[기로에 선 용산 국제업무지구] 23조 세종시보다 큰 '31조 프로젝트'..PF 막히며 땅값도 못 내

< 뉴스 인사이드 >30개社 참여한 '드림허브', 코엑스 5배 복합단지 건설, 국제 비즈니스 단지 계획지급보증 갈등에 땅값 미납, 코레일과 계약해지 직전까지, 출자사들 새 중재안에 관심

"용산국제업무지구 개발 사업이 좌초 위기를 맞았다는 소식에 부동산 가격이 뚝뚝 떨어지고 있어요. 사업 출자사들이 마지막 담판을 벌인다는데 정상화할 가능성이 있을까요. "

용산지역 부동산을 전문적으로 다루고 있는 한강로1가 소재 A부동산 중개업소 B사장의 말이다. 단군 이래 최대 사업으로 꼽혀 온 용산국제업무지구 개발은 용산 일대를 서울 부도심으로 자리매김할 수 있게 만드는 핵심 변수로 꼽혀왔다. 그러나 부동산 시장침체로 프로젝트 파이낸싱(PF) 등이 어려워지면서 자금 조달에 차질을 빚어 기로에 섰다. 다음 달 6일까지 30개 출자사 사이에 합의안을 도출하지 못하면 파국을 맞을 가능성이 높다.

◆단군 이래 최대 사업

용산국제업무지구 개발사업은 서울 용산구 철도정비창과 서부이촌동을 합한 56만6800㎡(약 17만평) 부지에 국제 비즈니스 단지를 조성하는 프로젝트다. 100층 높이의 초고층 랜드마크 빌딩,상업시설,주거시설,업무시설,문화시설 등이 골고루 들어선다. 연면적은 317만㎡(약 96만평)로 일본 도쿄의 복합단지 롯폰기힐스와 미드타운의 5배 규모다. 계획된 상업시설 연면적(약 23만평)은 서울 삼성동 코엑스의 5배 수준이다.

2007년 말 사업자 선정 당시 추산한 사업비는 28조원.개발계획이 바뀌고 사업 일정이 늦어지면서 31조원으로 늘어난 것으로 추정된다. 4대강 살리기 사업이 22조원,전북 새만금개발사업이 21조원,세종시가 23조원 사업임을 감안하면 단군 이래 최대 개발 사업이란 세간의 평가가 과장은 아니라는 게 관련업계 시각이다.

개발을 맡고 있는 드림허브㈜의 출자사는 크게 네 가지로 나뉜다. 코레일 SH공사 등 공공부문 투자자,롯데관광개발 등 전략적 투자자(SI),푸르덴셜 등 재무적 투자자(FI),삼성물산 등 건설투자자(CI)다.

◆땅값 미납으로 좌초 위기

코레일은 사업부지를 8조원에 매각했다. 높은 토지가격을 감안,4개 구역으로 나눠 순차적으로 양도하는 조건이었다.

드림허브는 4차에 걸쳐 내도록 돼 있는 토지대금 가운데 4차 계약금(3175억원)과 2차 중도금 및 분납이자(3835억원)를 3월 말까지 납부한 뒤 내년부터 사업을 본격화할 예정이었다. 그러나 자금 조달에 실패하면서 사업인정고시,개발계획변경 등 주요 인허가 절차가 전면 중지됐다. 2011년 착공,2016년 완공이던 당초 개발 일정도 수정이 불가피해졌다.

땅주인인 코레일은 미납금액 7010억원에 대해 연체이자 17%를 물리고 있다. 하루 1억8000만원이다. 드림허브는 3월에 미납금 외에도 토지비용 등으로 향후 1년 내 4조원의 자금이 필요하다. 드림허브 관계자는 "2008년 미국발 금융위기 이후 금융권이 PF 대출을 사실상 전면 중지해 자금 조달이 어려워졌다"고 설명했다.

◆출자사 간 이해관계 엇갈려

드림허브는 1차 계약금 등 초기 비용을 자본금(1조원)으로 충당하고 나머지는 PF 대출과 분양대금으로 충당할 계획이었다. PF로 조달하려던 자금 규모는 10조원이다. 현 시점에서 PF 대출이 완전히 불가능한 것은 아니다. 금융권은 누군가 지급보증을 하면 돈을 빌려주겠다는 입장이다.

하지만 지급보증을 둘러싼 출자사 간 이견이 문제로 등장했다. 전략적 · 재무적 투자자는 건설 투자자에 보증을 서 줄 것을 요구하고 있다. 그러나 건설사들은 지분율 20%에 불과한 시공사에 지급보증의 모든 책임을 떠넘기는 것을 수용하기 어렵다는 입장이다.

양측 의견이 팽팽히 맞서는 가운데 코레일은 지난 20일 드림허브를 상대로 계약해지를 위한 법적 절차에 착수했다. 그러나 바로 다음 날 롯데관광개발 등 3개 전략적 투자자가 자금조달 부담을 출자사들이 나눠지는 중재안을 제시하면서 사업은 새 국면을 맞게 됐다.

드림허브 관계자는 "다음 달 6일을 기한으로 중재안에 대한 수용 여부를 결정하기로 했다"며 "타협안이 도출되면 기한 내라도 이사회를 열어 자금 조달 방안을 통과시킬 것"이라고 말했다.

◆'사업 정상 추진될까' 관심

부동산 전문가들은 사업이 좌초되지는 않을 것으로 보고 있다. 출자사 간 협상 결렬로 드림허브가 사업을 포기하더라도 코레일이 새 사업자를 선정해 사업을 계속 추진할 것이라는 점에서다. 이 경우 사업이 끝날 때까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 전망된다.

지규현 한양사이버대 교수는 "한강과 사통팔달의 철도교통망을 끼고 있는 철도정비창 부지는 서울을 국제 도시로 거듭나게 만들 수 있는 입지"라며 "서울시나 코레일이 서울의 랜드마크 부지를 계속 방치하지는 않을 것"이라고 내다봤다.

그러나 당분간 출자사 간 불협화음과 자금 조달 어려움은 이어질 것으로 전문가들은 보고 있다. 당장 합의가 이뤄져 PF 자금 조달이 성사된다 해도 아파트 오피스 상업시설 등의 분양이 성공할지는 미지수다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "건축 공사비의 대부분을 분양을 통해 조달하는 구조"라며 "부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어 있는 데다 분양가도 사상 최고가 수준이 될 가능성이 높아 분양 성공을 장담할 수 없다"고 말했다.

사업성 개선방안에 대한 드림허브와 서울시의 견해차도 크다. 드림허브 관계자는 "서울시가 서부이촌동을 사업부지에 포함시키고 광역교통 개선대책 부담금,주차장 상한제 등을 추가하는 바람에 적자 사업으로 전락했다"며 "서울시가 용적률을 올려주고 기부채납 비율을 낮춰 적자가 나지 않도록 해줘야 한다"고 주장했다. 반면 서울시 도시계획국 관계자는 "용산국제업무지구 개발사업은 엄연한 민간 주도 개발사업"이라며 "적자가 난다고 해서 민간에 특혜를 줄 수는 없다"고 잘라 말했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

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