[맞짱 토론] 가계대출 줄이기 효과 거의 없고 주택시장 침체로 서민들만 고통

찬성거래 실종에 대출연체 늘어…오히려 가계 부실 '부채질''거품 재양산 우려' 논하기엔 고사 위기 주택시장 너무 다급

글로벌 금융위기 이후 시작된 국내 주택시장의 침체는 이미 3년을 넘어서고 있지만 아직도 현재 진행형이다. 특히 올해 총선과 대선이 함께 치러지는 점을 감안하면 상황은 더 우울하다. 주택정책의 향방에 관련된 이슈들이 대거 쏟아질 수 있으련만 총선 과정에서 등장한 주택시장 활성화 정책은 찾아보기 힘들 정도다.

대부분 '전·월세 상한제' 도입이나 '임대주택 공급 확대' 등 주거복지 이슈에 함몰돼 있어 주택시장의 고달픈 현실은 그다지 정치권의 주목을 받지 못하는 듯하다.

신규 주택 분양시장의 온기가 사라진 수도권에서 기존 주택을 매물로 내놓은 이들의 애타는 마음은 '급급매물'이라는 표현에서 알 수 있듯 절실하다. 또 이런 현상이 특정 지역에 국한된 것이 아니라 보편적 양상을 띠고 있다는 데서도 심각함을 찾을 수 있다.

주택시장 침체가 장기화될 조짐을 보이고 부동산시장이 향후 국내 경기 회복에 상당한 부담으로 작용할 수 있다는 데서 정부의 고민도 깊어지고 있다고 본다. 2011년에만 여섯 차례 이상 대책을 쏟아놓은 것도 이런 분석과 무관하지 않다.

하지만 마치 '백약이 무효'인 듯 가시적인 성과를 얻어내지는 못하는 실정이다. 전·월세 가격의 고공행진에 따라 집 없는 서민들의 부담은 고통을 넘어 분노로 표출되기 일보 직전이고 금융권 대출을 포함해 힘겹게 내 집을 마련했거나 이사 등으로 인해 발생한 일시적인 '1가구 2주택자'들도 고통스럽기는 마찬가지다. 하지만 복합불황의 사면초가에 빠진 정부는 경기회복이 지연되면서 저금리 기조를 유지하고 있고 이로 인해 대출이 증가함에 따라 가계부채의 부실화가 심화될 것을 우려하고 있다. 정책의 우선순위도 가계부채 부실화를 해소하는 데 두고 있는 것으로 보인다.

이와 관련된 대표적인 정책수단으로 작년 3·22대책 이후 서울을 비롯한 수도권에 시행되고 있는 총부채상환비율(DTI) 규제를 들 수 있다. 그렇다면 부동산 투기를 예방하고 주택담보대출 증가를 막아 1000조원에 육박하는 가계부채의 부실화를 방지하겠다는 목적에서 정부가 빼든 DTI 규제 카드의 성적표는 어떨까.

DTI 규제를 강화한 지 1년이 지난 현재 아파트 월평균 거래량은 서울특별시와 인천광역시에서 15% 내외, 수도권의 경우 약 6% 이상 감소한 것으로 나타난다.

가격 또한 약세 기조에서 벗어나지 못하고 있다. 한국은행의 2012년 1월 중 예금취급기관 가계대출 보도 자료를 보더라도 DTI 규제 강화 이후 가계대출이 감소한 것이 아니라 그 이전과 다름없이 매월 지속적인 증가세가 유지되고 있어 정책 시행을 무색하게 만들고 있다.

이처럼 DTI 규제 강화가 별다른 정책적 효과를 얻어내지 못한 것은 주택관련 대출은 억제됐지만 경기침체가 지속되면서 생활자금 수요로 인한 가계대출 증가세는 여전했기 때문이다. 또 일부 신규 대출 억제 효과를 거뒀다고 하더라도 대출 규제 강화는 주택거래 침체를 심화시켜 대출 상환을 힘들게 만들고 나아가 기존 대출자들의 연체율 증가로 이어져 오히려 대출구조 부실화를 촉진시키지 않는가라는 비판이 나오고 있다.

