내년 집·전셋값 상승, 신규분양은 하반기 다소 회복

내년에 집값과 전셋값이 오르는 한편 환금성이 뛰어난 소형에 투자수요가 몰리고, 신규 분양은 내년 하반기에 다소 살아날 것으로 전망됐다.

22일 부동산정보업체 내집마련정보사에 따르면 내년 부동산 시장은 서울 강남권과 목동 등 이른바 버블세븐의 급매물이 소진되면서 집값이 상승하고, 투자금액에서 부담이 큰 중대형보다는 환금성이 뛰어난 소형에 투자수요가 몰릴 것으로 예상됐다. 전세값은 내년에 수요는 증가하는 반면 입주물량이 크게 줄어들어 상승하겠으며, 내년 중반기 쯤에는 고점에 달할 것으로 전망됐다.

■매매시장

내년 주택 매매시장은 국지적이겠지만 상승 국면을 탈 것으로 전망된다. 지역별로는 전국적으로 3%, 서울은 4%, 수도권(인천 포함)은 3%, 지방은 2% 정도 오를 것으로 예상된다. 시장이 호황일 때 시세 상승을 기대할 수 있는 개발 호재가 많은 지역이나, 시세 하락폭이 크고 수요 유입이 꾸준한 지역 중심으로 쏠림현상이 두드러질 것으로 보인다.

재건축 아파트가 매매시장 가격 상승을 이끌 것으로 본다. 사업진척도가 좋고, 개발호재가 많은 강남권 등 일부 재건축 아파트는 금융위기 이전 가격으로 회복되는 등 가격 회복에 선두 역할을 할 것이다. 강남권 재건축 아파트는 작년과 올해 가격 하락폭이 컸으며, 송파 잠실 제2롯데월드, 사업 진행 원활 등으로 가격 상승을 이끌 호재들이 많기 때문이다.

전세값이 급등하면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아져 전세 안고 매매를 고려하는 수요자도 늘어날 것으로 보인다. 실제 2000년대 초반 전세가율이 60% 가까이 치솟으며 매매가를 빠르게 끌어 올린 적이 있었다. 지난달 서울 강남 11개구 전세가율은 42.1%를 기록했다. 이는 2006년 3월(42.6%) 이후 56개월 만에 가장 높은 수치다.

입주물량 역시 2010년 대비 36.8%가 감소해 1990년 이후 최저 수준이다. 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 2007년 말까지 분양 물량을 한꺼번에 쏟아내고 2008년부터 신규 공급을 미루거나 중단했기 때문에 내년에도 수급 불안이 지속될 것으로 예상된다.

■전세시장

올해에 이어 내년에도 강세를 이어갈 것으로 보인다. 전국적으로는 4%, 서울은 5%, 수도권(인천 포함)은 4%, 지방은 3% 수준으로 오를 것으로 전망된다. 정부가 국민임대, 시프트, 도시형생활주택 등 전세수요를 충족시키기 위해 다양한 정책을 쏟아냈지만 실제적으로 시장에 영향을 주기에는 시간이 다소 걸린다.

또한 민간 건설업체들 역시 그동안 수익성이 떨어진다는 이유로 소형 아파트를 짓지 않았고, 그로 인한 수급불안이 심한 상황이다. 전세 물량은 부족한데 1인 가구는 올해에 이어 지속적으로 증가하고 있다는 것도 문제다. 전세 수요는 재개발과 재건축 등으로 인한 이주수요가 내년에 크게 증가한다. 최근 1∼년 동안 재개발 재건축 사업이 금융위기와 관련 제도 변경 등으로 사업 진행이 원활하지 못했다. 내년에는 시장 회복에 대한 기대감으로 재개발과 재건축 사업도 본격화될 전망이다. 따라서 재개발 재건축에 따른 주택 멸실과 함께 이주 수요 증가로 전세값은 다시 오를 수밖에 없다.

특히 내년에는 입주물량이 크게 줄어들어 전세난을 더 가중시킬 것으로 보인다. 내년 입주물량은 2010년 대비 36.8%가 감소, 1990년 이후 최저 수준이다.

■오피스텔·도시형생활주택

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산 강세가 계속될 전망이다. 오피스텔은 전국적으로 3%, 서울은 3%, 수도권(인천 포함)은 4%, 지방은 2% 수준으로 오를 것으로 보인다.

올해는 경기 불황으로 집값이 전반적으로 하락세를 보이고 있는 가운데서도 오피스텔의 인기는 높았다. 서울 송파구 신천동에 분양된 잠실 푸르지오 월드마크의 경우 주상복합 아파트는 미분양된데 비해 오피스텔은 평균 49.33대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

내년에는 시장이 회복되겠지만 한편으로 시장 회복에 대한 불안감이 여전하기 때문에 고정적인 수익을 기대할 수 있는 오피스텔의 인기는 계속될 것으로 보인다. 또 전세난, 1인 가구 증가 등으로 오피스텔 수요가 증가하고 있는 반면 공급은 적은 만큼 내년에도 올해에 이어 전망이 밝다. 오피스텔과 함께 도시형생활주택의 인기도 높아지는 한해가 될 것으로 보인다. 국토해양부에 따르면 10월 말까지 공급된 도시형 생활주택의 총 인허가 물량은 1만3천257가구로 지난해(1천580가구)보다 8배가량 늘었고 분양도 비교적 성공적이었다. 도시형생활주택 1호인 서울 신림역의 아데나 534의 경우 지난 4월 분양 시 총 146가구 모집에 528명이 접수해 평균 3.5대 1의 경쟁률을 보였다.

■신규 분양시장

내년 상반기까지는 침체가 계속 이어질 것으로 전망된다. 보금자리주택 본청약도 내년 1월을 시작으로 차례로 진행되는 데다가 미분양도 아직 많아 있기 때문에 청약자들의 청약통장은 쉽게 열리기 힘들다.

또 입지 좋은 공공 물량도 내년에 준비되어 있는 것도 하나의 원인이다. 신도시 중 최고 입지로 꼽히는 위례신도시, 보금자리주택, 광교신도시 공공임대 등 최강의 공공 신규 물량이 나올 예정에 따라 청약자들의 쏠림현상이 그 어느 해보다 심화될 것으로 보인다.

하지만 내년 상반기 이후에는 신규 분양시장이 회복될 가능성이 있다. 우선 민간 분양 물량이 크게 줄어든다. 정부가 내년 보금자리주택 공급 규모를 21만 가로 확정 발표한데다 분양가상한제 폐지도 불투명한 상태이기 때문이다. 따라서 하반기에는 신규 공급 물량이 축소되고, 시장 회복에 따른 미분양 아파트도 해소되면서 청약자들의 움직임을 나타날 전망된다./shin@fnnews.com신홍범기자

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