[뉴시스아이즈]부동산 칼럼-노후 대비 임대수익 빌딩 투자 유망

【서울=뉴시스】김원상 부동산전문가 = 한국인의 평균수명은 1980년만 해도 남자 62.7세, 여자 69.1세였다. 현재의 평균수명은 남자 76.2세, 여자 82.8세다. 예전에 비하면 10년 이상 차이가 난다. 평균수명이 길어져 은퇴 이후의 삶이 훨씬 길어졌다.

은퇴시기도 앞당겨지고 있다. 55~58세에 은퇴하거나 심지어 40세에 은퇴하는 경우도 있다. 은퇴 후 약 20년간의 생활비가 있어야 한다. 나이가 들어감에 따라 병원을 찾는 횟수가 많아져 2중으로 비용이 발생한다. 국가가 지원하는 노후연금도 인구구조의 불균형적 변화로 인해 점차 어려워질 것이다.

젊은 인력인 노동인구가 점차 감소하면서 세금의 재원이 줄게 되고, 이로 인해 정부가 연금으로 지원할 자금도 줄어들게 된다. 1970년대에는 노동인구 12명이 노인인구 1명을 부양했지만, 2000년에는 노동인구 7.6명이 노인인구 1명, 2030년에 이르면 노동인구 2.4명이 노인인구 1명을 부양하게 된다. 이 같은 인구의 구조적 변화 역시 은퇴이후를 걱정하게 하는 요소다. 노인인구의 증가로 정부의 지원이 줄어들면 노후 준비는 개인이 할 수밖에 없다.

과거 '부동산 투자를 한다'고 하면, 토지와 아파트를 많이들 떠올렸다. 낮은 가격에 매입해 장기간 보유하고 난 후 가격이 오르면 파는 토지, 재건축이 예상되는 저층 아파트를 매입해 향후 재건축이 시작될 때 프리미엄을 받고 매각하는 아파트로 분류됐다.

그러나 토지의 경우, 부재지주로 인한 양도세 중과(2010년 12월31일까지 한시적 배제)로 60% 세율을 적용받는다. 아파트는 다가구주택 매각 시 양도세 중과(〃)로 인해 예전처럼 메리트가 많지 않다.

2009년도는 경기불황 탓에 주식시장과 펀드, 토지, 아파트 매매시장이 스톱돼 투자자들은 마땅한 투자처를 찾지 못했다. 1000억 원 이상 관리하는 PB들에 따르면, 부자들에게 최고의 재테크 수단은 부동산이었다. 주거용보다는 상업용 부동산(우리은행), 서울 강남권 중심의 빌딩매입(신한은행) 등 부자들은 임대 수익형 부동산에 관심을 집중했다. 아파트처럼 시세차익도 보고 안정적인 수익이 나오는 부동산을 선호한다는 얘기다.

물가 상승은 계속된다. 이를 헤지하는 수단으로는 불변하는 다이아몬드나 금, 부동산 투자를 꼽을 수 있다. 이 중에서도 임대수익은 물론 투자가치도 있는 수익성 부동산이 인기다. 수익형 부동산을 매입할 때는 나에게 맞는 투자기준을 정해야 한다. 수익률이 기준이라면, 강남지역을 제외한 강북지역과 수도권지역을 검토하는 것이 좋다. 이 지역에서는 아직 연 7~8% 수익률의 빌딩을 찾을 수 있다. 하지만 자산가치 상승이 기준이라면, 강남지역에서 매입하는 것이 좋다. 타 지역에 비해 임대수익은 떨어지지만 강남은 많은 투자자가 매입을 희망하는 지역이라 다른 지역에 비해 가격 상승폭이 크고 팔고자할 때도 환금성이 뛰어나다.

이 두 가지를 만족시키는 건물은 거의 없다는 점이 문제다. 그래서 강남지역에 연 6% 이상의 빌딩을 갖고 싶다면, 나대지를 개발하는 경우나 저층빌딩 또는 노후빌딩의 리노베이션을 통해 해당 지역에 맞는 새로운 임차인에게 임대하는 것도 한 방법일 수 있다.

※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제160호(1월11일자)에 실린 것입니다.

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