없을 거냐를 보고 있거든요.

앵커:투매라는 건 내던진다는 겁니까? 던지는 거죠? 파는 거죠?

우석훈:예. 그래서 정부 대책이 지금까지 준 효과는 뭐냐면 실제로 가격을 올릴 수는 없었는데 투매를 막은 효과는 있었거든요. 그런데 이번에 다 던진 건데 그래도 대책이 없으면 투매가 어 벌어질지도 모르죠. 억지로 지금 빚 갚아가면서 이자내가면서 버티고 있던 사람들이 이제는 안 된다고 하면 투매가 올 수도 있거든요. 그러면 사는 사람의 입장에서는 냉정하게 그때 사면 싸게 살 수 있는 거죠.

선대인:그래서 제가 간단하게 말씀드리면 무리하게 빚내서 사지 마라, 이게 아무리 저리라고 하더라도 빚은 빚이다. 이런 걸 좀 느끼셨으면 좋겠고요. 아까 말씀하셨듯이 실 수요자라면 정말 부모님을 안정적으로 꼭 모셔야 되는 그런 상황이 예를 들면 있을 수 있지 않습니까? 그런 분들을 말릴 수는 없죠. 그리고 그렇게 해서 꼭 전세보증금 비싸게 내느니 이렇게 주거비용을 줄일 수 있겠다고 판단이 되면 그 판단은 알아서 하시는데 다만 집값이 떨어질 가능성은 충분히 있으니까 그 위험성은 고려하시라는 말씀이죠.

앵커:딱 부러지게 말씀을 하시니까 청취자분들 가운데서 그동안 머뭇머뭇거리셨다가 자기와 생각이 같은 분도 있고 정 반대이면 오늘 집에 돌아가셔서 상당히 고민을 많이 하실 것 같은데요. 오늘 발표한 전월세 안정대책 관련해서 궁금하신 점, 또는 의견 있으시면 휴대전화 우물정 0945번으로 짧은 문자 50원, 긴문자 100원의 유료문자 보내주시면 오늘 방송에서 함께 하겠습니다. 오늘 경제로 바라본 세상은 우석훈 박사, 그리고 선대인 소장과 함께 특집으로 보내드리고 있습니다. 잠시 쉬었다가 4 라운드에서 이어가겠습니다.

< 4 라운드 >

앵커:경제로 바라본 세상, 오늘은 전월세 대책에 대해서 집중적으로 알아보고 있습니다. 88만원 세대의 저자시죠. 우석훈 박사, 그리고 선대인 경제연구소 선대인 소장님 함께 하고 계십니다. 청취자분들도 휴대전화 우물정 0945번으로 궁금하신 점, 또는 의견 있으시면 문자주시면 방송에서 함께 하겠습니다. 이번에는 이 문제 안 짚을 수 없을 것 같은데요. 전월세 상한제, 이번 정부 대책에는 포함 안 되어있는데 야권을 중심으로 해서 전월세가 워낙 치솟고 있으니까 이것을 더 이상 오르지 못하게 하자는 제도 아니겠습니까? 이거 지금 민주당에서 많이 요구하고 있는 건데,

우석훈:아니, 민주당이 요구하는 게 아니고 국민들이 요구하는 거예요.

앵커:국민들이 요구한다?

우석훈:70%의 국민들이 지금 이걸 요구하거든요.

앵커:70%요?

우석훈:그 정도 나오더라고요. 지지하는..

앵커:70%라는 근거가 어디 있습니까?

선대인:어제 한 방송에서 여론조사를 했는데요. 일반 국민들 중에 집주인들까지 포함해서 집주인들도 한 70%가 넘게 찬성하고요. 일반 국민들이 한 75%가까이 찬성하는 걸로 나왔습니다.

앵커:새누리당 쪽에서는 전월세 상한제가 이 시장경제에 어긋나고 또 여러 가지 시장에 나쁜 영향을 줄 수 있다고 설명하고 있지 않습니까?

우석훈:금리 이렇게 정책적으로 낮춰주고 이것도 시장에서 이상한 거죠. 시장금리에 맞춰서 그러면 딱,

앵커:그러면 우석훈 박사는 찬성론자입니까?

