투기과열지구 해제 효과는?

미국에서 시작된 금융위기가 세계적 경제위기로 전개되고 있는 가운데, 정부는 이달 3일 부동산 및 건설경기 활성화를 통해 경제위기를 극복하기 위한 '경제난국극복 종합대책'을 내놓았다.

부동산 거래 활성화를 위해 강남 3구를 제외한 수도권 투기지역과 투기과열지구를 모두 해제하고, 전체 토지투기지역을 해제하기로 했지만 비슷한 용어들로 인해 투자자들은 다소 혼란스러움을 느끼고 있다.

이번 칼럼에서는 투기지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역, 주택거래신고지역 등을 정확히 구분해 보고자 한다.

1. 투기지역·주택거래신고지역=

취·등록세와 양도소득세를 실거래가액으로 과세하는 것을 골자로 하는 투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 분류된다.

주택투기지역에서 해제되면 주택을 구입한 뒤 15일이내 신고 의무와 자금조달계획서 제출 의무 등이 없어지고, 주택거래신고지역은 투기지역 안에서도 집값이 뛴 곳을 대상으로 지정하기 때문에 주택투기지역에서 해제되면 주택거래신고지역도 자동 해제된다.

강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 제외한 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트, 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택, 재건축·재개발구역 안에 있는 모든 아파트 및 연립주택은 거래신고를 하지 않아도 되는 것이다.

또한 주택담보대출때 적용받는 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용받지 않게 돼 실수요자 입장에서는 주택구입 자금을 조달하기가 수월해진다.

모든 부동산의 유상거래는 2006년부터 실거래가 신고가 의무화돼, 토지투기지역의 의미가 퇴색했지만 토지투기지역 해제로 개발행위시 토지분할이나 형질변경 등이 용이해져 거래 활성화에 도움이 될 수 있다.

2. 투기과열지구=

과열양상을 보이는 아파트 신규분양 시장에 대한 투기억제 목적으로 도입됐다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한, 무주택자 우선공급, 청약1순위 자격제한, 재건축 조합원 지위양도 금지 등의 많은 규제가 따른다. 투기과열지구에서 해제되면 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 아파트의 전매제한은 폐지돼 분양권 시장이 재현되는 것이다.

물론 분양가 상한제 적용 공공택지는 투기과열지구 해제효과가 없어 3~7년간 전매가 금지된다. 다만 민간택지에서 과밀억제권역이면 전매제한 기간이 현행(3~5년)과 같지만 비과밀억제권역은 3년에서 1년으로 단축된다.

아울러 1가구 2주택자, 5년 이내 당첨사실이 있는 자, 2002년 9월 5일 이후 가입한 세대주가 아닌 자에게 적용되던 청약자격의 1순위제한 페널티가 해제되는 점도 유의해야 한다. 수도권 투기과열지구는 이달 7일 해제됐다.

3. 토지거래허가제=

11·3대책에 포함되지 않은 토지거래허가제는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역을 대상으로 지정한다.

허가기준 면적 이상의 모든 토지 거래는 허가를 받아야 하기 때문에 실수요자가 아니라면 토지시장의 진입을 어렵게 만든 규제다.

하지만 9월 29일부터 가구의 최소 거주기간이 1년 이상에서 6개월 이상으로 완화됐고, 허가대상의 최소 면적이 기준면적의 10~300%로 탄력적으로 적용할 수 있게 됐다.

예를 들어 주거지역의 경우 180㎡ 초과 면적은 토지거래 허가대상이었지만 지정권자의 재량에 따라 540㎡ 이하의 면적도 허가대상이 아닐 수도 있음을 알아야 한다.

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 강공석

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