2009년 하반기 부동산 투자전략

정부의 경기부양책 덕분에 더디기는 하나 실물경기가 조금씩 회복되고 있다. 그러나 부동산시장의 분위기는 여전히 눈치를 살피는 모습이다. 시장이 조금이라도 가격 오름폭이 지나치다 싶다고 여겨지면 정부의 가격안정책이 나올 수 있기 때문이다. 그럼에도 솟아날 구멍은 있다. 바로 개발호재 지역이다. '개발호재'를 중심으로 올 하반기 부동산 투자의 지름길을 알아보자.

지역·상품별 혼조세 심화 예상

세계적인 경기불황과 금융위기 여파에도 불구하고 하반기로 접어들면서 부동산 수요가 늘고 가격반등 조짐이 보이고 있다. 비록 더디기는 하나 실물경기 회복에 따라 소비심리가 상승하고 있기 때문이다. 2/4분기에 접어들면서 저금리를 바탕으로 한 풍부한 부동자금이 부동산 시장으로 유입되었고, 양도세와 종부세 등의 세금규제 완화로 실수요자들의 발길이 부쩍 부동산 시장으로 잦아지며 가격 상승무드가 이어지고 있는 양상이다. 올 상반기에는 주변 시세보다 저렴한 분양가를 내세운 인천 청라, 송도 등 일부 지역의 청약열기가 되살아나 겉으로는 바닥을 다진 것으로 보였지만 사실은 시장을 낙관하기에는 이른 상태였다.

하반기 이후 부동산시장은 지역별·상품별 양극화 현상이 심화될 전망이다. 서울 수도권과 지방, 주거용과 수익성 부동산시장이 혼조세를 보일 가능성이 크다. 수도권 내 같은 지역이라도 권역별로 움직임을 달리하며 거래와 가격변동이 양극화될 것으로 보인다. 서울 및 수도권의 개발호재 지역 내 아파트, 분양가가 저렴한 청약시장, 용적률 완화 및 한강변 초고층 재건축 등 개발호재와 저평가된 수도권 지역 부동산은 완만한 가격상승이 점쳐진다.

7월 이후에는 분양시장에 호재로 작용할 빅 이슈들이 줄줄이 대기 중이다. 하반기에 분양에 나서는 광교신도시와 서울 흑석 및 은평 뉴타운 지역, 미분양 양도세 감면과 세제완화의 효과가 기대되는 버블세븐 지역, 지난해 말 이후 가격하락의 골이 깊었던 분당, 일산의 중대형 아파트 등은 회복기미를 보이며 완만한 가격상승세를 이끌 것으로 보인다. 7월 이후 분양가상한제가 폐지될 것으로 예상되는 인기 지역 내 분양권시장도 투자자들의 관심을 받을 것이다.

향후 부동산의 대세상승 국면이 예상되지만 그 수혜는 수도권과 호재를 안고 있는 유망 지역에만 국한될 것이란 의견이 지배적이다. 즉 입지와 가격경쟁력이 떨어지는 수도권 외곽 지역과 지방 분양시장은 계속해서 침체국면에 빠져들 가능성이 높다는 것이다. 지방 미분양시장과 비인기 지역 주거시설, 외곽지 토지와 상가, 입지 경쟁력이 떨어지고 브랜드 인지도가 낮은 지역의 부동산은 여전히 침체에서 허우적거릴 것이다. 이들 지역은 대규모 미분양 적체와 투자수요 감소 여파로 시장 활성화 소지가 적기 때문에 내년까지 완만한 가격하락세가 예상된다.

'가격·입지' 따져보고 투자하라

하반기 부동산시장은 투자수요보다는 실수요 위주로 이루어질 가능성이 크므로 '묻지마'식 추격매수는 금물이다. 철저히 실수요 위주로 접근하는 것이 바람직하다. 주택시장의 경우 미분양을 예상한 건설업체들이 경쟁적으로 새 아파트의 분양가를 내리는 데 주력하는 만큼 가격경쟁력이 월등한 물량을 우선적으로 고르는 게 최선의 투자책이다. 양도소득세 한시 면제와 업체들의 분양가 할인 혜택이 집중된 물량을 노리고 주변 시세보다 저렴하게 분양하는 곳을 투자 1순위로 찜하는 게 좋다.

입주에 임박했거나 입주 진행 중인 서울 수도권 아파트나 재개발 지역 내 분양권시장도 관심을 가질 만하다. 서울 등 재개발 지역에서 공급되는 지역 내 역세권 소형아파트에 입주가 가능한 분양권 중 관리처분인가 신청을 마친 아파트는 계약과 동시에 분양권을 되팔 수 있어 단기 재테크로 활용할 만하다. 역세권을 낀 대단지 및 도심 재개발 지역 중소형 아파트는 실수요자뿐만 아니라 임대수요가 넉넉해 환금성이 타 상품에 비해 뛰어난 편이다.

하반기 분양시장은 분양가상한제가 적용돼 가격경쟁력이 있는 수도권 신도시, 택지지구를 중심으로 투자자들이 몰릴 것으로 예상되므로 분양권 전매를 통해 시세차익을 챙기는 것도 고 고려해볼 만하다. 중단기 투자자나 실수요자 모두에게 투자의 위험이 적은 투자종목이다. 특히 하반기에 집중적으로 분양에 나서는 김포한강신도시는 인천 청라와 송도의 투자열기를 이끌 것으로 보인다.

그동안 거래 침체와 가격하락의 이중고를 겪었던 토지시장도 일부 지역과 상품은 숨통이 트일 것으로 보인다. 경기도가 의욕적으로 추진 중인 '대심도 지하급행철도' 사업 지역과 '4대강 살리기' 사업 인근 지역은 올 하반기 토지시장으로 투자자를 유인하는 재료로 활용될 가능성이 크다. 앞으로 택지개발지구 토지 중 단독주택·상업·업무용지도 전매가 허용되어 목 좋은 수도권 택지의 경우 자산가들이 선호하는 토지상품으로 바뀔 것으로 전망된다.

앞으로 다가올 유동성 장세에서는 수익성 부동산투자도 자산가치를 높이는 투자대상으로 유리한 상품이다. 도심 상가, 오피스텔과 소형빌딩, 임대용 소형주택 같은 수익형 부동산도 전도가 유망하다. 경기불황과 고용불안을 느낀 직장인들이 수익형 부동산에 관심을 가져 수요층이 넓어지고 저금리로 마땅한 수익형 상품이 없어 이를 찾는 투자자들이 꾸준히 늘어날 것이기 때문이다.

현재 부동산시장은 금리를 바탕으로 하고 있기 때문에 급격한 가격하락은 기대하기 어려운상황인 만큼 투자목적보다는 실제 거주를 목적으로 투자한다면 값싼 미분양분이나 주변 시세보다 낮게 분양하는 신규물량 아파트 또는 급매나 경매 등 저가매수를 고려하는 것이 바람직하다. 더 보수적으로 투자타이밍을 잡는 내 집 마련 실수요자라면 구매력이 살아나는 올 하반기까지 시장상황을 지켜본 후 투자하는 것도 바람직한 전략일 수 있다.

윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

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