삼송 아파트 사야 하나..올해 마지막 관심 지역 될 듯

◆ 삼송 아파트 투자 올가이드 ◆

삼송지구는 경기도 고양시 덕양구 삼송동 등 5개 동 일대 506만㎡ 면적에 조성되는 택지지구다. 이곳에 한국토지주택공사(LH)는 오는 2011년 말까지 모두 2만1597가구의 아파트와 주택을 지어 5만8300명의 인구가 거주하는 신도시를 조성할 계획이다.

삼송지구 개발사업을 총괄하는 LH는 삼송지구를 서울 서북부의 판교로 만든다는 복안이다. 명품 신도시를 조성하겠다는 각오를 엿볼 수 있는 대목이다. 주변 환경도 이런 계획에 확실한 뒷받침을 해주고 있다. 북한산과 노고산이 삼송지구를 병풍처럼 둘러싸고 있고, 여기에 창릉천과 공릉천이 지구를 휘감아 도는 등 천혜의 자연환경을 갖고 있다.

개발 청사진은 이미 나왔다. 계획대로라면 삼송지구 일대는 친환경 전원도시, 자족기능을 갖추면서도 서울 생활권이 가능한 도시로 탈바꿈된다.

친환경 도시는 이미 앞서 언급했듯 최적의 자연환경을 갖춘 지역에 조성되는 데다 주민들이 이런 자연환경에 더 가까이 다가갈 수 있도록 수변 공간 개발을 적극적으로 시도할 계획이다.

다음으로 자족기능의 핵심은 삼송지구 중심에 조성될 예정인 도시지원시설 용지에 들어서는 브로멕스라고 할 수 있다. 브로멕스는 한마디로 방송미디어 산업단지다. 삼송지구는 이 브로멕스를 중심으로 방송영상 제작시설과 교육시설, 테마파크, 미디어 교육센터 등 방송 관련 시설을 2020년까지 단계적으로 입주시켜 방송콘텐츠산업의 중추기능을 갖출 전망이다.

여기에 290병상 규모의 종합병원과 초·중·고교, 농수산물센터, 연구개발센터 등 다른 생활 편의시설 건설도 협의 중에 있다. 따라서 삼송지구에서도 일상생활이 충분히 가능할 전망이다.

서울 서북부 최대 규모 주거단지

삼송지구의 개발 계획 중 주목해야 할 부분이 또 있다면 바로 주변 지역과의 연계 개발이다. 현재 삼송지구 주변에는 대규모 택지개발이 한창인 곳이 세 곳이나 더 있다. 바로 서울의 은평뉴타운과 지축지구, 고양 원흥 보금자리주택지구다. 삼송지구는 이 세 개 지구와 모두 직접 맞닿아 있어 연계 개발에 따른 시너지 효과가 기대된다.

어느덧 1지구 입주가 완전히 끝나 뉴타운으로의 면모를 갖춘 은평뉴타운은 350만㎡ 면적에 8721가구, 2만5100명이 거주하는 서울 서북부 신흥 주거단지로, 삼송지구의 동남쪽과 만난다. 지축지구는 118만㎡ 면적에 8361가구, 2만2240명이 거주하는 택지지구로, 삼송지구의 동북쪽에 있다.

마지막으로 고양 원흥 보금자리주택지구는 삼송지구의 서남쪽에 있는데, 128만㎡ 면적 8937가구 2만3000명이 2012년까지 입주한다.

이 세 개 지구와 삼송지구를 모두 합칠 경우 총 면적은 1102만㎡에 달하고, 총 가구 수는 5만5133가구, 인구는 14만8000여명에 이른다. 단순 비교로도 929만㎡인 판교신도시보다 큰 면적을 자랑한다. 이 네 개 지구는 향후 개발 일정도 비슷해 동시개발 효과를 감안하면 입주 무렵에는 서울 서북부 최대 주거단지가 될 전망이다.

