1. 금리
한국은 0.5% 금리에서 3.5%까지 단기간에 상승 후, 앞으로 인하~유지만을 두고있습니다. 적어도 3년간은 이 정책이 바뀔것 같진 않네요.
2. 인플레이션과 공급량
공사비 물가가 너무 올랐습니다. 그로인해 접힌 사업장, 인허가 다시받아야 되는 사업장, 도정법이 변경되어 공사비 검증기간까지 추가됐습니다. 거기에 이주비대출에 대한 금리도 올라 부담금액은 더욱 증가했습니다.
경기 중하급지(안양,수원,부천,시흥) 도 국평 8~10억엔 분양해야 재개발 사업성이 나오고 있죠. 지금 접힌 사업장이 한둘이 아닙니다.
3. 통화량
어제 남겼듯, 대한민국 경제는 상위 10% 이내의 사람들의 리그입니다. ( 사실 더 소수라고 보기도 해야겠죠 )
최상위급인 롤스로이스, 파텍필립은 정말 그들만의 리그지만/ 상위급의 벤츠, 롤렉스도 서민들을 타켓팅하여 가격정책을 펼치지 않습니다.
상위급의 부동산, 자동차, 시계등등. 결국 통화량과 거의 비슷하게 가격이 메겨집니다. 다만 단기간동안 외부요인으로 상승/하락을 받을 순 있어도 길게보면 통화량과 거의 비슷하게 갑니다.
지금 서울 중하급지 신축 분양가는 12~14억 입니다. 10년전 나온 신축들 분양가/시세는 6~7억이 기준이었습니다.
중간중간 +- 10%정도의 오차는 있어도 길게가면 결국 통화량에 맞게 수렴하게 됩니다.
5. 심리
국내 주식에 대한 신뢰가 낮으니, 결국 안전자산인 부동산으로 몰리는 경향이있죠.
그나마 미국주식인데, 이것도 지금 환율이 1400원대 입니다. 환율이 정상화된다면 1100~1200원대인데, 환율에서 20%를 맞고 시작해야됩니다. 그래서 국내에선 부동산 외엔 그닥 매력있는게 투자상품이 없는 상태 라고 봅니다.
6. 결론
제 생각에 2017~2018년도처럼 상급지가 쏘고, 서울 중하급지가 전고점을 뚫는 모양일 수 있다고는 봅니다.
부동산 대출금리 자료를 보니, 수도권은 0.2% 인상 / 지방은 0.2% 인하 로 나왔습니다.
일딴 정책으로 누르려는것 인데, 이게 과연 언제까지 눌러질지는 물음표 입니다.
+
아직 서울하급지나, 경기 중급지 이하는 네고 많이 되는곳 많습니다.
전정부를 경험해보셨으니 아시겠지만, 이제부턴 갑자기 위로 쏠겁니다. 타이밍을 잡기엔 시장에서 이미 충분한 시간을 준 것 입니다.
"저라면 지금 서울/경기 중하급지 급 1. 회복 많이 못한 2. 좋은물건(브역대신평공초)을 최대한 깎아서 잡는게 좋다고 생각됩니다."
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