강남권 재건축 수주전 재점화 되나

[머니투데이 장시복기자][[11·3대책 후 내집마련 전략]'시공권 확보' 물밑작업 활발]

정부가 11·3대책을 통해 용적률 상향 등 재건축 규제를 대폭 완화하면서, 서울 재건축 시장의 수주전이 한층 달아오를 전망이다.

재건축 시장은 각종 규제가 담긴 2005년 8·31 대책 이전에 상당수 건설사들이 이미 시공사 계약을 마친 상태여서 남아있는 대형 단지가 많지는 않다. 따라서 현재 시공권 계약을 하지 않은 사업장 가운데 가구 수가 많고, 위치가 좋은 사업장을 찾기 위한 대형건설사 간의 물밑 작업이 한창이다.

건설·부동산 업계에 따르면 현재 서울 지역에서 재건축 가능 연한이 지난 아파트 단지 가운데 아직 시공사가 정해지지 않은 단지는 50~60 곳에 이른다.

특히 가장 많은 주목을 받고 있는 단지는 강남 압구정동 현대아파트. 이 아파트는 2005년 8개 단지를 하나로 묶어 최고 60층짜리 초고층 아파트를 짓는 방안을 논의했지만 초호화 아파트 논란을 빚으며 계획이 무산된 바 있다.

아울러 △강동구 고덕동 고덕주공2단지(2600가구) △강동구 명일동 삼익그린1차(1560가구) △서초구 서초동 무지개 아파트(1074가구) △서초구 잠원동 한신4차(1212가구) △송파구 신천동 장미 1·2차(2100·1302가구) 등이 1000가구 이상의 대단지로 시공사가 선정되지 않았다.

대형 건설사들은 재건축의 경우 미분양 우려와 초기 땅값 부담이 없고, 시공권을 확보할 경우 브랜드 이미지도 업그레이드 할 수 있다는 '일거양득'의 이유로 강남 재건축 사업 추진에 적극적이다.

이에 따라 대형 건설사들은 올 연말 까지 인사개편을 통해 재건축 관련 부서를 보강하고, 내년 초 재건축 완화를 골자로 하는 도시정비법 개정안이 시행되면 본격 수주 전에 나설 태세다.

대개 업체들은 재건축 추진위가 구성되기 전부터 시공권 확보를 위한 사전작업을 벌이지만 조합설립 후 총회에서 결정이 되기 때문에 시공권은 뒤집힐 수 있어 수주전이 더욱 치열해진다.

현재 대형 단지 가운데 송파 가락시영1·2차는 현대건설·현대산업개발·삼성물산이 시공권을 따냈으며 △강남 개포주공1단지는 현대·현산이 △강남 은마아파트는 삼성·GS가 △송파 주공 5단지는 삼성·현산·GS가 각각 컨소시엄을 구성해 시공권을 확보한 상태다. 사실상 서울 주요 강남권 재건축은 대형 건설사가 독식하고 있는 양상이다.

그러나 이번 대책으로 재건축 규제가 대폭 완화됐어도 시공권을 따낸 건설사가 '만사형통'으로 사업을 추진해 나가긴 어려울 것으로 보인다.

여전히 서울 강남권의 중층아파트 단지들은 중소형 건설 60% 의무비율 규제가 남아 있어 사업 추진이 불투명하다. 용적률을 법정 한도까지 끌어올린다고 해도 여전히 기존 주택형을 유지하거나 줄여야 하는 조합원이 생겨 추진에 어려움을 겪을 수 있다. 일례로 잠실 주공 5단지의 경우 기존 주택형에 소형이 없어 현행대로 재건축 을 하면 오히려 조합원이 줄일 수도 있어 사업성이 떨어진다.

아울러 분양가상한제와 초과이익환수제도도 아직 남아있어 조합원들에게 부담으로 작용하고 있다. 내집마련정보사 양지영 팀장은 "분양가상한제 적용을 받게 되면 일반 분양 물량의 분양가가 낮아져 조합원 분담금이 더 늘어나게 된다"며 "여기에다 개발이익에 대해 최대 50%까지 환수한다는 내용의 초과이익 환수 제까지 더해지기 때문에 조합원의 반대가 있을 수 있다"고 지적했다.

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장시복기자 sibokism@

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