삼송지구는 다만 지형적인 위치에 비해 그동안 부동산시장에서 소외됐다는 점, 그리고 오랫동안 그린벨트로 묶여 있었던 지역이라 생활 편의시설이 다소 낙후됐다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. 하지만 이는 개발 과정에서 자연스레 해결될 것으로 보인다. 과연 삼송의 아파트는 다른 지역 아파트에 비해 확실한 비교 우위를 갖고 있을까. 비교 우위가 많다면, 투자나 이전을 고려해볼 만하다는 뜻이 된다.

삼송지구의 가장 큰 경쟁력은 다름 아닌 입지 여건이다. 삼송지구는 서울에 속한 은평뉴타운과 맞닿은 사실상 서울 생활권이다. 참고로 삼송지구 중심에 위치한 지하철 3호선 삼송역을 기준으로 서울의 각 지역을 직선거리로 따지면 서울시청 12.12km를 비롯해 서울역 12.91km, 김포공항 13.14km이다.

만약 삼송역에서 지하철을 이용한다면 종로3가까지는 26분, 서울역 39분, 용산 44분, 여의도 51분, 압구정 38분, 잠실 61분, 신촌 41분, 신도림 56분이 소요된다. 현재 지역번호도 서울 번호(02)를 사용하고 있다.

기존 교통망도 상당히 양호하다. 우선 국도 1호선 8차로 확장과 강매-원흥 간 도로가 신설되는 것을 포함해 삼송지구 주변 18개 도로가 29.5km 확장되거나 신설될 계획이다. 또 서울시와 협의해서 간선급행버스(BRT) 노선 도입도 추진 중이다. 더욱 고무적인 것은 최근 개발 계획이 발표된 은평새길과 평창터널이다.

서울 은평구 불광동 통일로에서 종로구 부암동 자하문길을 잇는 은평새길은 왕복 4차로, 길이 5.7km의 도로로 건설된다. 또 종로구 신영동 신영삼거리에서 성북동길로 연결되는 평창터널은 왕복 4차로, 길이 2.3km 규모로 건설된다. 두 사업은 내년 말 착공해 오는 2013년 말 완공될 예정인데, 완공되면 삼송지구에서 서울 도심으로 가는 길이 한결 빨라질 전망이다.

분양가 3.3㎡당 1100만원대

그렇다면 삼송의 아파트 분양가는 어떨까. 삼송지구의 분양가는 3.3㎡(1평)당 1100만원대 정도로 예상된다. 삼송지구의 분양가가 적정한지 아닌지는 물론 현 시점에서 단정 짓기엔 이르다. 다만 주변 지역 시세를 안다면 삼송지구의 분양가가 어느 수준인지 알 수 있을 것이다.

삼송지구와 시세를 비교할 만한 곳은 모두 세 군데다.

첫 번째가 현재도 분양이 진행 중인 은평뉴타운이다. 삼송지구와 맞닿아 있고 대규모 신규 택지개발지구라는 공통점이 있다. 하지만 은평뉴타운은 전매제한이 걸려 있어 현재 매매가 불가능하다. 다만 호가는 형성되고 있는데, 중소형이나 대형 모두 3.3㎡당 1500만원에서 1600만원 안팎에 시세가 형성되고 있다. 은평뉴타운은 중소형의 인기가 높은 게 특징이다.

다음으로는 삼송지구와 가장 가까운 서울의 주거지역 불광동이다.

삼송지구가 서울 접근성을 내세워 주목도를 높일 경우 불광동 아파트 시세만큼은 충분히 따라잡을 수 있을 것으로 보인다. 불광동 북한산 현대 힐스테이트는 3.3㎡당 소형은 1500만원 안팎, 대형은 1700만원 안팎에서 시세가 형성되고 있다. 미성아파트는 88년 입주한 아파트로, 오래됐으나 대단지라는 메리트가 있는데 소형은 1100만원, 대형은 1200만원 정도에 가격이 형성되고 있다.

마지막으로 현재 삼송동 일대에 있는 아파트다. 삼송동 주변은 개발제한구역으로 묶여 있었기 때문에 비교 대상이 될 만한 아파트가 딱히 없는 상황이다. 대신 조금 더 지역을 넓힐 경우 원당을 살펴볼 수 있는데, 대부분 아파트가 3.3㎡당 1000만원 안팎에서 시세가 형성되고 있다.