우석훈:이게 모든 걸 풀 수 있다고 생각하지는 않는데 전세, 월세를 나눠 생각해볼 것 같아요. 그런데 전세는 이게 주요한 대책이 될까, 아직 저도 잘 모르겠는데 월세같은 경우는 장기적으로 꼭 도입해야 된다고 생각해요.

앵커:선대인 소장님은 어떻게 보세요?

선대인:그 예를 들어서 지난 정부에서 물가 잡는다고 배추과장, 무국장, 이런 것까지 나오지 않았습니까?

앵커:있긴 있었죠. 별 효과는 없었죠.

선대인:물가 통제한 거였잖아요.

앵커:필요하니까 했겠죠.

선대인:아니, 그러니까 서민들이 가장 고통스러워하는 건 그런 배추, 무 이런 거보다는 사실 전세, 월세 뛰는 거거든요. 이 부담이 훨씬 크지 않을까요. 그래서 그거 잡아두려고 하면 전월세 상한제를 도입해달라고 얘기를 하는데 이게 반시장적이라면 그러면 지난 정부에서 지금 정부들이 다 내놨던 정책들이 뭐며, 지금 사실은 미분양물량을 매입해준다, 더 뭐 아까 우박사님 말씀하셨지만 이게 주택모기지론, 이게 정부 국민주택기금으로 사실은 손실을 떠안을 가능성이 있거든요. 집값이 떨어지면, 그 손실까지 떠안으면서 지금 이자를 인위적으로 굉장히 낮춰주겠다는 거 아닙니까? 이런 것들을 다 시장원리에 부합하는 건가요? 제가 그런데 드릴 말씀은 전월세 상한제는 저는 효과가 있다고 생각합니다. 다만 전월세 상한제라고 하니까 가격통제만 자꾸 생각을 하는데 그것뿐만 아니라 임대료를 협의하고 또 임대료에 관해서 분쟁이 생겼을 때 임차인과 임대인 집단이 서로 협의하고 분쟁조절할 수 있는 기구, 그 다음에 임대차 거래 신고들을 하고 그 가격을 투명하게 파악할 수 있는 시스템, 이런 것들이 같이 갖춰져야 되고요. 그 다음에 집주인들에 비해서 임차인들의, 세입자들의 지위가 굉장히 약한데 이걸 이제 좀 지위를 같이 맞춰주는 이런 것들이 사실 패키지로 가야하는데 이 부분이 제한되거나 국민들한테 설명할 때 충분히 설명이 안 되는 측면이 사실 있어요. 그런데 우리가 전월세 상한제의 효과가 유럽이나 독일을 비롯한 유럽 각국에서 도입해서 상당한 효과를 낳았는데, 그러면 그런 효과를 나은 사례들을 연구해서 가능하면 도입하는 방향으로 긍정적으로 충분히 검토할 수 있는데도 불구하고 이걸 자꾸 공포감부터 조성하는 것들은 사실 바람직한 논의의 방향은 아니라고 생각합니다.

앵커:우석훈 박사는 어떻게 생각하십니까?

우석훈:저는 효과가 직접적으로 있을 건지에 대해서는 좀 시뮬레이션을 해봐야 하는데 상식적으로 월세에 대한 것들은 대부분 선진국들이 어느 정도 가이드 라인의 형태를 가지고 막 이렇게 올라가도록 안 하거든요. 그리고 전세는 우리나라에만 있는 제도라서 사실은 제도 자체가 일반적이지 않으니까 상한제를 도입했을 때 어떤 부작용이 있을지는 좀 고민을 해봐야 할 것 같아요.

앵커:고민을 해 봐야 한다.

우석훈:하여간 이번 정책에서 그런데 지금 정부에서 얘기한 거랑 모순되는 건 이런 거예요. 그냥 부동산 가격을 지금 있는대로 내버려두면 집값을 떨어지면서 월세는 내려가거든요. 그냥 둬도 사실은 내려가요. 그런데 정부가 국민의 돈, 집을 없는 사람들에게 돈을 끌어서 써서라고 집값을 부양하겠다는 거 아니에요. 그러면 월세값을 올라갈 거 아니에요? 집값이 올라가니까, 그러니까 지금 사실 전월세 대책이라고 하지만 전세에 대한 약간의 대책만 있는 거고 지금 현 대책은 정신적으로나 효과적으로나 월세를 높이는 형태의 일을 하고 있는 거거든요.

