[8.28 대책]집값 오를땐 일반모기지, 하락땐 손익공유형 유리

당정이 28일 발표한 8·28 전월세 안정대책은 국민주택기금을 활용한 새로운 모기지상품을 선보이는 내용이 핵심이다. 이와 관련, 국토교통부 담당자와 문답풀이를 통해 궁금증을 자세히 알아본다.

-새로운 모기지 상품이 10월부터 출시되는데 주택구입자 입장에서 어떤 제도가 더 유리한가.

▲주택구입자가 향후 집값 흐름을 어떻게 예상하는지와 자기자금 규모 등에 따라 다르다. 우선 금리면에서는 생애최초주택자금 등 기본형 상품이 3.3%로 가장 비싸며 수익공유형(1.5%)과 손익공유형(1~2%)이 저렴하다.

또 원리금 상환 부담은 손익공유형이 가장 유리하다. 기본형 상품과 수익공유형 상품은 원리금 균등분할상환이며 손익공유형은 만기 일시 상환이다. 대출한도도 기본형과 수익공유형은 집값의 최대 70%로 높은 반면 손익공유형은 집값의 40%로 낮다.

주택 구입후 집값이 하락할 경우 손익공유형이 가장 유리하다. 기본형과 수익공유형은 손실에 대해 주택구입자가 100% 떠안는 반면 손익공유형은 주택기금의 지분율에 따라 손실을 공유하게 되기 때문에 다소 안전하다고 볼 수 있다.

반면 집값이 상승할 경우는 기본형이 가장 유리하다. 기본형은 수익 전체를 모두 주택구입자가 가져가기 때문이다. 반면 수익공유형과 손익공유형은 기금과 수익을 공유한다. 다만 수익형은 기금이 손실가능성이 없는 만큼 기금 수익률 상한을 5%로 제한하므로 손익공유형보다는 수익공유형이 일부 유리하다고 볼 수 있다.

-주택 시세차익이나 시세차손은 어떻게 평가하나.

▲주택을 매각하는 경우 국토부에 신고하는 실거래가에 기초해 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 측정한다. 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 경우는 실거래가를 보다 엄격하게 검증할 계획이다. 또 일정 범위를 벗어난 실거래가에 대해서는 공인중개사 과태료, 세무조사 등을 실시할 예정이다.

매각하지 않고 만기상환 또는 조기 전액상환할 경우 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차액을 산정하게 된다. 이 경우 감정가격은 객관성 확보를 위해 한국감정원 등 공신력 있는 감정평가법인에 실거래가에 기초한 시세감정을 의뢰할 계획이다.

-시범사업은 어떤 방식으로 시행하며 수요가 많으면 확대할 계획인지.

▲새로운 모기지 상품 시범사업은 별도 모집기간 없이 10월초부터 선착순으로 지원한다. 다만 기금도 리스크를 공유하는만큼 신청인의 자격, 상환능력, 입지, 구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 평가 등 대출심사를 보다 엄격하게 실시할 것이다. 확대 여부는 시범사업을 통해 효과와 문제점 등을 점검한 후 추후 검토할 계획이다.kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지