[한국경제 이것만은 바꾸자] 겹겹이 둘러싼 '규제 장막'..부동산시장은 '부동'

　2008년 글로벌 금융위기 이후 내리막길을 걸어온 주택시장이 좀체 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 정부가 서울 강남권(강남·서초·송파구) 투기과열지구해제, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 두 달에 한번꼴로 주택경기를 살리는 내용의 대책을 내놨지만 시장은 더 깊은 나락으로 떨어지는 형국이다. 수도권 주택시장은 매매거래가 사실상 중단된 상황에서 전셋값만 치솟고 있고 지방 주택시장도 지난달부터 매매가격 변동률이 마이너스로 돌아섰다.　전문가들은 과도한 겹치기 규제에 주택시장이 그로기 상태에 빠진 만큼 언 발에 오줌누기식 정책을 지양하고 핵심 규제인 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율 등 금융규제를 완화하거나 폐지하고 분양가상한제도 철폐하는 등 정부의 시장간섭을 최소화해야 시장기능을 살리고 정상화할 수 있다고 입을 모은다.　■DTI 규제부터 풀어야　1일 부동산업계에 따르면 시장에서는 우선 수요를 가로막는 가장 큰 요인인 DTI 규제부터 풀어야 한다고 요구한다. DTI 규제는 법 개정 등 국회 절차 없이 정부의 의지만으로도 언제든지 바로 개선할 수 있기 때문이다.　DTI는 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득을 따져 대출액을 결정하는 것으로 2005년 도입됐다. 정부가 지난해 3월 말까지 적용을 한시적으로 유예한 후 4월부터 부활시켜 투기지역은 40%, 투기지역 외 서울 50%, 인천·경기는 60%가 적용되고 있다. 정부가 DTI 규제를 부활시키기 이전인 지난해 초까지만 해도 주택시장이 조금씩 살아날 기미를 보였지만 규제가 부활되면서 시장은 다시 냉각됐다.　주택 실수요자들이 집을 사기 위해 전세자금 또는 기존 주택매매 자금에 일정 대출을 일으키는 게 일반적이다. 하지만 DTI 규제로 대출이 어렵게 되자 주택구입을 포기하고 전세로 눌러앉는 경우가 늘고 있다. 이로 인해 현재 수도권 주택시장은 전세가격만 급등하고 매매가는 떨어지는 기현상이 지속되고 있다.　DTI 규제는 이처럼 시장에 절대적인 영향을 미치고 있다. 이 때문에 국토해양부는 지난해부터 주택시장을 살리기 위해서는 DTI 규제를 완화하거나 해제해야 한다는 입장을 견지하고 있다. 하지만 주무부처인 기획재정부는 DTI 규제를 풀면 주택 구입이 크게 늘고 자칫 가계 부실화로 이어질 수 있다는 이유로 이를 받아들이지 않고 있다.　그러나 한국은행과 금융감독원이 지난해 7월 주택담보대출 용도를 조사한 바에 따르면 신규주택담보대출의 42%가 주택구입하는 데 사용되지 않고 주택구입 이외 용도로 사용되고 있다. 특히 지난해 4월 DTI규제가 부활된 이후인 7~11월 5개월 동안에는 자영업자 대출이 2배 이상 늘었다. 가계 형편이 어려워지면서 주택을 담보로 대출받아 생활비 등에 사용한 것이다. 재정부가 DTI규제를 풀 경우 주택구입이 급증하고 이로 인해 가계대출이 눈덩이처럼 불어날 것이라는 우려는 기우에 불과하다는 방증이다.　■분양가상한제 즉시 폐지해야　최근 자영업자 대출이 급증하고 있는 것은 국내 소비가 급감하면서 이에 따른 자금난에 기인한 것이 큰 만큼 오히려 시장에서는 DTI 규제 등 금융규제를 풀어 주택경기를 살리고 이를 통해 내수를 진작시켜야 가계대출 증가도 줄일 수 있다고 주장한다.　정부가 지난해 12·7대책을 통해 서울 강남권에 대해 투기과열지구를 해제한 만큼 주택담보인정비율(LTV)이 적용되는 투기지역도 동시에 풀어야 한다는 목소리가 크다. 투기지역에서 해제되면 6억원 초과주택에 대해서도 LTV가 현재 시가의 40%에서 60%로 올라가는 만큼 정부의 주택시장 부양의지를 시장에 보다 확실하게 심어줄 수 있기 때문이다.　분양가상한제도 주택시장 정상화를 위해서는 반드시 폐지돼야 할 대표적인 규제로 손꼽힌다. 이미 건설사들이 해당 지역 분양가심사위원회에서 승인해 준 분양가보다 낮게 분양가를 책정하고 있는 마당에 분양가상한제를 폐지하더라도 집값이 급등할 가능성이 낮기 때문이다.　오히려 과도한 규제로 인해 주택품질만 저하시키는 부작용만 초래하고 있어 반드시 폐지돼야 한다는 지적이다.　분양가상한제는 자유로운 주택거래를 막는 부작용도 있다. 지난해 9월 분양가상한제 아파트의 전매제한기간을 1~5년에서 1~3년으로 낮췄지만 이를 폐지해야 주택시장이 향후 회복될 수 있는 기반을 다진다는 지적이 설득력을 얻고 있다.　주택업계 한 관계자는 "주택시장이 장기 침체를 겪으면서 대출부담 등으로 주택을 처분하고 싶어도 처분하지 못하고, 가격 하락기에 저가 매수를 통해 주택을 사고 싶어도 전매제한으로 인해 못 사는 상황이 계속되고 있다"며 "주택 거래를 막는 전매제한 기간을 해제해 주택 수요자들이 상황에 맞춰 주택을 매입할 수 있도록 해야 한다"고 지적했다.　이를 통해 주택을 팔려는 사람과 사려는 사람 간에 주택에 대한 재분배가 이뤄져야 향후 주택시장 부양대책이 나와도 부작용 없이 정책 효과를 거둘 수 있다고 전문가들은 지적한다.kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

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