[김규정의 부동산 특강] 추석연휴이후 부동산 시장

4분기 자산시장 향배 전망 엇갈려당분간 눈치보며 숨고르기 예상

총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권으로 확대된 지 한 달이 지났다. 8월 말까지 급등세를 보이던 강남권 재건축 상승세는 꺾였고 호가가 떨어진 매물도 시장에 나왔다. 강남을 따라 오르던 인근 지역과 강북권의 매수세도 수그러들어 서울 아파트가격 오름세가 전반적으로 둔화됐다. 전세 거래와 함께 저평가 주택, 실수요가 움직이는 역세권 소형아파트 중심의 매매만 이뤄지고 있다.

이에 따라 주택 수요자들의 고민은 다시 시작됐다. 일시적인 조정으로 보고 내집마련에 속도를 낼 것인가. 아니면 조정국면이 예상되기에 시장을 지켜보며 기다려야 하는 것인가.

일단 추석연휴 이후로도 당분간은 숨고르기가 예상된다. 수면 아래 대기 중인 투자자나 주택 실수요자는 적지 않은 것으로 추정되지만 전세수요도 다소 누그러졌고 무엇보다 4분기 자산시장 향배에 대한 기대와 전망이 엇갈리고 있다. 유동성 장세는 여전하지만 금리상승 압박과 규제 강화에 대한 불안감이 교차하며 출구전략을 고민하는 수요도 늘었다. 경기 회복에 따른 추가상승 기대감이 여전히 높긴 하지만 눈치보기가 이어질 전망이다.

하지만 도심권의 주택 수급 상황을 고려할 때 큰 폭의 하락세가 이어질 가능성은 높지 않아 보인다. DTI 규제 영향이 큰 중대형 주택이나 재건축아파트 등 3분기 급등 상품과 지역은 조정을 거치겠으나 소형주택이나 전세 등 실수요 시장의 거래는 유지될 것이다. 단기 투자가치가 높아진 신규분양 상품이나 수익형 부동산 중심으로도 수요 관심이 예상된다. 내년이면 3년차로 접어드는 정부의 주요 부동산정책 구현과 개발 실현도 예상된다.

서울시는 도심지 개발과 주택공급 사업이 구체화될 수 있다. 개발사업과 함께 인구 유동량, 국지적 주택 부족이 나타날 수 있고 대세적으로는 가격이 오름세를 띨 것으로 보고 있다. 일각에서 우려하는 버블론이나 인구변화에 따른 주택구매수요의 감소와 주택 과잉은 중요한 변수이긴 하지만, 단기 요인은 아니며 최근의 도심 과밀이나 소가족화, 지엽적인 부동산 특성을 간과한 것일 수도 있다. 수도권은 아직은 거주할 주택을 사야 할 때라는 판단이다.

다만 단기 부침은 충분히 나타날 수 있다. 조금이라도 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 단기 타이밍 조절은 꾸준히 시도해야 한다. 보금자리주택, 상한제 등 저가 분양상품과의 경쟁이나 덜 오른 비아파트 주거상품, 수익성 부동산과의 수요 분산도 고려해야 한다. 기준금리 인상 시 은행권의 주택담보대출금리 상승 등 자금부담이 늘어날 가능성도 대비해야 한다. 정부의 유동성 관리 정책이나 추가 규제가 나오면 자금마련은 더 어려워질 수 있다. 유리한 제도나 혜택을 최대한 활용하고 세테크 등 비용을 최소화하는 것도 좋은 방법이다.

무엇보다 최근 10년 동안 국내 부동산 시장의 투자환경이 많이 달라졌다. 장기적으로는 주거안정을 목표로 한 주택 매입을 기본으로 하고 중단기 전략은 수익구조가 보이고 환금성이 보장되는 상품 위주로 투자하면서 리스크 관리와 출구전략을 항상 염두에 둬야 한다.

부동산114 부장

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