[Remark] 신도시 상가는 상갓집... 공실률 10% 넘어
최근 신도시 상가 경기가 꽁꽁 얼어붙었습니다. 이들 지역에서는 공실률이 10%가 넘는 곳도 심심치 않게 만나볼 수 있는데요. 공실률은 경기를 보여주는 바로미터로, 통상 공실률이 10%를 넘기면 상황이 좋지 않다고 해석됩니다.
한국부동산원에 따르면, 지난해 4분기 수도권 주요 신도시의 집합 상가 공실률은 남양주 다산이 13.58%, 김포한강구래의 경우는 11.36%로 높은 수준을 기록했습니다. 의정부 민락 역시 9.84%를 기록해 10%대가 멀지 않아 보입니다. 특히 인천 영종신도시 상가 공실률이 25.78%을 기록, 4곳 중 1개 이상의 상가가 비어 있는 상황입니다.
실제 남양주 다산신도시 내 한 지식산업센터 상가의 경우, 1년 동안 무상 임대 조건을 걸었음에도 들어오는 임차인이 없을 정도라는데요. 또한, 평택 고덕신도시에서도 상가 빌딩 임대료가 분양 당시 수준에 절반에도 미치지 못하고 있지만, 여전히 공실률이 높다는 소식입니다.
[Remark] 동탄, 미사, 다산 등 상가 경매 급증
상황이 이렇다 보니 신도시 내 수많은 상가가 결국 경매시장으로 내몰리고 있습니다. 부동산 경매 전문업체인 지지옥션이 지난달 12일 발표한 자료에 따르면, 경기도 화성 동탄과 남양주 다산, 하남 미사 등 세 개 신도시에서 진행되는 상가 경매 진행 건수가 2022년 50건에서 2024년 710건으로 14배 이상 증가했습니다. 특히 남양주 다산의 경우, 2022년에는 상가 경매가 단 1건만 있었으나, 2024년에는 65건으로 무려 65배나 증가했습니다.
이들 신도시는 수요가 줄면서 상가 매각률도 감소세를 보이고 있습니다. 하남 미사의 경우, 상가 매각률이 2022년 36.4%에 달했으나, 지난해에는 10.8%로 크게 줄었습니다. 남양주 다산은 100%에서 20%로 5분의 1로 크게 떨어졌습니다. 또한, 화성 동탄 역시 같은 기간 31.6%에서 19.9%로 저조한 모습을 보였습니다.
일례로 하남 미사에 위치한 지식산업센터인 미사강변에스케이브이1센터(51㎡) 상가는 경매에서 5번까지 유찰이 이어진 끝에 새 주인을 찾았습니다. 낙찰금액은 감정가(7억4400만원)의 17.8%인 1억3300만원에 불과했습니다. 남양주 다산 내 다산반도유보라메이플타운2.0 단지내 상가(33㎡)도 감정가 5억56000만원 대비 절반 이상 하락한 2억4550만원에 매각됐습니다.
[Remark] 신도시 상가 공실 이유는? 제도적 해법 있을까?
이렇듯 신도시 상가 내 공실이 넘쳐나는 이유는 우선 수요 감소와 경기 침체, 고금리 등의 상황을 원인으로 분석할 수 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 오프라인보다 온라인 쇼핑이 증가하면서 전반적으로 상가 수요가 감소했으며, 경기 악화로 임대 수요가 급격하게 줄면서 공실이 장기화되는 것입니다. 여기에 고금리 현상이 계속되며 투자 상품으로서의 매력이 크게 떨어진 것도 한몫하고 있습니다.
특히 신도시 상가의 경우에는 도시 개발 시 수익성을 높이기 위해 상가 비율을 과도하게 책정하는 경향이 있는데요. 문제는 수요에 비해 상업용지 비율을 너무 높게 책정한 탓에 미분양과 공실률이 높은데요 여전히 상가 공급이 이뤄지고 있다는 점입니다. 결국 신도시 상가 공실 문제가 경기 침체, 자영업 경영난 심화 등으로 이어지는 악순환이 발생하고 있습니다.
이에 국민권익위원회에서는 관련 규제 개선을 위해 상가 공실률이 높은 신도시 지역을 선정해 상업시설 비율 적정성, 상가 공실 발생 원인 등에 대한 실태조사를 실시한다고 밝혔는데요. 개선 방안이 마련되면 공론화 과정을 거쳐 확정 후 관련 기관에 제도 개선을 권고할 계획입니다.
지금까지 최근 수도권 신도시 상가시장에 관해 알아봤습니다. 신도시 상가는 한때 노후 대비 투자로 인기가 높았다가 지금은 찬밥 신세를 면치 못하고 있습니다. 전문가들은 소비 트렌드가 점점 오프라인에서 온라인으로 변화하는 만큼, 전반적으로 상가 공실 문제가 예전만큼 쉽게 줄어들기 어려울 것으로 보고 있는데요. 따라서 향후 상가 투자를 고려하는 분이라면 미리 미리 철저한 시장 분석과 리스크 관리를 고려해 임해야 하겠습니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
