"최근 집값상승은 저금리 탓"

김선덕 건산硏 소장최근 주택가격 상승의 원인은 경기침체에 따른 소득감소에 비해 대출금리 인하폭이 더 컸기 때문이라는 분석이 제기됐다.

15일 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 '소득과 담보대출 이자율 변화에 따른 균형주택 가격의 변동'이라는 보고서에서 "최근 경기 불황에 따른 소득 감소에도 불구하고 급매물이 줄어들고 집이 팔리는 것은 주택담보대출금리가 낮기 때문"이라며 "최근 강남권 등 버블세븐 아파트값 상승세는 규제 완화에 따른 투기수요의 선취매 영향도 있지만 저금리로 인해 주택 실수요가 늘어난 것이 근본적인 원인"이라고 분석했다.

김 소장은 통상 수요자가 주택담보대출로 감당할 수 있는 대출이자(원리금 포함)는 가계 소득의 25% 정도로 추산했다. 지난해 우리나라 도시근로자의 연평균 소득은 4,793만원(월 399만4,300원). 만약 올해 우리나라 도시근로자의 연평균 소득이 4,000만원으로 떨어졌다고 가정한다면 연 1,000만원, 매달 83만3,000원의 대출이자를 감당할 수 있는 것이다.

이 같은 논리로 연소득 4,000만원인 가계가 서울 평균 집값인 3억원짜리 아파트를 구입하면서 집값의 50%인 1억5,000만원을 대출 받았다면 본인 소득으로 갚아나갈 수 있는 대출금리는 6.67%(연 대출이자 1,000만원÷대출금액 1억5,000만원)까지다. 만약 소득은 그대로인데 대출금리가 8%로 오르면 연 1,200만원, 매월 대출 상환액이 100만원으로 늘어 가계가 지불할 수 있는 범위를 넘어서게 되고 결국 매물이 증가하고 집값이 떨어진다는 게 김 소장의 설명이다.

반대로 대출금리가 5%로 하락하면 담보대출 상환액이 연 750만원, 월 62만5,000원으로 줄어 종전보다 1억원 비싼 4억원짜리 집도 살 수 있게 된다. 만약 구조조정 등으로 연평균 소득이 3,600만원으로 떨어진다 해도 3억원짜리 주택을 대출 1억5,000만원을 받아 구입할 경우 금리가 5.99%가 될 때까지는 버틸 수 있다.

김 소장은 "지난해 9~12월에는 시중은행의 주택담보대출금리가 6.8~7.5%를 넘나들어 가계대출 이자 부담으로 팔려는 사람이 늘고 집값도 하락했다"며 "하지만 올 들어서는 금리가 5% 초반으로 하락함에 따라 급매물이 크게 늘지 않고 집을 사려는 수요는 늘어난 것"이라고 설명했다.

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