앵커:오히려 높이는 거다?

우석훈:집값을 높이면 당연히 그걸로 파생되어 있는 변수인 월세가 올라갈 거 아니에요?

앵커:아, 집값이 오르면?

우석훈:그러니까 정부는 지금 내려갈 월세를 지금 억지로 끌어올리게 하는 대책을 하면서 그거에 대한 안전장치를 월세 상한제 같은 거, 이렇게 볼 수 있는 건데요. 안 하겠다고 하니까 이건 무조건 집값도 올리고 어쨌든 올리겠다고라고 밖에 볼 수 없죠.

앵커:전월세 상한제와 관련해서 항상 맞물려서 나오는 것이 계약을 갱신할 수 있는 세입자의 청구권문제, 또는 항상 세입자의 입장에서는 전세금을 떼인다고 하죠? 이런 문제에 대한 보증금을 어떻게 대부분 전액을 회수할 수 있는 법적 장치, 이런 것의 목소리가 많았는데 선대인 소장님, 이건 어떻습니까?

선대인:그 계약갱신 청구권 말씀하시는 건가요?

앵커:예. 계약갱신 청구권, 보증금을 전액 회수하는 것 관련된 법적 장치,

선대인:네.

앵커:확정일자, 이런 것만 가지고는 안 되잖아요?

선대인:그러니까 저는 그런 법제화와 관련해서는 우리가 전반적으로 사실 재검토를 해야 한다고 생각하는데요. 이게 우리의 확정일자 제도가 있기는 합니다만 전반적으로 깡통주택이 발생하고 만약 경매에 넘어가면 사실은 세입자들보다는 금융기관의 변제권을 우선시하는, 그리고 금융기관이 하여튼 안 다치도록 하는 이런 쪽으로 굉장히 제도가 구축이 되어 있거든요. 그래서 세입자의 지위는 굉장히 취약합니다. 금융기관에 비해서도 취약하고 또 평소에 집주인에 비해서도 계약관계에서 굉장히 취약한 구조죠. 그래서 계약갱신 청구권같은 것들은 그런 세입자의 지위를 한편으로는 높여주고 저는 전세의 경우에도 상당히 효과가 있을 거라고 생각하는 게요. 지금 전세가가 뛰는 건 많은 부분은 사실은 집값이 하락하면 거기에 따라서 전세가가 연동해서 떨어질 수 있는데 이걸 억지로 정부가 지원을 해서 집주인들이 버티게 만들고 그래서 보증부 월세나 월세로 돌리고, 그 다음에 집값이 떨어지면서 손절매가 일어난다든지해서 깨끗하게 전세공급으로 일어날 수 있는 것들이 이게 빚이 많으니까 사람들이 들어가지 않는, 빈집 전세로 남아있는 거거든요. 그래서 집값이 하락하면 많이 해결될 수 있는 부분인데 정부가 지원해줘서 집주인들이 버티기 모드로 들어가 있다, 그런 상황에서 우월적인 지위를 이용해서 언론의 과장보도로 생겨나는 집값, 전세가들을 기준으로 해서 전세가 끌어올리기를 하고 있는 거거든요. 그런 면에서는 전월세 상한제를 하면 일정하게 집주인들의 그런 일방적인 끌어 얼리기에 대해서 견제역할도 하고 계약갱신 청구권까지 도입하면 세입자들의 그런 위치도 조금은 강화할 수 있다고 생각합니다.

앵커:여기서 선대인 소장님한테 하나 더 짚고 넘어가야 할 건데 언론의 과장보도라고 말씀해주셨는데 과장보도하고 보시는 건가요?