고양 원흥지구의 아파트 분양가는 850만원에서 900만원 사이지만, 이는 보금자리주택지구로 정부가 정책적으로 저가로 공급하는 것이기 때문에 삼송지구와 직접 비교는 어려운 상황이다. 덧붙이자면, 삼송지구로서는 은평뉴타운의 시세에 가장 민감할 수밖에 없다. 은평뉴타운의 분양가나 향후 시세를 보고 삼송지구의 수요가 움직일 수 있기 때문이다.

은평뉴타운의 분양가나 시세가 지나치게 높게 형성될 경우 부담을 느낀 서울 서북권 수요자들이 1차로 삼송지구로 관심을 돌릴 가능성이 있고, 이후엔 삼송지구의 시세가 은평뉴타운을 따라갈 것이라고 기대할 수 있다.

청라지구 분양가와 비슷한 수준

그렇다면 어느 지역의 아파트가 삼송 아파트와 경쟁하게 될까.

사실 이 부분도 상당히 중요한 대목이다. 우리나라 부동산시장에서 향후 집값 상승을 결정짓는 요인 중 역세권이나 주변 시세 등 어느 정도 비교가 가능한 계량적 측면도 중요하지만, 비계량적 측면도 상당히 작용하는 듯싶다. 수요자들의 정서적인 측면이 고려된다는 얘기다. 그렇다고 볼 때 무엇보다 사람들의 입에 오르내리는 게 중요하다.

그렇다면 비슷한 시기에 수도권지역에서 조성되는 다른 대규모 주거단지와의 비교는 필수다. 앞서 언급한 지축지구나 은평뉴타운, 고양 원흥지구와는 연계 개발 시너지 효과가 기대되기 때문에 경쟁 대상에서 제외된다. 따라서 수도권의 경쟁 단지로는 인천지역의 청라지구와 영종하늘도시, 송도국제업무도시가 있고, 수도권 동북부의 남양주별내지구, 서부의 김포한강신도시를 꼽을 수 있다.

인천 청라지구는 인천 서구 경서동 일대 1777만㎡ 면적에 조성되는 대규모 개발지구다. 오는 2020년까지 단계적으로 조성되는데, 9만명이 상주하는 국제 금융과 국제 업무지구가 조성될 예정이다. 청라지구는 무엇보다 그동안 신규 공급이 거의 없었던 인천시의 주택 대체 수요를 상당 부분 흡수할 전망이다. 청라지구의 분양가는 3.3㎡당 1100만원대 초중반이다.

인천 송도국제도시는 인천시 연수구 송도동에 조성되는 국제업무지구로, 5340만㎡ 넓이 사업지에 2020년까지 인구 25만3000명이 거주하는 도시가 들어선다. 송도국제도시의 분양가는 3.3㎡당 1300만원 선에 육박한다.

인천 영종하늘도시는 인천국제공항이 위치한 영종도 자유무역지대 안에 조성되는 택지지구로, 인천공항을 중심으로 복합 공항도시와 국제 교류도시로 꾸며질 예정이다. 3.3㎡당 분양가는 900만원대 후반에서 1000만원대 후반까지 걸쳐 있다.

남양주별내지구는 경기도 남양주시 별내면 일대 509만㎡에 조성되는 택지지구로, 2만4139가구에 7만2000여명이 거주하게 된다. 최근 분양이 진행되고 있으며, 입주는 2011년 말부터 시작된다. 3.3㎡당 분양가는 1100만원대 중반에서 1300만원대 초반까지 분포돼 있다.

김포한강신도시는 경기도 김포시 일대 1183만㎡에 5만7300가구, 16만5000여명의 인구가 거주한다. 3.3㎡당 분양가는 900만원대 후반에서 1100만원대 후반까지 다양하다.

간단하게 비교한다면 청라지구나 영종하늘도시, 송도국제도시 등 인천지역에 위치한 개발지구들은 최근 신규 분양시장에서 상당한 관심을 끈 것은 사실이다. 하지만 이들 지역이 내년 분양이 끝난 이후에도 수도권 부동산시장에서 지속적으로 관심을 끌지는 미지수다.