결국 당초 정부가 의도했던 가계부채의 건전성 확보는 차치하고 대출 제한으로 실수요자들의 주택거래에도 타격을 줘 수요심리 위축에 따른 주택시장 침체를 고착화시킨 것으로 보인다.

물론 DTI 규제가 가계부채 증가를 억제시키고 가계부실화를 완화시키는 효과가 있다는 점을 전면 부인할 수는 없다. 사실 가계부실 문제는 국내 경제의 근간을 뒤흔들 수 있는 '뇌관'이라는 점에서 그 무엇보다 파급력이 크고 중요하다.

그러나 실수요자 중심의 주택시장이 형성되길 원하는 정부의 입장에서도 주택담보대출은 서민들의 내 집 마련을 위해 불가피하게 선택해야 하는 요소라는 것을 공감해야 한다.

DTI 규제는 구매력이 제한된 서민들이 내 집을 마련하는 데 있어 유동성 제약 및 심리적 압박감과 연결된다. 현재와 같은 DTI 규제가 이어질 경우 앞으로 주택시장이 희망과 기대감을 갖기는 어려울 것이라고 보는 이유다.

한편 정치권은 총선과 대선을 준비하는 과정에서 '주거복지'라는 화두에만 치중해 주택시장 정상화에 대해서는 눈길도 주지 않고 있다. 정치권은 근본적인 문제 해결은 제쳐두고 전·월세 상한제 등으로 또다시 주택시장에 인위적으로 개입하고 대중의 인기에 영합하려고 목소리만 높이고 있다.

사실 전·월세 대란은 구매력을 갖춘 주택수요층조차 신규 분양이나 기존 주택 매수를 기피하고 당분간 관망세를 유지하기 위해 전·월세시장에 쏠리는 데서 기인한다. 정치권이 이런 본질적인 문제점을 해소하는 데 집중하지 못하면 집을 가진 사람들이나 무주택자 모두 고통 속에서 힘겨워할 수밖에 없게 된다.

대출 규제 강화는 다른 규제 장치보다 유동성 확보를 제약하기 때문에 실제 거래의 장애 요인으로 작용할 수밖에 없다. 또 수요층의 시각에선 정책당국이 주택시장의 추가적인 가격하락세를 방조하는 시그널로 인식할 수 있어 심리적 압박 효과도 대단히 크다.

물론 DTI 규제 한 가지 요인만으로 현재의 부동산 경기침체가 초래된 것이라고 할 수는 없다. 또 DTI 규제를 푼다고 해서 당장 주택거래가 활발해질 수 있을지도 장담하기 어렵다. 그러나 분명한 것은 주택시장에 대한 심리적 기대감을 어느 정도 회복시키는 효과는 클 것이라는 점이다.

현재 주택시장에는 주택 가격의 추가 하락에 대한 불안감과 경기회복에 대한 불확실성, 정부의 주택정책 기조에 대한 불신감 등이 팽배해 있다. 이로 인해 수요심리는 더욱 위축되고 주택시장의 기본적 메커니즘조차 그 존립이 위협받는 단계에 와 있다.

DTI 규제를 완화하자는 주장은 단순히 대출 완화로 시중에 유동성을 풀어주고 주택시장을 다시 투기장으로 되돌리자는 것이 아니다. 수요심리의 회복을 통한 그야말로 정상화로 가는 가장 중요한 환경을 조성하자는 것이다.

전면적인 DTI 완화가 어렵다면 지역별로 DTI 비율을 일부 상향 조정한다거나 일정 규모나 금액 이하의 주택에 대한 대출에서는 탄력적으로 심사하는 등 유연한 적용도 생각해 볼 필요가 있다.

덧붙여 DTI 규제 완화가 부동산 거품을 재양산할 것인지 아닌지를 놓고 논쟁을 벌일 만큼 우리 주택시장의 현실이 한가롭지 않다는 사실을 인식해야 한다.

두성규 < 건설산업硏 건설경제연구실장 >

△경북대 법학 박사 △금융감독원 외부민간평가위원 △국토부 공동주택관리 전문가위원회 심의위원

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