선대인:지금 전세대란이라고 얘기를 하는데요. 저는 지금 상황으로는 전세대란이라고 표현하기는 좀 부족하다고 생각합니다. 예를 들어서 2011년에 우리가 12%씩 연간 뛰었거든요. 지금은 물론 8월 통계가 아직 안 나왔습니다만 7월까지 상승률은 수도권의 경우에도 아직 2%대에 머물고 있습니다. 물론 이게 이미 많이 오른 금액에서 오른 거기 때문에 체감하는 건 클 수 있지만, 또 하나 중요한 건 뭐냐면 거래량이 굉장히 위축되어 있어요. 전세가뭄입니다, 사실 거래량 측면에서 보면, 그래서 사실은 기존의 세입자하고 집주인들이 서로 계약해서 그냥 머물러서 살기로 타협하는 경우들이 많이 늘고 있고요. 아까 말씀드렸듯이 세입자들이 안전하게 들어가서 살 수 있는 안전한 전세는 품귀현상을 일으키다보니까 그 물량들을 중심으로 전세가가 오르고는 있습니다만 정말 많은 서민들이 엄청나게 전세거래를 하면서 고통을 받고 있느냐, 그런 전세 대란은 아니라는 겁니다.

앵커:우석훈 박사님, 우박사님은 경제를 바라보는 세상에서 전세종말 항상 지적을 많이 해주셨고 또 솔로 인구를 주목해야 한다고 언급을 해주셨는데 이번 정책을 통해서 전세의 종말, 또는 월세의 급증, 이런 패턴들을 어떻게 보세요? 매매로 전환되면 이거 사실 월세가 급증하지 않을 것 같은 생각은 드는데.

우석훈:아뇨, 월세는 매매가 늘면 단기적으로는 가격은 높아지거든요. 그러니까 월세는 높아지고

앵커:월세는 높아진다,우석훈:그러니까 이거는 진짜로 집을 많이 가진 사람들한테는 조금 도움이 되는데 그렇지 않은 사람들한테는 크게 도움이 안 될테고 월세 사는 사람들 저소득이잖아요. 이런 사람들한테는 어쩌면 치명적인 결과를 줄 수도 있거든요. 문제는 전세가 오르는 게 수급불균형, 그런 문제가 아니고 전세라는 제도 자체가 한국에서 빠르게 사라지는 중이라는 걸 인정하면 월세대책으로 가는 게 맞거든요. 전세는 지금,

앵커:이번 대책은 월세대책이 아니라 매매대책이라는 거죠?

우석훈:네. 월세에 대해서는 지금 주택바우처라고 보통 한국에서 표현하는데 월세 보조를 어떻게 할 거냐, 이게 장기적으로 질문이거든요.

앵커:정부의 바우처 정책은 어떻게 평가하세요?

우석훈:그건 맞는데 지금 서울시에서 하고 있는 게 제가 알기로는 300억정도 규모거든요. 그러니까 그만큼 돈을 마련하고서 먼저 신청하는 사람들이 다 신청이 끝나고 소진되거든요. 그러니까 이걸 국민 규모로 하려면 사실 지금 이 돈이 아니고 월세에 대해서 어떤 식으로 보조를 할 것인가에 대한 장기적 논의를 하고 사회적 합의를 해서 이를 테면 출산에 걸 거냐, 혹은 저소득에 걸 거냐는 다양한 논의들을 해야 되는데 일단 집값에 그 돈을 써버리고 나면 월세 쪽에는 지원해줄 게 없잖아요.

선대인:그러니까 주택바우처제도 관련해서 정부가 내놓은 것도 보면 내년 10월에 도입하는 걸로 되어 있고요. 그 다음에 제가 언론 보도 상으로는 어떤지 모르겠는데 보도자료 상으로는 예산 액수가 안 나옵니다. 그러니까 아까 말씀드렸잖아요. 정말 기상천외한 모기지 대출제도까지 만들어 내고 어느 정도로 지원하겠다는 것들이 다 나오고 굉장히 즉각적으로 시행할 것처럼 하는데 주택바우처 제도처럼 정말 사회에서 가장 주거 약자인 사람들을 위한 주거복지대책, 이거에 대해서는 정말 반응속도도 느리고 예산규모조차도 측정을 안 고 그래서 이게 그냥 아까 제가 앞 부분에서 말씀드렸지만 구색에 가깝다는 겁니다.

우석훈:상식적으로 제가 경험했던 걸 말씀드리면요,

앵커:네, 어떤 걸 경험하셨죠?

우석훈:유럽에서는 유학생들도 정부에서 30%-40% 월세 보조를 해줘요,

앵커:유학생인 경우에도요? 어디서 유학하셨죠?

우석훈:저는 프랑스에서 했습니다.

앵커:프랑스에서요. 좋은 나라네요.

