급매물 위주 거래 늘겠지만 분위기 반전은 '글쎄'

◆ 8·29 부동산 종합대책 / 전문가 평가 ◆

8ㆍ29대책은 시장 예상을 뛰어넘는 규제 완화 내용을 담고 있어 부동산 가격 추가 하락을 막는 효과가 있을 것으로 전문가들은 내다봤다. 당초 4ㆍ23대책을 보완하는 수준에 그칠 것으로 예상됐던 총부채상환비율(DTI) 완화 대상이 '무주택 1주택자'로 전격 확대되면서 실수요자들의 거래 숨통을 터줄 수 있을 것으로 보인다.

건설업계나 시장 관계자들은 이번 조치에 시장이 즉각적인 반응을 보여 가격이 상승 반전하거나 거래량이 급증할 가능성은 높지 않지만 추가 하락 우려를 진정시키고, 투자심리를 개선하는 데는 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "강남3구를 제외한 수도권 주택 대부분(91%)이 9억원 이하로 이번 규제 완화 대상인 데다 연중 최대 이사철인 9월을 앞두고 대책이 나왔다는 점에서 시장에 온기가 돌게 할 수 있을 것"이라고 평가했다.

박 소장은 "최근과 같은 상황이 지속됐다면 악성매물과 급매물이 쌓여 11월 이후에는 상황이 심각해질 수도 있었기 때문에 대책 발표 시기는 적절했다"고 말했다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "이번 조치가 시장을 회복시킬 것이라고 단정 지을 수는 없겠지만 막연한 불안감을 해소해줬다는 측면에서 관망세를 유지하던 실수요자들이 움직일 가능성이 있다"고 말했다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "8ㆍ29대책 자체가 시장에서 힘을 발휘한다기보다는 기대심리로 움직이는 부동산 시장 특성상 심리적 안정에 도움이 될 것"이라며 "추석 전후로는 매수자와 매도자 간의 눈치작전이 심할 것으로 보이지만 10월 이후에는 급매물 위주로 거래가 회복될 가능성이 높다"고 말했다.

지역적으로는 목동, 마포, 분당, 평촌 등 중산층이 거주하는 시가 6억~9억원, 전용면적 85㎡ 이하 중형 아파트가 혜택을 입을 가능성이 높다.

그러나 전문가들은 부동산 시장을 견인해온 서울 강남3구가 DTI 규제 완화 대상에서 제외된 데다 '부동산 불패 신화'가 누그러진 시장 분위기를 감안하면 하반기 주택 가격이 상승세로 돌아설 가능성은 크지 않을 것으로 예상하고 있다. 금리 인상 가능성도 주택 가격 상승에는 부정적인 요인이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "대출 규제 완화로 매수 여력이 커진 것은 거래 활성화의 긍정적인 요인이지만 하반기 수도권에서만 9만가구 입주가 예정되어 있고 금리 인상 가능성도 높아 집값이 오름세로 돌아설 가능성은 크지 않다"고 말했다.

다주택자 양도소득세 중과 완화 조치 연장도 수도권 주택 가격의 급락을 막는 데 도움이 될 것으로 보인다.

양도세 중과 한시감면이 연장되지 않았다면 연말까지 절세를 노린 급매물이 쏟아져 집값 하락을 더욱 가속화할 수 있었기 때문이다.

생애최초 주택 구입자에 대한 대출 지원, 수도권 매입임대사업자에 대한 양도세 중과 완화와 임대호수ㆍ임대기간 등을 완화한 조치도 거래량 확대에 긍정적인 요인이 될 것으로 보인다.

보금자리주택 사전예약 물량 축소와 민간주택 비율 확대에 대해서는 건설업계도 적극 환영 의사를 나타냈다.

권오열 한국주택협회 부회장은 "보금자리주택 여파로 민영주택 공급 시장이 마비 상태나 다름없었다"며 "이번 조치가 민간 건설시장에는 단비가 될 것"이라고 말했다.

DTI 규제 완화와 관련해 정부가 정확한 기준을 제시하지 않은 채 금융회사 자율에 맡긴 것에 대해 실효성을 의심하는 시각도 있다.

한 대형 건설사 임원은 "금융회사들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 염려 가능성이 높은 데다 집값이 상승세로 돌아서지도 않은 시점에서 마냥 주택담보대출을 늘리려 할 가능성은 높지 않다"며 "일선 은행 창구에서 실제 대출금액이 얼마나 늘어날지는 미지수"라고 지적했다. 고준석 지점장도 "금융권에서 실질적인 대출 규제 완화가 이루어지지 않을 경우 실수요자들의 기대는 실망으로 바뀔 수도 있다"고 말했다.

전문가들은 수도권 중대형 미분양주택 해소 방안이 대책에서 빠진 데 대해 아쉬움을 표시했다. 당초 건설업계는 지방 소재 미분양주택에 한해서만 적용하고 있는 양도세와 취득ㆍ등록세 감면 대상 지역이 수도권으로 확대되거나 분양가상한제가 폐지될 것으로 기대했었다.

[이은아 기자 / 사진 = 김호영 기자]

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