키워드로 돌아보는 2011년 부동산 경매시장

▲ 경저부고(京低釜高)

서울과 부산의 아파트 낙찰가율은 2009년 이후 완전히 뒤집혔다. 서울이 LTV, DTI 등의 금융규제 적용을 받는 동안 부산의 아파트 낙찰가는 계속 올랐다.

특히 올해는 부산 부곡동 푸르지오 아파트 경매에 82명이 몰리는 기현상을 보이더니 6월에는 114.2%라는 역대 최고 낙찰가율을 기록해 시선을 모았다.

하지만 하반기 들어 정부에서 2금융권의 주택담보대출에 주목하기 시작하면서 부산의 열기도 서서히 하락하고 있어 내년에는 올해와 같은 인기를 유지하기 어려울 것으로 예상된다.

▲ 중소형 강세

수도권 아파트가 침체 일로를 걷는 와중에도 중소형 아파트들은 실수요자들의 지지 속에 탄탄한 모습을 보여주었다.

올 1월부터 12월(20일까지) 전용면적 85㎡ 이하와 이를 초과하는 아파트의 경매지표를 비교해보면, 낙찰률은 거의 두 배가 차이가 나고, 낙찰가율은 중소형 아파트가 10%p 더 높고 경쟁률(평균응찰자수)도 더 높은 것을 볼 수 있다.

▲ DTI 부활

2010년 9월 DTI규제 한시적 완화로 수도권 아파트가 살아나기 시작했고 이에 고무된 투자자들은 2011년 3.22 대책 발표에서 규제가 완전히 폐지될 것으로 기대했다.

발표 당시에는 규제의 부활로 보아야 하느냐 아니면 사실상 폐지된 꼼수냐를 두고 논란이 있었지만, 이후 낙찰가율 추이에서 확인되듯 규제는 부활했고 가격은 추락했다.

▲ 8부능선 붕괴

올해 7월부터 수도권 아파트 시장은 확실한 침체에 접어들었다. 마지노선으로 여겨지던 낙찰가율 80%가 무너진 것이다.

면적별로 살펴보면 중대형 아파트들이, 지역으로 살펴보면 인천이 주요 원인으로 파악된다. 면적이 넓을수록, 금액이 클수록 매력은 떨어졌고 강남3구나 버블세븐도 예외는 아니었다.

▲ 평창 (동계올림픽) 효과

7월 6일 남아프리카 공화국 더반에서 2018년 동계올림픽 개최지로 평창을 발표하는 순간 강원도의 지가는 고공 점프했다.

이를 반영하듯 7월에 열린 법원경매에서 평창군의 경매물건 낙찰률은 전달의 두 배인 54.3%를 기록했고 개발혜택이 집중될 것으로 기대되는 토지는 낙찰률 55%, 낙찰가율 99%를 기록했다. 지금도 경기장 후보지역과 가까운 일부 임야나 펜션은 감정가를 넘겨 낙찰되고 있어 올림픽의 힘을 보여주고 있다.

▲ 떼인 돈 3000억원

올해 수도권 아파트를 담보로 빌려 준 돈 가운데 경매로 회수되지 못한 금액이 3593억 원에 이를 것으로 전망된다. 2009년 이후 매년 3000억 원을 넘기고 있다.

이 금액은 경매청구금액과 낙찰금액을 단순 비교한 것으로 보통 경매에 나오는 물건들이 다중채무를 지고 있음을 감안할 때 실제로 채권자들이 떼인 돈은 더 많을 것으로 추정된다.

▲ 영각사

경기도 시흥시 군자동에 자리 잡은 토지면적 48,459㎡의 종교시설을 겸한 이 납골당은 부산저축은행과 엮이면서 저축은행 부실대출의 상징으로 떠올랐다.

언론보도에 따르면 부산저축은행이 납골당 사업에 대출해 준 금액은 무려 1280억 원. 그러나 2011년 2월 21일 처음 경매에 나왔던 이 부동산의 감정가격은 124억6900만원에 불과했다.

또 부산저축은행은 이 부동산에 대해 저당권이나 기타 대출금을 회수할 수 있는 권리설정을 해 두지 않아 설령 낙찰된다 하더라도 대출금을 회수할 방법이 없다.

등기부 채권 총액이 211억원에 이르는 이 부동산은 2회 유찰되어 감정가의 64%인 79억8000만원까지 최저가가 떨어진 상황에서 내년 1월 19일 다시 한 번 주인을 찾는다.

▲ 대형레저시설 경매

올해는 유난히 대형레저시설이 경매에 많이 등장했다. 준공허가를 받고도 2년째 문을 열지 못하던 의정부 장암동 아일랜드캐슬을(감정가 365억원) 비롯해 신한사태의 불씨가 되었던 파주시 월롱면 금강산랜드(감정가 429억원), 올해 낙찰된 물건 중 가장 감정가가 높았던 용인시 처인구에 위치한 영진골프랜드(감정가 713 억원)가 경매로 나왔다.

이들은 높은 감정가가 무색하게 유치권, 지상권, 임차관계 등 복잡한 권리관계로 인해 오랫동안 경매가 진행되거나 낮은 가격에 낙찰되었다.

▲ 집 잃은 용가리

한국SF영화의 산실로 기대를 모으던 영구아트 본사가 경매로 매각됐다. 감정가 37억 원의 이 건물은 한 사업가에게 40억 원에 매각되었다.

심형래 감독과 직원들은 체불임금 등으로 인해 서로 등을 돌렸고 법원은 심씨에게 직원들의 체불임금과 퇴직금을 지급하라고 판결했다. 심씨는 채무로 인해 영구아트 본사 외에도 두 채의 아파트가 경매진행 중이다.

▲ 수도권 신도시의 몰락

인천경제자유구역을 비롯해 경기도 고양, 파주, 용인 등 중대형 아파트가 많이 지어진 지역의 아파트가 경매시장에 대거 등장했다.이들 지역은 분양가상한제에 직면한 건설사들이 밀어내기 분양을 했던 곳들로서 중대형을 많이 지었던 지역이다.경매시장에서도 대출 당시의 감정가보다 낮은 가격에 감정가가 정해지고 또 2~3회 유찰된 후 낙찰돼 채권자나 채무자 모두 손해를 보고 있는 실정이다.

아직 기반시설이 부족한 인천경제자유구역 지역인 청라, 영종, 송도 지역의 물건들은 감정가의 반값에 낙찰되는 사례도 나타나 충격을 던져줬다.

한경닷컴 키즈맘뉴스 윤지희 기자( yjh@kmomnews.com)

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