[2010년 부동산 기상도] (2) 재개발·재건축

오는 2010년 재개발·재건축 시장은 그동안 제도정비와 인·허가 등 행정절차가 속속 마무리되면서 서울지역을 중심으로 사업이 본궤도에 오를 전망이다. 재건축아파트의 용적률 상향, 조합원 명의 변경 허용 등 MB정부에서 추진해 온 재건축 촉진정책의 효과가 본격적으로 나타나면서 시장이 활기를 띨 것이라는 게 전문가들의 견해다.

■사업추진 본궤도…가격 상승은 제한적27일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 내년 재개발·재건축 시장은 사업추진이 본궤도에 오르겠지만 가격 상승폭은 제한적일 것이라고 입을 모은다.

우선 내년에는 서울 강남권 핵심 재건축단지의 재건축사업이 한층 속도를 낼 것으로 보인다. 1월에 서울 강남구 대치동 은마아파트의 안전진단 결과가 나오는 것을 비롯해 1·4분기 중 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구의 지구단위 계획 변경도 진행된다. 은마아파트가 안전진단을 통과하고 개포지구의 용적률이 높아져 사업성이 좋아지면 덩달아 다른 재건축단지도 재건축사업이 활기를 띨 전망이다.

서울시가 한강르네상스 사업을 적극 추진하면서 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 동부이촌동 등 한강변 재건축아파트 단지들도 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 각종 재건축 규제가 풀리면서 재건축단지 가격도 상승 압력이 커질 것으로 보인다. 서울시가 내년에 '2020 도시정비기본계획'을 발표하면서 새로 포함될 단독주택 재건축지역의 집값도 들썩일 전망이다.

하지만 재건축단지들의 집값 상승폭은 크지 않을 전망이다. J & K 부동산투자연구소 권순형 대표는 "올해는 서울 등지의 주요 재건축단지 가운데 전고점을 넘어선 곳이 있을 만큼 가격 상승폭이 가팔랐다"면서 "가격이 너무 오른 상황에서 담보대출 규제가 지속되고 있으며 여기에 금리인상 등 출구전략이 단행될 경우 극히 일부 지역을 제외하고 추가 상승은 제한적일 것"이라고 말했다.

■올해 서울 재건축아파트 값 20% 치솟아부동산114에 따르면 올 들어 26일 현재까지 서울 강남권(강남·서초·송파) 재건축아파트 값은 평균 20.48%나 올랐다. 강남권 재건축아파트 값 상승 영향으로 서울 전체 재건축아파트 값도 19.85% 상승했다. 경기지역도 8.78% 상승했다.

정부가 총부채상한비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대하기 전인 지난 9월까지는 재건축아파트 값이 초강세를 보였다. 하지만 DTI 규제 강화 이후 지난 11월 중순까지는 강남권 주요 재건축단지를 중심으로 거래가 크게 위축되고 급매물이 쌓이면서 가격도 하락세를 면치 못했다. 그러다가 11월 하순부터 급매물이 조금씩 빠지면서 가격 하락세가 멈추고 상승세를 보이고 있다. 다만 이 같은 상승세는 급매물이 빠지면서 나타난 현상으로 대세 상승으로 보기는 어렵다는 게 전문가들의 판단이다.

예스하우스 전영진 사장은 "저금리정책이 올해 재건축시장에 많은 영향을 미쳐 가격 상승폭이 컸다"면서 "내년에는 대출규제 강화 여부와 금리인상 등에 따라 재건축 시장이 좌우될 것"이라고 말했다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]