4차 보금자리 당첨안정권..양원 600, 감북 700만원선

[[머니위크]4차 보금자리주택 청약전략]

우려 속에 진행된 3차 보금자리주택 사전예약이 예상과 달리 높은 경쟁률을 나타내며 마무리 됐다.

서울 항동, 하남 감일, 인천 구월 등 3차 보금자리 주택의 사전예약을 앞두고 당초 업계에서는 분양시장의 전반적인 침체 속에 높은 분양가와 입지적 단점으로 인해 이들이 큰 인기를 끌지 못할 것이란 전망이 대부분이었다. 일부에서는 대규모 미달사태에 대한 우려도 있었다.

하지만 결과는 달랐다. 평균 경쟁률 2.7대 1. 기관추천 특별공급 물량을 제외한 3차 보금자리 3개지구의 일반·특별공급 사전예약에서는 총 3932가구 모집에 1만627명이 신청했다. 특히 일반공급 사전예약에선 1576가구 모집에 6269명이 신청해 인천 구월 1개 단지를 제외한 전 단지가 마감됐다. 평균 청약경쟁률은 4대 1이었다.

이런 가운데 지난달 말 보금자리주택 4차 지구가 발표되면서 보금자리 주택에 대한 수요자들의 관심이 더욱 높아지고 있다. 4차 지구의 입지 분석, 예상 분양가, 청약전략 등을 정리했다.

◇보금자리주택 4차 지구는 어떤 곳

이번에 발표된 보금자리주택 4차 지구는 서울 양원과 하남 감북 등 2곳. 3차 광명 시흥지구의 이월 물량 등을 고려해 지구수가 2곳에 불과하다.

4차 지구의 경우 그동안 발표된 보금자리주택지구와 마찬가지로 도심 20㎞ 이내의 대중교통이 양호하고 도심 접근성이 우수하다는 게 국토해양부의 설명이다. 2개지구 전체 면적은 3.1㎢로 주택 2만3000가구를 짓고 보금자리주택은 1만6000가구가 공급될 계획이다. 다만 8.29 대책을 통해 보금자리주택의 공급시기를 조절키로 한 만큼 4차 지구의 공급 시기는 추후 결정된다.

서울 양원지구는 서울시 중랑구 망우동, 신내동 일대 39만1000㎡ 면적에 보금자리주택 2000가구를 포함해 3000가구가 지어진다. 위치는 서울 도심 북동측 12㎞ 지점으로 장기전세주택·국민임대단지로 조성되는 신내2·3지구와 접해 있다.

지하철 6호선과 경춘선 환승역인 신내역, 중앙선 전철 양원역을 모두 걸어서 10~20분 이내에 이용할 수 있고 북부간선도로, 47번 국도의 이용이 쉽다.

중랑구 망우동, 신내동 사이에 위치한 만큼 기존 주택가의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 장점이 있다. 또 서울 동북부 수요자들을 대상으로 공급됐던 2차 구리 갈매지구나, 남양주 진건지구와 비교했을 때 서울도심과 더 가깝고 교통이 편리해 이 지역 수요자들의 관심이 예상된다. 다만 규모가 작고 해당지역의 서울 내 선호도가 높지 않은 것이 단점이다.

하남 감북지구는 경기도 하남시 감북동, 감일동, 광암동, 초이동 일대 총 267만㎡로 총 2만가구가 지어지고 이 중 보금자리주택은 1만4000호가 공급될 예정이다. 지리적 위치는 서울 도심 남동측 약 17㎞ 지점으로 송파구 오륜동, 강동구 둔촌동과 인접해 있으며 3차 보금자리지구인 하남 감일지구와 맞닿아 있다. 서울은 아니지만 송파구, 강동구 등과 가까워 강남권 수요층을 흡수할 수 있을 것이란 분석이다.

지하철 9호선 3차 연장구간인 오륜역·보훈병원역의 이용이 쉽고 서울외곽순환도로의 접근성도 좋다.

3차 지구인 하남 감일지구와 연계해 하남시 부도심으로 성장할 수 있으며 특히 감일지구보다 북쪽에 위치해 입지상 강동구, 송파구와 더 가까운 만큼 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.

◇4차 지구 분양가 수준은

그렇다면 이들 4차 지구의 분양가는 어느 수준에서 책정될까.

우선 서울 양원지구의 경우 중랑구 시세가 3.3㎡당 평균 1125만원 수준인 점을 감안, 시세의 85%선에 분양가가 책정된다고 가정하면 예상 분양가는 3.3㎡당 956만원선으로 추산된다.

하지만 인접해 있는 2차 보금자리지구인 구리 갈매지구의 추정 분양가가 900만원 후반대인 점을 감안하면 갈매지구보다 교통 및 도심 접근성이 우수한 양원지구의 경우 900만원대 후반, 혹은 1000만원을 넘어설 수도 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

하남 감북지구의 분양가를 하남시 평균 시세인 3.3㎡당 1067만원의 85%선으로 예상할 때 3.3㎡당 907만원 수준으로 추정된다. 하지만 길 하나를 두고 맞닿아 있는 하남 감일지구의 3.3㎡당 분양가가 990만~1050만원이었던 만큼 감북지구 분양가 역시 더 높게 책정될 수 있을 것으로 분석된다.

◇청약전략, 예상 커트라인은

3차와 4차 보금자리주택의 가장 큰 차이점으로는 '지역우선공급 비율'이 꼽힌다.

3차 사전예약 때 서울 항동지구에 대한 지역우선공급 비율은 서울 50%, 수도권 50%였던데 반해 서울 양원지구는 물량이 100% 서울 거주자에게 공급된다. 66만㎡ 이상 수도권 대규모 택지개발지구에서 주택을 공급하면 지역우선공급 비율이 서울 50%, 수도권 50%지만 양원지구는 39만㎡에 불과해 사전예약이 실시된다면 서울 거주자에게 물량이 100% 우선 공급되기 때문이다.

서울양원지구는 입지 선호도 및 규모 측면에서 3차 서울항동지구와 비슷하다는 게 전문가들의 평가다. 입지상 특장점은 없으나 물량이 많지 않아 순위 내 마감은 가능하다는 것.

따라서 강북구, 노원구, 중랑구 일대에 거주하는 신혼부부 및 핵가족 구성원 청약자들은 이들 물량을 적극 공략해 볼 필요가 있다. 하지만 고액 청약저축 가입자들은 생활권이 강북권이라 하더라도 서울양원지구로의 접근은 바람직하지 않다고 전문가들은 조언한다.

하남 감북지구의 경우 강동구와 하남시에 거주하고 있는 내집 마련 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 또 지역우선 공급비율에 따라 하남시 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 배정, 하남시 거주자의 당첨 확률이 높은 만큼 시범지구인 하남 미사나 3차 지구인 하남 감일에서 사전예약에 실패한 하남시 청약자들이 도전해 볼 만하다는 분석이다.

한편 3차 보금자리주택 사전예약이 당초 예상보다 경쟁률이 높게 나온 것을 감안했을 때 입지가 비슷한 서울양원과 하남 감북 역시 생각보다 당첨 커트라인이 높아질 수 있다.

전문가들은 내년에 사전예약을 한다고 가정할 때 서울 양원지구와 하남 감북지구 예상 당첨 안정권은 각각 청약저축 납입액 600만원선, 700만원선이 될 것으로 내다봤다.

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머니투데이 임지수기자 ljs@

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