[심층진단] 적시타도 아니고 확실한 한 방도 없고.. 시장 반응 시큰둥

"'적시타'도 아니고 '큰 거 한 방'도 없다."

10일 정부의 부동산대책이 발표되지만 시장의 기대는 이미 식어버렸다. 대책 발표를 앞두고 최대 수혜 지역으로 꼽히는 서울 강남3구는 지난주 잠시 거래가 늘고 가격이 회복되는 듯했지만 오히려 이번주 들어서는 매수세가 다시 잦아들고 거래도 주춤한 상황이다.

이 같이 역대 유례없이 김빠진 대책이 된 배경에는 ▦규제완화 폭이 작고 ▦시기가 늦었으며 ▦거시경제 상황에 대한 근본적인 불안감이 자리하고 있다. 게다가 금융위기 이후 집값이 하락했지만 수도권 내 집 마련 수요자들은 여전히 집값이 높다는 분위기다.

대책이 발표되기도 전에 약발이 다한 원인을 분석해본다.

1. '큰 거 한 방'이 없다

무엇보다 시장에서는 박재완 기획재정부 장관이 예고한 대로 '스몰볼' 대책에 대한 실망감이 크다.

총부채상환비율(DTI) 완화와 취득세 추가 감면과 같이 확실한 '한 방'이 있는 카드는 이번 대책에서 빠질게 확실해보인다. 가계부채 증가 우려와 세수(취득세) 감소에 대한 지방자치단체의 반발 때문이다. 대신 강남3구 투기지역 해제, 분양권 전매제한 완화, 생애최초주택담보대출 확대, 부분임대주택 활성화, 일시적 1가구2주택자에 대한 양도세 완화 등과 같은 미세조정 방안들이 포함될 것으로 알려졌다.

서울 개포동의 한 중개업소 관계자는 "반짝 매수세가 살아났지만 기대했던 취득세 인하 등이 포함되지 않을 것으로 알려지면서 다시 매도ㆍ매수 호가가 벌어졌다"며 "이번에도 정부 대책의 약발이 거의 없을 것으로 예상하는 분위기"라고 전했다.

2. 늦어도 너무 늦었다

꽉 막힌 게임에서 시원한 '한 방'이 아니라면 시의 적절하게 번트와 안타를 쳐줘야 경기를 풀어나갈 수 있다. 어차피 ▦다주택자 양도세 중과 폐지 ▦분양가상한제 폐지 ▦재건축 초과이익환수제 완화 등과 같이 법개정 사안들은 국회를 통과하기 힘들고 ▦DTI 완화 ▦취득세 감면은 논란이 커서 꺼내들기 힘든 정책이다.

'빅 카드'가 애초부터 없었다면 작은 대책이라도 시의 적절하게 내놓아 시장의 심리 회복을 돋워야 했다는 게 전문가들의 지적이다.

연초부터 주택거래가 꽉 막혀 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않는 상황에서 정부는 4월 총선을 앞두고 정치권의 눈치만 보며 좌고우면하기만 했다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "경기 활성화 대책일수록 선제적으로 내놓아야 하는데 이번에는 늦어도 너무 늦었다"고 지적했다.

3. 경기가 살아야 집값이 살지

집값하락과 거래부진은 공급과 수요의 불일치, 각종 금융규제 등이 복합적으로 작용한 결과지만 보다 근본적인 원인은 경기침체다. 지난 2010년 1ㆍ4분기 8.7%였던 실질 국내총생산(GDP) 성장률은 올 1ㆍ4분기 2.8%로 3분의1 수준으로 쪼그라들었다. 그나마 내수경기를 지탱하던 수출도 올 들어 넉달 동안 2월만 제외하고 모두 마이너스를 기록하며 둔화 조짐을 보이고 있다.

한국개발연구원(KDI)은 최근 펴낸 보고서에서 부동산 시장 매수세 부진의 원인으로 경기침체에 대한 불안감, 가구 수 감소, 불확실성 증대 등에 의한 '부정적 향후 전망'이 '구매능력의 부족' 등 다른 이유보다 더 중요한 것으로 지적했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "거래 활성화를 위해서는 양도세 중과 폐지나 취득세 감면 등 다주택자나 수요자들에게 실질적 혜택이 돌아갈 수 있는 대책이 나와야 한다"고 강조했다.

4. 집값 여전히 높아

금융위기 이후 전국 집값이 약세를 면치 못하고 있지만 여전히 비싸다는 인식이 퍼져 있는 것도 주택거래 활성화 대책의 약발이 잘 먹히지 않는 이유로 꼽힌다. 집값이 더 내릴 것이라는 심리가 지배적이다 보니 정부가 어떤 대책을 내놓아도 효과가 제한적일 수밖에 없다는 얘기다.

최근 강남 재건축 아파트값 반등으로 바닥론이 제기되고 있지만 실수요자들은 여전히 집값에 거품이 많이 끼여 있다고 보고 있다. 실제로 2000년 초반과 비교할 때 현재의 집값은 40% 이상 비싼 수준이다. 국민은행 부동산시세에 따르면 전국 주택매매가격 종합지수는 2011년 6월을 100으로 봤을 때 2001년 6월은 58.4, 올 4월은 103.0이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "인구구조 변화 추이 등을 볼 때 집값이 더 떨어질 것이라는 기대심리가 광범위하게 퍼져 있기 때문에 어떤 대책을 내놓더라도 당장 수요자들의 심리를 바꾸기 힘들다"고 말했다.

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