우석훈:그런데 이런 거예요. 너는 소득이 없을테니까 받아가야겠다, 라고 해서 한 40-50까지 되는 경우는 별로 없고 3, 40%해서 외국인들도 주거든요, 그러니까 그걸 소득에 연동시킨 건데 그게 벌써 90년대다 정착되어 있었거든요. 그런데 우리는 지금부터 하려고 하니까 굉장히 급하고 먼 길을 지금 가야하는데 지금 중요한 것들은 할 생각을 안하고 집값만 올리겠다고 하니까 이건 월세사는 사람들한테는 굉장히 큰 문제죠.

앵커:중요한 것들 중의 하나가 공공임대주택, 이런 것도 포함되나요? 선대인 소장님 어떻게 보세요? 임대주택,

선대인:공공임대주택이 많이 늘어나야 된다는 건 대부분의 부동산 이야기를 하시는 분들은 다 이야기를 하는데요.

앵커:이 부분은 이견이 없나요?

선대인:대체로 이견이 없는데 아마 공급방식에 대해서 실제로는 어렵다고 빼는 분들이 많죠. 주로 건설업계나 부동산 업계를 대변하는 분들이 공공임대 늘어나야 하기는 하는데 그게 재정이 어려워지니 쉽겠느냐, 그리고 그것보다는 공공에 기대지 말고 민간 임대를 자꾸 세제지원이나 다주택자 양도세 중과라든지 종부세 깎아준다든지 임대소득세 감면,

앵커:임대업자를 많이 양성해야 된다는 정책이 많았잖아요?

선대인:그렇게 이야기하는데 한국에서 공공임대주택 비중이 가장 낮은데 공공이 할 일들은 하지 제대로 하지 않으면서 민간보고 팔 비틀어서 하라고 그러면 그게 제대로 되겠습니까? 더구나 지금 한국같은 경우는 지금 민간임대주택사업자들을 주민공공, 이런 식으로 명칭을 바꿔서 부르기는 하는데 사실은 그게 잘 뜯어보면 다주택 투자, 또는 투기한 사람들이 그걸 손실을 입고 처분을 해야 되는데 그걸 버티기 해주는 세금감면해주기 위한 장치로 보이거든요. 그래서 그런 부분에 상당히 문제가 있죠.

우석훈:이 대책이 어려운 건 뭐냐면요. 우리나라 이미 주택보급룰 100% 넘었거든요.

앵커:100%를 넘었다.

우석훈:그러니까 사실은 모든 국민이 살 수 있는 집이 있는 거예요.

앵커:그러면 100%를 넘었다, 우리나라 서울의 경우 아파트 평균 매매가격이 KB국민은행 조사 결과에 따르면 4억 8600만원, 한 5억원 정도가 되는데 5억원 정도의 집값수준은 적정한가, 아닌가? 선대인 소장님.

선대인:그건 제가 답할 건 아닌데요.

우석훈:제가 쉽게 답할 수 있는 게요. 저 작년에 아파트 팔았는데 2000년도 초반에 제가 계산해보니까 제가 살던 집을 팔아서 파리나 일본을 갈 수 없더라고요. 그런데 한참 부동산 가격이 오른 다음에 보니까 파리든 일본이든 두채를 살 수 있어요. 서울에 있던 제 집을 팔면, 그러니까 지금 이걸 팔면 사실 우리보다 소득이 두배 가까운 나라들의 도시에 살 수 있거든요. 그거는 문제가 있는 거죠.

선대인:그 제가 강연을 다니면서 많은 사람들한테 일부러 손 들어보게 합니다. 집값이 싸냐, 비싸냐, 적정하냐, 그러면 일반 서민들뿐만 아니라 대기업들 임직원들 대상으로 강연을 해도 심지어 건설업체 사람들 대상으로 강의해도 그 사람들도 다 집값이 비싸다고 해요. 보통 가격이라는 게 시장에서 기대한 수준보다 비싸다고 생각한다면 그만큼 떨어지기는 바란다는 거거든요. 그러면 떨어지게 되어있고요, 그만큼 과도하다는 뜻입니다.

우석훈:지금 이정도 돈이면요, 제가 여러 사람들을 상담해줬는데 금융권의 연봉 1억원 되는 사람들이 있잖아요?

