전용면적 관계없이 집값 9억원 이하면 추가 대출 가능

[8·29 부동산 대책] 무주택·1주택자 DTI규제 한시 폐지목동·분당 등 버블세븐 수혜 기대… 1주택자는 2년내 기존 집 팔아야가계부채 증가 막아온 빗장 풀려… 금리 인상땐 대출 부실화 우려도

정부가 부동산거래 활성화를 위해 현시점에서 풀 수 있는 규제는 다 풀었다. '파격적 대책'이라는 지적도 나올 만큼 8ㆍ29부동산거래활성화대책은 당초 예상보다 폭이 컸다. 실수요자에 대한 총부채상환비율(DTI) 기준 완화도 사실상 한시적으로 무주택, 1가구1주택자의 DTI 규제를 폐지한 셈이다. 금융회사 자율결정이라는 조건을 달기는 했지만 마땅하게 돈 굴릴 곳을 찾지 못하고 있는 금융회사로서는 최소한의 건전성 규정만으로도 주택담보대출을 늘릴 가능성이 높기 때문이다.

보금자리주택 물량 축소 등 건설업계의 요구도 대부분 수용했다.

그러나 한시적이고 한정적인 실수요자에 대한 DTI 규제완화라고 해도 부작용에 대한 우려의 목소리가 높다. 가뜩이나 부담스러운 가계부채 문제를 더욱 악화시키는 방향으로 작용할 것이라는 분석도 많다.

◇면적 관계없이 9억원 이하면 추가 대출

=정부는 무주택자와 1가구1주택자가 서울 강남3구(서초ㆍ강남ㆍ송파)를 제외한 지역에서 9억원 이하의 주택을 살 경우 DTI 기준을 완화했다. 구체적으로는 내년 3월 말까지 한시적으로 금융회사의 자율심사로 결정한다. 은행권 내규 개정 등의 절차가 있어 일러도 오는 9월 말 이후에나 본격적으로 DTI 규제완화가 시중은행에 적용될 것으로 예상되는 만큼 가을 이사철과 내년 2~3월 새 학기 이사철을 겨냥하겠다는 것이다.

우선 새 아파트 입주 예정자가 가진 기존 주택의 범위를 4ㆍ23대책에서는 '강남3구를 제외한 6억원 이하 및 전용면적 85㎡ 이하'로 제한하고 입주 예정자의 자격도 입주기간이 지나 분양대금을 연체하는 경우로 한정했다. 이번 대책에는 가격조건을 1가구1주택 비과세 기준인 9억원으로 올리고 분양대금 연체 등의 조건을 없앴다. 또 전용면적 85㎡ 이하의 조건도 배제했다.

이에 따라 지역적으로는 서울 목동ㆍ마포, 분당, 평촌 등 중산층이 거주하는 시가 6억~9억원, 전용면적 85㎡ 이상의 중형 아파트가 특히 혜택을 볼 것으로 전문가들은 예상했다.

◇기존 주택거래도 혜택

=이번 조치에서 정부는 신규 분양주택 구입자뿐 아니라 1가구1주택자의 기존 주택거래에서도 DTI 기준을 완화했다. 당초에는 신규 주택 입주 예정자가 보유한 기존주택을 사는 사람의 '대출조건'을 완화하는 데 그칠 것으로 예상했지만 이번 조치에는 1가구1주택자의 기존주택 거래로도 DTI 규제완화 혜택을 확대했다. 금융위의 한 관계자는 "대책의 실효성을 높이기 위해 실수요자로 분류되는 무주택자는 물론 1가구1주택자로 확대하자는 데 부처 간에 의견을 모았다"고 설명했다.

다만 1가구1주택자의 기존주택 처분에 대해서는 2년 이내라는 조건을 달았다. 1가구1주택자는 집을 사고 나서 2년 이내에 기존주택을 처분하지 않을 경우 대출금리에서 1%포인트의 가산금리를 물어야 한다.

금융기관의 재무건전성을 확보하는 차원에서 주택담보인정비율(LTVㆍ투기지역 40%, 수도권 50%, 기타 지역 60%)은 현행대로 유지했다. 결국 투기지역 지정(강남3구), 고가주택(9억원 이상), LTV 등이 이제 남은 부동산 버블의 안전장치인 셈이다.

정부는 이번 DTI 완화대책으로 수도권 전체 가구의 91%가 혜택을 받을 것으로 보고 있다.

◇DTI 풀기는 풀었는데

=한국은행에 따르면 2ㆍ4분기 은행권의 가계부채는 418조9,000억원. 이 가운데 주택담보대출은 273조2,000억원으로 전체 가계대출에서 차지하는 비중이 65.2%에 달한다. 이러한 상황에서 DTI 폐지와 함께 한은 기준금리가 추가로 인상될 경우 가계부채가 더욱 늘면서 가계의 대출상환 능력이 저하되고 금융회사의 건전성이 악화할 것이라는 우려가 제기되고 있다.

장민 금융연구원 거시금융연구실장은 "실수요자에 한정된다 해도 DTI가 완화되면 아무래도 가계부채가 늘어나는 쪽으로 작용할 것"이라며 "안 그래도 좋지 않은 상황을 더 악화시킬 수 있다"고 지적했다. 이창선 LG경제연구원 금융경제실장도 "중산층의 대출을 확대해 부동산 거래를 활성화할 경우 나중에 문제될 소지가 있다"며 "거래 측면에서 효과가 있기는 하겠지만 이러한 효과가 예상보다 더 클 경우 더 큰 문제에 직면한다"고 지적했다. 이에 대해 정은보 금융위 금융정책국장은 "금융회사가 자율적인 심사기능을 통해 건전성을 유지할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

김현수기자 hskim@sed.co.kr

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