"2010년 분양시장 지역별 쏠림 심화"

2010년 주택 매매 시장은 회복세에 진입하고, 전세시장 상승세는 이어질 것이란 전망이 제기됐다. 주요 변수로는 금리인상 시기와 지방선거 등이 꼽혔다.

21일 부동산정보업체 내집마련정보사 양지영 팀장은 "내년 주택 시장은 올 12월부터 조금씩 살아나기 시작하면서 내년 초에는 국지적으로 회복될 가능성이 높다"면서 "최근 1~2년 동안 이어져 오고 있는 신규 공급 물량 부족, 선거와 집값 회복에 대한 기대감 등이 작용하면서 시장에 영향을 줄 것으로 보이기 때문이다"고 말한다.

양 팀장이 분석한 내년 매매와 전세, 분양시장 전망 및 주요변수 등을 소개한다. ◇매매시장-국지적 상승세로 회복단계 머물 듯 =

내년 주택시장은 바닥을 지나 상승세로 본격 진입하는 등 회복세에 접어들 것으로 전망된다. DTI 규제 효력 상실, 지방 선거에 대한 기대감, 방학이사철, 신규공급부족 등의 영향으로 매도자뿐만 아니라 매수자들의 움직임이 나타나면서 거래가 살아날 가능성이 높다.

특히 강남권의 경우에는 올 하반기 동안 DTI 영향으로 집값이 많이 떨어진 만큼 강북간의 격차가 좁아졌고, 또한 전세값이 크게 상승하면서 전세값과도 격차가 좁아서 매수자들의 움직임이 진행되어 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다.

하지만 시장에는 지난해 금융위기의 불안 여파가 여전히 내재되어 있고, 투자 수요자들은 기대심도 많이 떨어진 상태다. 따라서 전반적인 상승세도, 과거와 같은 폭등세가 아닌 국지적 상승세로 회복단계에 머물 것으로 보인다. 전통적인 '블루칩'과 대형 개발 호재가 있는 지역에만 수요가 몰릴 수 있다. 대표적인 비인기지역인 지방의 경우에는 당분간은 시세 상승을 기대하기 힘들다. 양극화 현상은 수도권과 지방으로만 나눠지는 것이 아니라 수도권 내에서도 그리고 지방 내에서도 인구 유입, 개발호재 등의 요인에 따라 양극화가 나타날 것이다.

떨어진 가격 회복 기대감도 살아날 것이다. 특히 재건축 아파트의 경우에는 재건축 아파트의 대표주자라고 말할 수 있는 강남구 대치동 은마 아파트가 안전진단 실시로 큰 호재를 맞으면서 사업진행에 탄력을 받으면서 가격 상승에 불이 짚어질 가능성이 크다.

또한 내년 쯤에는 DTI 규제의 효과가 한 풀 꺾일 시기이다. 본래 영원한 규제 효과는 없다. 대체적으로 규제가 나온 뒤 몇 달간은 그 영향을 받을 수 있지만, 어느 정도 기간이 지나고 나면 그에 대한 면역력이 생기게 되는 일반적이었다.

현재 강남,서초 등 강남권을 중심 또한 매도자 중심으로 호가가 조금씩 오르고 있는 것을 감안,

내집마련 및 투자를 준비한 수요자라면 올 연말을 매수 타이밍을 잡는 것이 좋다. ◇전세시장-고교선택제, 입주물량 부족 등으로 강남권 전세값 폭등 우려=

전세시장은 올해에 이어 내년에도 상승할 가능성이 높다. 정부가 보금자리주택, 도시형생활주택 등 전세수요를 충족시키기 위해 다양한 정책을 쏟아냈지만 실제적으로 시장에 영향을 주기에는 시간이 다소 걸린다. 따라서 내년에는 여전히 전세 공급 물량은 부족한데 비해 1인 가구 증가, 재개발 등에 따른 이주 수요 증가 등으로 수요가 증가하면서 전세가격이 상승할 가능성이 높다.

특히 학군 프리미엄을 악화시킬 것으로 기대 모았던 고교선택제 시행으로 강남구 등 학군이 우수한 지역을 중심으로 전세값이 더 오를 것으로 전망된다. 반면 강북지역은 재개발 등으로 이주 수요가 증가하지만 반면 내년 입주 물량도 강북과 경기북부에 집중돼 있어 전세값 상승에 큰 영향은 주지 않을 것으로 보인다.

