[스페셜 리포트] DTI 퇴로 있다는데 .. 분할상환 대출 거의 안 하는 서민들은 혜택없다

[중앙일보 함종선] 3·22 주택거래 활성화 방안이 나오자 부동산·주택 업계는 저마다 이해득실을 따지기에 바빠졌다. 정부는 대출 조건과 취득세 완화, 분양가 상한제 폐지 등으로 가계 빚도 잡고 시장을 살리는 방안을 내놨지만 아직은 시장 반응이 영 신통치 않다. 바뀌는 주택대출의 구체적인 조건을 문답으로 풀어보고 주택시장 영향을 살펴봤다.

3·22 주택거래 활성화 방안이 나온 이튿날 부동산 시장의 반응은 심드렁했다. 거래 활성화에 큰 도움이 되지 않는다는 분석이 지배적이다. 서울 서초동에서 중개업소를 운영하는 오현숙 공인중개사는 "대책 발표에도 문의 전화 한 통 없었고 주변 중개업소도 마찬가지"라며 "수요자들이 바라는 방향과 다른, 대출 규제를 푼 듯 만듯한 대책이기 때문"이라고 말했다.

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　윤증현 기획재정부 장관은 "금융 건전성 제고와 주택시장 활성화를 동시에 추구하는 정책 조합"이라고 강조했다. 정부의 이런 의지에도 불구하고 시장이 심드렁한 데는 이유가 있다. 이번 방안의 핵심인 총부채상환비율(DTI) 규제의 부활로 주택 구입자금 조달여력과 매수 심리가 함께 악화됐기 때문이다.

　국민은행 박합수 부동산팀장은 "DTI 규제 이후 대출액 2000만~3000만원이 모자라 집 매입을 포기하는 경우가 적지 않았다"며 "DTI는 주택 구매력을 떨어뜨리는 요인인 만큼 이번 규제 부활로 주택 거래가 더 위축될 것"이라고 말했다.

　정부가 DTI 규제 환원의 보완책으로 내놓은 세 가지 카드, 즉 고정금리·비거치식(대출 즉시 원금과 이자를 함께 갚는 방식)·분할상환대출에 대한 DTI비율 상향 조정(세 가지 카드를 모두 쓸 경우 최대 15%포인트 확대) 방안을 다시 살펴봤다. 이 조건은 실수요자들의 자금 조달여력을 높여주겠다는 취지에서 나왔다.

　그러나 현실적으로 실수요자들이 이런 방식으로 대출을 받는 경우가 극히 제한적이라는 데 문제가 있다고 금융회사 관계자들은 전한다. 금융위원회 정은보 금융정책국장은 "지난해의 경우 전체 주택담보대출 금액의 2% 정도가 비거치식·고정금리·분할상환의 대출이었다"고 말했다. 수요가 거의 없다는 뜻이다.

　새로운 내용도 아니다. 이미 고정금리와 분할상환 대출에 대해 각 5%포인트씩 인센티브를 주는 방안을 시행해왔다. 이번에 비거치식(5%포인트)만 추가한 것에 불과하다. 고정금리는 변동금리보다 이자가 연 1%가량 높다. 이 때문에 지난해의 경우 전체 대출자의 91%가 변동금리를 선택했다. 또 비거치식으로 빌릴 경우 수요자들의 자금 상환 부담이 크게 늘어난다. 예컨대 2억원을 연리 6%에 빌리고 5년 거치 기간을 둘 경우 5년간은 매달 100만원가량의 이자만 내면 되는데, 비거치식으로 하면 첫 달부터 180만원가량을 부담해야 한다.

　신한은행 김상훈 부동산팀장은 "자금 사정이 빠듯한 실수요자일수록 비거치식을 택하기가 더 어렵다"고 말했다. 서울 용산·강동·광진구와 양천구 목동 등 중고가 주택이 몰려 있는 곳의 중개업소들은 벌써 긴장하고 있다. 대출을 상대적으로 많이 받아야 집을 살 수 있는 곳이기 때문이다. 양천구 목동 김현승 공인중개사는 "2009년 정부가 DTI규제를 서울 강남권(강남·서초·송파구)에서 수도권 전역으로 확대한 뒤 목동의 주택 매수세가 크게 줄었다"고 전했다.

　함께 나온 취득세 감면 혜택은 9억원 초과 주택이 많은 서울 강남권의 주택거래를 늘리는 데 도움이 될 것으로 보인다. 9억원 초과 주택의 취득세 감면 혜택(4%→2%)이 9억원 이하 주택의 감면 혜택(2%→1%)보다 크기 때문이다. 강남권의 9억원을 넘는 아파트는 5만8000여 가구로 전체 주택의 60% 정도다.

　서울 도곡동 정수지 공인중개사는 "집값 전망이 불투명하기 때문에 고가주택 수요자들도 당장 내야 하는 세금에 민감하게 반응한다"며 "지난해 말 취득세 일시감면 혜택이 끝난 뒤 9억원 초과 주택의 거래가 크게 줄었는데 이번에 다시 혜택을 받게 됐기 때문에 거래가 늘 것"이라고 예상했다. 실제 도곡동 부동산중개업소에는 이날 취득세 감면 시행 시기를 물어보는 전화가 간간이 걸려왔다.

함종선 기자 < jshamjoongang.co.kr >

▶기자 블로그 http://blog.joinsmsn.com/center/v2010/power_reporter.asp

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