앵커:예. 평균연봉 1억원으로 나와 있어요.

우석훈:그 사람들이 딱 하우스 푸어가 되는 거예요, 이 가격이면..1억원 정도 벌어서는 집 살 가능성이 없고,

앵커:잠깐만요. 청취자분들 함께 하세요. 집값 이거 상당히 예민한 단어입니다. 그래서 청취자분들이 바로 집값에 대해서 많은 의견 주시는데요. 1971님. '두분 의견에 저는 동감합니다. 그런데 와이프는 자꾸 집을 사자고 합니다. 두분의 말씀을 믿어도 되겠죠?'

우석훈:아니, 1억 이하로 부채를 갖고 살 수 있으면 고민해보셔도 되는데요. 1억 이상으로 부채를 지면 사실은 안 될 거예요.

앵커:선대인 소장님에 대한 질문입니다. 2149님인데요. '선대인 소장님 아직도 아파트 값이 비싸다는 말씀이신가요? 그러면 도대체 앞으로 얼마정도까지 떨어진다는 거죠?'

선대인:보통 케이스-실러 지수라는 걸 만들어요. 미국이 대표적인 주택가격지수인데 그걸 만든 로버트 실러교수가 쭉 한 걸 따져보면 물가대비해서 주택가격이 늘 출렁거리게 되어있는데 한국의 경우는 물가 추세선에 비해서 한 30%이상 고평가 되어있고요. 그 다음에 소득추세선으로 따지면 50%정도는 더 떨어져야 추세선 수준으로 다가가는 걸로 되어 있습니다. 그만큼 쉽게 말해서 30%-50%정도는 제가 보기에는 과도하다고 봅니다.

앵커:네. 집을 사시려는 사람들에게는 정신이 번쩍 번쩍 드는 말씀이실 것 같은데요. 8324님 질문 하나 더 하겠습니다. '하남, 강변 미사 지구에 84제곱미터 집을 구입할까 고민 중입니다. 현재 1억 4천 전세 살고 있는데 나머지 금액 대출받아서 집을 구입할까, 고민 중입니다. 실거주 생각하고요. 말씀 듣다보니 그냥 전세살지 고민됩니다. 조언 바랍니다.' 우석훈 박사님.

우석훈:그건 좀 편한 게요. 저 1억 4천의 전세금이 온전히 자기 돈이면 좀 더해서 사도 괜찮을 것 같은데요. 만일의 경우 1억 4천에 이미 융자가 껴있을 수 있거든요.

앵커:그럴 수 있겠네요.

우석훈:그럼 융자가 과도해지는 거죠. 그러니까 자기 돈이 1억 4천 있다고 하면 실거주의 경우는 저 정도면 한번 고민해 봐도 괜찮을 것 같아요.

선대인:1억 4천에 대출 얼마 더 빌린다고요?

앵커:대출 얘기는 정확하게 써 있지는 않은데 나머지 금액, 84제곱미터,

선대인:하남 미사지구라고 하면 아마 최소 3억대 이상은 다 되거든요. 그러면 1억 5천 이상을 더 빌린다는 얘긴데 저는 상당히 과도하게 느껴지고요. 우리가 지금 워낙 금리가 싸고 빚내서 집 사는 게 유행인 시절을 지나다보니까 1, 2억 대출을 하는 것을 그렇게 어렵게 생각 안하는데요. 그게 이자 부담은 상당한 겁니다. 그리고 그게 소득도 혹시라도 줄어들거나 떨어지면 엄청난 스트레스니까요. 신중하셨으면 좋겠습니다.

앵커:많은 분들이 집값, 아주 예민해서 많은 질문들을 주시는데 오늘도 집값 얘기하다보니까 시간이 다 가버렸는데 다시 한번 적당한 때 집값문제 다시 두분 모시고 다시 한번 짚어봐야 하지 않나, 이런 생각이 드는데요. 오늘 두분 말씀 아쉽지만 여기서 마무리하고요. 청취자분들도 집값문제 다음에 저희가 다시 한번 모시도록 하겠습니다. 이 정도로 마무리하겠습니다. 두분 감사합니다.

우석훈:예, 고맙습니다.

선대인:예, 고맙습니다.

[YTN FM 94.5 '뉴스! 정면승부']