내집마련은 '2분기 후반'..투자 최적지는 '강남·한강변'

■부동산시황 - 한아름 부동산 114 팀장

지난 달 13일 정부가 내놓은 1.13 전세대책도 있었고, 1월말 즈음 발빠른 학군 수요가 일단락 되며 한숨 돌린듯 보이기도 하지만, 설 연휴가 지나면 본격적인 봄 이사철 수요가 움직이면서 전셋값 오름세가 지속될 것으로 보입니다. 전세 재계약이 늘어 회전되는 전세 물건이 적고 수도권 입주 물량이 줄어드는 등 상대적으로 부족한 전세물건 공급도 원인이지만 전세 수요가 꾸준한 것이 가장 큰 이유입니다.

설연휴 뒤 이사철, 전셋값 오름세 지속

경기 회복 움직임과 집값 상승세가 더디고 추가 금리인상 우려도 남아있어 집을 사기보다는 임대 시장에 머물려는 수요가 많습니다. 최근 보금자리주택과 임대를 포함한 공공주택 청약 결과에서도 나타나듯이 임대시장에 머물거나 저가 공공주택을 받기 위해 기다리는 수요도 적지 않습니다.

○매매시장

저가 주택시장선 매매 형성

매매전환 시도가 상대적으로 수월한 저가 주택시장이나 전세비중이 60-70% 이상에 달한 지역들은 매매 거래가 형성되며 가격도 조금 회복될 것으로 보입니다. 최근 서울 서부권이나 강북권 등 상대적으로 저렴한 소형 아파트 시장에서는 전세를 구하지 못해 아예 매매에 나선 수요가 나타났고 실거래로 이어져 가격이 조정되기도 했습니다.

한편 강남권 재건축 등 입지적 선호도가 탄탄한 투자 선도 지역에서도 상대적인 투자성이 남아있는 저층 재건축 단지나 최근 지구단위 계획이 결정되는 등 사업 진척을 기대할 만한 사업장을 중심으로 중장기 투자에 나서는 수요가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만 이와 같은 움직임들이 주택시장 전반적인 거래량 급증이나 집값 상승 확산으로까지 이어질 가능성은 높지 않습니다. 여전히 주택 구매심리가 위축된 상황에 금리 상승에 따른 이자 부담도 커질 수 있어서 여유 자금을 가진 일부 실수요만 거래에 나설 것으로 보입니다.

○부동산시장

부동산 시장 유동성 확대가 관건

주요 변수로는 경기 흐름과 유동성, 금리 변화와 수급문제 등을 꼽을 수 있습니다. 추가금리 인상과 DTI 규제완화 지속 여부 등 정책 변수나 부동산 경기 회복 속도 등으로 부동산 시장 안팎의 유동성이 얼마나 늘어나고 흡수될 것인지가 관건입니다. 풍부한 유동성과 선거를 앞둔 추가 규제 완화에 대한 기대감이 늘어난다면 주택 구매력이나 투자 심리는 다소 회복될 수 있습니다. 단기간 집값 회복을 기대할 수는 없겠지만 회복세로 진입하는 데는 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 그 밖에는 지역에 따라 입주와 분양, 전매제한 해제 등 주택 공급량과 인구이동, 도심과밀 등 수요 변화 등이 영향을 미칠 것으로 보입니다.

○부동산 투자전략

단기간 집값 급등 가능성은 크지 않지만 주택 시장의 하락 우려가 사라진 상태이고 점진적인 회복 기대감은 상대적으로 살아나고 있습니다. 전셋값이 상승하면서 민영주택 입주량이 부족한 내년까지는 서서히 집값 회복도 점쳐집니다. 따라서 전셋값 급등 부담을 안고 있는 실수요라면 내 집 마련을 적극적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

만약 연내 내 집 마련을 결정했다면 하반기보다는 상반기, 상반기 중에서는 봄 이사철을 지나 2분기 후반부가 양호한 물건 선점을 위한 경쟁이 덜할 것으로 예상됩니다. 단, 중단기 환금성을 고려해 역세권 소형 주택을 중심으로 살펴보고 대출 부담이 크다면 금리 인상을 고려해 무리한 매입은 당분간 보류하고 시장을 지켜보는 것이 좋겠습니다.

집값, 점진적 회복 기대감

투자를 겸하는 실수요자라면 강남권과 한강변 노후단지를 살펴보는 것도 좋겠습니다. 강동권의 저층 재건축 단지들도 최근 관심이 높은 편입니다. 분당 신도시처럼 도심과 가까운 수도권 신도시나 택지 지구에서도 일부 시세를 선도하는 지역의 물량을 둘러보시기 바랍니다. 완전 투자 성격이라면 도심의 소형 임대 수요를 감안한 주거 임대 수익형 상품을 검토하거나 비주거용 부동산 상품까지 살펴보면서 서두르지 말고 결정하시기 바랍니다.

(SBS CNBC)(자세한 내용은 동영상을 시청하기 바랍니다)

< SBSCNBC 애널리스트들의 종목추천 >

< 주식·부동산 서민 재테크 전문가 상담 >

< 금주의 경제퀴즈-매주 노트북 외식상품권 펑펑 >