지역이 인천으로 쏠려 있다 보니 인천권에서의 관심만 상대적으로 높을 걸로 보인다. 남양주별내지구는 초기 입주가 관건이다. 아무래도 지역 수요로 공급 물량을 채우기는 벅찰 것으로 보여 얼마만큼 서울 동북권 거주자를 끌어들이느냐가 관건이다. 이에 실패할 경우 상당 기간 고전할 가능성이 높다.

김포한강신도시는 인천지역의 개발지구보다 입지나 서울 접근성 면에서 상당히 유리함에도 초기 분양과 대외 홍보에 실패하면서 고전을 면치 못하고 있다. 이들과 비교해 삼송지구는 일단 주변 은평뉴타운 등 다른 지역과 함께 서울 도심에 생활 기반을 뒀거나 이를 염두에 둔 거주자들이 서울 대안 거주지역으로 선택할 가능성이 높다. 또 방송·미디어 콘텐츠산업이라는 주목도가 높은 산업을 끌어들이면서 오는 후광효과도 일정 부분 기대된다. 즉, 삼송지구는 분양할 때나 분양 이후 입주나 정착 단계에서도 지속적인 관심을 끌 가능성이 높아 보인다.

삼송 아파트 올해 마지막 관심지역 될 듯

올해 집값은 롤러코스터를 탔다고 해도 과언이 아니었다. 먼저 지난해 말부터 올해 초까지 집값은 내려가기만 했다. 바닥을 쳤다는 말까지 나왔다. 하지만 이후 집값은 반등했고, 올 여름 일부 서울 강남 재건축아파트는 사상 최고점이었던 2006년 말 시세를 거의 회복했다.

그러던 집값은 정부의 잇따른 규제로 다시 하락세를 타기 시작해 최근엔 서울과 수도권이 두 달 이상 하향 안정세를 보이고 있다. 내집마련 시기를 저울질하기 어렵다 할 수 있다.

향후 변수를 몇 가지 들겠다.

첫째 양도세 감면 혜택이다. 정부는 올해 2월 12일부터 내년 2월 11일 사이 신규 분양이나 미분양 아파트를 살 경우 양도세 감면 혜택을 주고 있다. 이 양도세 감면 혜택은 현재로서는 연장 여부가 논의되지 않고 있다. 때문에 이 시기를 전후해 집을 사려는 사람들은 이 혜택을 적극 노려야 한다.

둘째 소득 대비 대출 규제인 총부채상환비율(DTI) 규제다. DTI 규제는 현재 지역으로는 수도권 전체, 분야로는 제2금융권으로까지 확대됐다. 하지만 신규 분양은 빠졌다. DTI 규제가 완화되는 경우는 있겠지만, 신규 분양까지 옥죄는 경우는 거의 없을 것으로 보인다.

셋째 분양가상한제다. 현재 공공택지 내 공공과 민간주택에는 분양가상한제가 적용돼 터무니없이 높은 분양가를 제한하고 있다. 건설업계는 이 규제를 풀어달라고 줄기차게 주장하고 있지만, 국회에서는 야당의 반대로 논의가 쉽지 않다. 정부는 당장은 아니더라도 점진적인 폐지, 예를 들어 수도권을 우선 푼 뒤 서울로 확대하는 방식을 절충안으로 내세우고 있다.

만약 분양가상한제가 폐지된다면 이는 곧 민간주택의 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다.

집값이 급격하게 오르거나 떨어지지 않는다는 일반적인 상황을 가정하고 위의 세 가지 변수를 적용하면, 결국 올 연말이 1차 주택 구입 시기, 내년 초까지가 2차 주택 구입 시기로 점쳐진다.

지역적으로는 서울도 괜찮지만, 무리하지 않을 경우 수도권 신규 분양을 노리면 각종 규제를 피해갈 수 있다. 이런 점을 모두 감안한다면 서울 서북축의 중심으로 떠오르고 있는 삼송지구는 실수요자들이 가장 고민해서 모델하우스를 둘러볼 지역으로 지적될 수 있다.

[특별 취재팀 = MBN 구본철 기자 / 박진성 기자 / 윤석정 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1535호(09.12.16일자) 기사입니다]

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