입주 물량도 큰 변수로 작용한다. 지난 2008년 송파구 잠실동 리센츠와 파크리오 등 5천 가구 이상이 입주 물량이 쏟아지면서 이 일대는 전세값이 폭락했었다. 이 경험에서도 알 수 있듯 전세값과 입주물량의 상관관계가 깊다. 내년 입주 물량은 올 입주 물량보다 많은 30만 가구다. 하지만 파주, 고양 등 대부분 수도권 북부지역에 집중돼 있고, 수도권 남부 역시 판교신도시가 내년 상반기까지 4천 가구 이상 입주하는 등 입주 물량이 많다. 반면 강남권은 2009년 입주물량보다 7천여 가구보다 적은 3천여 만이 입주할 예정에 따라 물량이 급감한다. 따라서 강남권은 입주물량 감소와 학군 등의 용인 맞물리면서 전세값이 오르는 반면, 입주물량이 집중돼 있는 경기북부와 경기남부 등은 전세값이 약세를 보이는 등 전세값 움직임은 지역별로 양극화가 뚜렷할 것으로 보인다.

내년에는 '짝수해'라는 변수도 작용한다. 전세는 2년 단위로 계약을 하기 때문에 전세값은 홀수해보다 짝수해에 전세값이 많이 오른다. 또한 시장에 불안심리가 여전히 내재되어 있어 매매수요가 매매를 포기하고 전세로 머무는 것도 전세값 상승에 한 몫을 할 것으로 보인다.

전세시장은 내년에는 올해보다 더 오를 여지가 높고 특히 방학 이사철에 접어들면 가격이 더 오를 여지가 있기 때문에 무엇보다 매수 시기는 빠르면 빠를수록 좋다.

◇분양시장-지역별로 쏠림현상 심화=

올 하반기 분양시장은 DTI 규제의 풍선효과, 양도세 감면 혜택 등으로 수요자들에게 큰 인기를 받아왔다. 내년에도 여전히 수요자들에게 인기를 끌 것으로 보이나 지역별로 편차가 심할 것으로 전망된다. 건설업체들이 양도세 감면 혜택 기간인 내년 2월 11일까지 밀어내기 식 분양을 나서면서 공급 물량이 내년 초까지 상당히 늘어난다. 특히 내년에는 광교신도시 물량이 올해에 이어 계속 나오고, 시범지구보다 입지여건이 뛰어난 2차 보금자리주택 물량도 나오며, 내년에 첫 분양되는 신도시 중 최고 입지로 꼽히는 위례신도시 등 최강의 분양 물량이 나올 예정에 따라 청약자들의 쏠림현상이 그 어느 해보다 심화될 것으로 보인다.

따라서 내년에는 입지, 브랜드, 규모별 등에 따라 양극화가 더욱 심한 한해가 될 것으로 보인다. 분양가가 저렴하고, 입지 여건이 뛰어난 곳은 청약자들의 쏠림현상이 심한 반면 상대적으로 인기가 떨어지는 지역은 제로 청약률도 나타날 수 있다. 특히 주상복합 아파트의 경우에는 고분양가 논란이 있는 상황에서 당분간 살아나기 힘들다.청약가점이 다소 높다고 한다면 광교신도시, 위례신도시 그리고 2차 보금자리주택을 적극 노려볼 필요가 있다. 광교신도시는 국내 최초의 명품신도시로 개발이 되는데다 서울 접근성이 매우 뛰어나고 분양가도 저렴해 수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다. 위례신도시는 현재 신도시 중에서도 전문가들이 최고의 입지로 꼽을 만큼 높이 평가받는 만큼 가점이 높다면 적극적인 청약전략을 짜는 게 좋다.

1차 보금자리주택에 이어 2차 보금자리주택 지구는 쏠림현상을 더욱 심화하게 할 것으로 보인다. 예비 청약자들은 위치, 분양가 등에서 경쟁력이 큰 보금자리주택에 쏠리는 반면, 그에 비해 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 민간 아파트의 인기는 떨어질 것으로 전망된다.

청약저축 불입금액이 높다면 인기지역인 강남 세곡2지구와 내곡지구가 시범지구보다 입지여건이 더 뛰어난 만큼 적극적으로 공략하는 게 좋다. 지역우선 공급물량을 노리는 것도 하나의 방법이다. 경기도의 경우에는 전체 물량은 30%가 지역 거주자들에게 우선으로 돌아가는 만큼 가능성은 크다.

6개 지구 중에서도 서울 접근성이 가장 떨어져 상대적으로 인기가 덜할 것으로 보이는 시흥은계지구나, 6개 지구 중 물량이 가장 많은 남양주 진건지구를 눈여겨 보는 것도 하나의 방법이다.

