[쏙쏙 재테크] 잠실·뚝섬 아파트 2채 보유중인데 절세 노하우는

양도차익 적은 뚝섬 아파트 연내 처분송도 미분양 내년초까지 사면 비과세

Q

현재 거주 중인 잠실 아파트 1채와 뚝섬 쪽에 아파트 1채를 보유하고 있는 50대 자영업자입니다. 집값 상승이 조금 덜 한 뚝섬아파트를 처분하려 하고 있습니다.

내년 말까지 1주택을 처분하면 중과세율이 아닌 일반세율로 양도세를 부담한다는 얘기를 듣고 올해 팔 지 내년에 팔 지 고민하고 있습니다. 얼마 전 뉴스에서 미분양 아파트 매입 시 여러 세금혜택을 받을 수 있다고 해 처분대금으로는 인천 송도에 미분양 아파트를 취득할 예정인데요. 언제 팔고, 언제 사는 것이 세금을 절세할 수 있는지 궁금합니다.

A

자고 일어나면 세법이 바뀐다는 말처럼 수차례 세법 개정으로 절세 전략에 많은 어려움이 있을 것 같습니다. 특히 부동산 양도 시에는 만만치 않은 세금 부담이 뒤따르기 때문에 세금을 조금 더 아끼려는 절세 계획을 짜두시는 건 남들보다 한 발 앞서는 재테크 방법이 될 것입니다.

먼저 기존 주택 매도 건부터 살펴보면, 뚝섬 아파트 처분 시점은 내년보다 올해 말까지 하는 게 유리합니다.

일단 2주택을 보유하면 50%의 중과세율이 적용된다는 사실을 잘 알고 있을 겁니다. (지방 소재 기준시가 3억원 이하 주택 등은 제외) 그러나 얼어붙은 주택경기 활성화를 위해 정부는 다주택 보유자가 내년 말까지 부동산 양도 시에는 일반세율(2009년은 6~35%, 2010년은 6~33%)을 적용토록 하고 있지요.

따라서 다주택 보유자인 경우 빠른 시일 내에 주택을 처분할 계획라면 내년 말까지 양도하는 것이 세부담을 줄일 수 있습니다. 그리고 올해나 내년이나 집값 변동이 없다고 가정한다면 올해 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있습니다. 왜냐하면 내년도 세제개편안에서 부동산 등을 양도하고 2개월 이내 예정 신고한 경우 인센티브로 10% 세액공제를 적용해주던 예정신고세액공제 규정이 폐지되는 것으로 발표 됐습니다. 내년부터는 실질적으로 세부담이 10% 증가하기 셈입니다.

따라서 양도차익이 적은 뚝섬 소재의 아파트를 올해 말까지 팔아 예정신고세액공제의 혜택과 2주택 양도세 중과를 피하는 것이 유리합니다.

두번째 미분양 주택 매입 건 입니다. 만약 매입 자금마련이 됐다면 가급적 내년 2월 11일까지 인천 송도지구 미분양 아파트의 매매계약을 체결해 향후 양도세 감면 등의 혜택을 받는 게 유리합니다.

일단 미분양 주택에 투자할 계획이라면 내년 말까지 취득하시는 게 세부담 측면에서 유리하지요. 특히 미분양주택을 추가로 취득하거나 집을 신축하고 있다면 서둘러서 내년 초 이내에 취득하는 게 이득입니다.

왜냐하면 올해 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 서울시 밖의 지역에 소재하는 미분양 주택을 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하거나 이 기간 내 사용승인을 받은 신축주택이라면 양도세를 감면 받을 수 있기 때문입니다. 다만, 수도권 과밀억제권역인 고양시·수원시·성남시·과천시 등의 지역 내 공동주택은 전용면적 149㎡(45평)이하의 미분양주택만 대상이라는 것을 알고 계셔야 합니다.

또 미분양주택은 취득일로부터 5년 이내에 처분하면 발생한 양도차익에 대해서 양도세의 100%(과밀억제권역 안의 지역은 60%)를 감면해 줍니다. 만약 잔금청산일로부터 8년 후에 양도한다면 준공 후 5년까지의 양도차익은 감면혜택을 적용 받고, 나머지 3년에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

또한 2주택 이상에 해당되어도 주택 수와 상관없이 무조건 일반세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)을 적용하며 3년 이상 보유시라면 양도차익의 10~30%의 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

미분양주택 외에 일반 주택이 1채 더 있더라도 일반주택을 먼저 처분하면 1주택 매도로 보아 비과세혜택을 적용 받을 수 있습니다. 따라서 처분하는 일반주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여 1주택 비과세요건을 충족하였다면 미분양 주택 보유와 상관없이 양도세 비과세가 가능합니다. 거주하는 잠실아파트는 송도 미분양아파트 취득과 상관없이 향후 1세대1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다는 의미입니다.

정리하자면 뚝섬 아파트는 올해 말까지 처분하시고, 송도 미분양 아파트는 내년 2월11일까지 매입 하십시요. 그리고 잠실아파트는 송도 미분양아파트 취득과 상관없이 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다.

김치범 신한은행 WM사업부 세무사

'스타화보 VM' 무료다운받기 [**8253+NATE 또는 통화]

[ⓒ 인터넷한국일보(www.hankooki.com), 무단 전재 및 재배포 금지]