청약가점이 낮다고 한다면 틈새시장 노려보는 것이 좋다. 청약가점이 낮다면 신도시,택지지구 내에서 나오는 물량 중 다소 경쟁률이 떨어지는 지역을 노리는 것도 한 방법이다. 예를 들어 같은 청라지구라고 해서 모든 단지가 경쟁률이 높은 것이 아니다. 입지나 단지 규모, 브랜드 인지도면서 약간 인기가 떨어지는 단지가 있다. 그들은 상대적으로 경쟁률이 낮지만 향후 미래가치면에서는 크게 다르지 않다.

개발 호재가 풍부하고 미래 가치가 높은 곳인 데도 시장 침체로 미분양된 아파트라면 경기 및 주택시장이 본격 회복 국면에 접어들기 전에 미리 잡아 놓는 것도 방법.

◇2010년 주택 시장 변수-지방선거,수급불균형,금리 등=

2010년 주택 시장은 매매나 전세 전반적으로 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 하지만 2010년 주택시장의 흐름을 좌우할 변수는 여러 가지가 있다. 그 중 주택 가격 상승을 이끌 변수로는 지방선거, 수급불균형 등이 있고, 반면 가격 하락을 이끌 변수로는 금리상승, 추가적인 규제책 등이다.

우선 지방선거. 우선 내년에는 지자체장 선거가 있다. 선거와 부동산 가격은 아주 밀접하게 움직인다. 그럴 수밖에 없는 것은 선거가 되면 선거 공약의 힘이 움직이게 된다. 우선 현대에선 직접적으로 정치에 참여할 수 없다. 때문에 우리는 투표를 통해 간접적으로 정치에 참여한다. 우리는 투표에서 미래 나라의 참된 일꾼을 뽑기도 하겠지만 개인적으로는 나의 부를 책임져 줄 일꾼을 뽑기도 한다. 투표권자들은 자기 이익을 시현해 줄 후보를 고르는 것은 당연하고, 또한 후보자 입장에서는 당선되기 위해 투표권자의 입맛을 고려하는 것도 당연하다.

이 때문에 현실 가능성도 없는 단지 1회용짜리의 터무니없는 선거 공약이 남발하기도 한다. 그에 따라 기대심리가 커지면서 부동산 가격이 잇따라 상승하게 된다. 지난 95년 이후 전국 단위의 선거가 8번 치러졌는데 이중 IMF 외환위기 직후였던 98년을 제외한 모든 선거 때 아파트 매매 가격이 올랐다는 것이다. 선거가 치러진 달의 아파트 매매 가격은 6개월 전보다 평균 2.81%가 상승했다. 서울의 아파트 가격 상승률은 3.60%로 전국 평균을 크게 웃돌았다고 한다. 서울 강북 지역 역시 2.80%가 상승했다는 분석이 나왔다.

다음이 수급불균형. 보금자리주택 등을 기대하는 대기수요가 많고 재개발?재건축사업으로 이주 가구수도 크게 늘어난다. 이에 따라 소형 물량 부족은 내년에도 크게 문제화되고 이는 중대형으로도 이어질 가능성이 있다.

반면 입주 물량과 신규 분양 물량도 적다. 아파트 입주물량은 올해보다 6.5% 증가한 30만가구에 이르겠지만 2000~2008년 평균 연간 입주물량인 32만가구보다 적은 수준이어서 지역이나 주택 규모별로 수급 불안정이 계속될 것이다. 특히 시장 회복 국면은 금융위기 기간 중 공급부족으로 인해 향후 2-3년간 지속될 가능성이 있다.

또한 올해 주택가격이 많이 떨어진 만큼 내년에는 가격 회복에 대한 기대감이 있다.금리와 주택시장은 반비례한다. 금리가 오르면 주택가격은 오르고, 반대로 금리가 내리면 주택가격은 오를 수밖에 없다. 내년에는 금리가 오른다는 전망이 나오고 있다. 금리상승은 곧 대출 부담으로 이어지는데 시장 전망도 불투명한 가운데 대출 이자 부담은 가계에 큰 부담일 수밖에 없다. 때문에 향후 호황기 때 시세 상승 여력이 있는 부동산일지라도 당장이 힘들기 때문에 매물을 내놓을 수밖에 없는 것이다.

그리고 추가적인 규제책이 나올 경우 주택 가격은 기대감이 다시 한번 크게 떨어지면서 가격 하락으로 이어질 가능성이 크다. 올 하반기 집값 하락은 지난 9월에 나온 DTI규제 영향이 매우 크다. DTI 규제가 제2금융권까지 확대되면서 주택시장으로 흘러들어온 돈줄을 조였고, 이는 곧 거래시장을 멈추게 하면서 집값 하락을 부추겼다. 시장에 불안 심리가 여전히 내재되어 있는 상황에서 추가적인 규제책이 나오게 되면 집값은 지금보다 더 하락할 가능성이 높다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com [인기기사]

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