비아파트 카드 꺼낸 정부…전월세난 해소는 ‘글쎄’

사진은 기사와 직접적 관련이 없습니다. 쿠키뉴스 자료사진

정부가 전월세 시장 안정을 위해 비아파트 공급 확대에 속도를 내고 있다. 다만 서울 아파트 입주 물량 감소와 주요 공급 사업 지연이 맞물리면서 전체 주택 공급이 뒷받침되지 않으면 전월세난이 장기화할 수 있다는 우려가 나온다.

18일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전월세 매물은 감소세를 보이고 있다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물량은 1만9847건으로 전년 동기(2만2870건)보다 3023건(13.2%) 감소했다. 같은 기간 월세 물량도 1만9039건에서 1만6887건으로 2152건(11.3%) 줄었다.

향후 입주 물량까지 줄면서 전월세 매물 부족이 장기화할 가능성도 있다. 서울 아파트 입주 물량은 2023년 하반기 5만1987세대에서 2024년 3만5452세대로 감소했다. 올해는 1만6913세대까지 줄어들 것으로 전망된다. 감소 흐름은 이후에도 이어질 전망이다. 2027년에는 1만6433세대로 올해와 비슷한 수준에 머물 것으로 예상되지만, 2028년에는 9523세대로 급감할 전망이다.

매물과 입주 물량 감소 속에 서울 전셋값은 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원이 발표한 8월 둘째 주(10일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세 가격은 올해 들어 6.74% 상승했다. 이는 전년 동기 상승률인 1.33%보다 5.41%포인트 높은 수준이다. 서울 아파트 전세 가격은 79주 연속 상승세를 이어갔다.

정부는 이 같은 전월세 시장 불안을 완화하기 위해 지난 13일 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 비아파트 공급 확대다. 정부는 비아파트 공급을 신속하게 늘릴 수 있도록 관련 규제를 정비하고 민간의 공급 참여를 유도하기로 했다.

구체적으로 다가구주택의 층수·건축면적·일조 관련 규제를 완화하고, 임대사업자가 신축 비아파트를 매입할 때 적용되는 주택담보대출 규제도 손질한다. 비아파트 공급을 가로막는 규제를 풀어 단기간에 공급을 확대하고 전월세 시장의 수급 불균형을 줄이겠다는 취지다.

정부가 비아파트 공급에 무게를 둔 것은 아파트보다 상대적으로 공급 기간이 짧아 전월세 시장에 물량을 빠르게 보탤 수 있다는 판단에서다. 특히 오피스텔·다가구·다세대 등의 공급이 줄어들 경우 이들 주택에 거주하던 수요가 아파트 전월세 시장으로 이동하면서 가격 상승 압력을 키울 수 있다. 비아파트 공급 회복이 아파트에 집중된 임차 수요를 분산하는 역할을 할 수 있다는 의미다.

전문가들 사이에서도 비아파트 공급 확대가 전월세 시장의 수급 개선에는 도움이 될 것이라는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “비아파트 공급 정상화는 전월세 시장 안정 측면에서 의미가 크다”며 “수도권 비아파트 착공 물량이 과거 평균의 24% 수준까지 줄어든 상황에서 비아파트 공급 부족이 심화하면 수요가 아파트로 이동해 아파트 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 있기 때문”이라고 설명했다.

다만 규제 완화가 곧바로 공급 확대로 이어질지는 지켜봐야 한다. 층수와 건축면적 규제를 완화하고 자금 조달 여건을 개선하더라도 사업자가 실제 착공에 나서 준공 물량이 시장에 공급되기까지는 일정한 시차가 불가피하다. 결국 이번 대책의 효과는 규제 완화가 얼마나 빠르게 신규 사업과 착공 증가로 연결되느냐에 달려 있다는 분석이다.

비아파트 공급만으로 서울 전월세 시장의 구조적인 공급 부족을 해소하기 어렵다는 한계도 있다. 비아파트는 청년과 1~2인 가구 등의 임차 수요를 흡수하는 데 효과가 있지만 아파트 선호가 높은 수요까지 모두 대체하기는 어렵다. 비아파트 공급 회복과 함께 아파트를 포함한 전체 주택 입주 물량이 뒷받침돼야 전월세 시장의 수급 불균형을 근본적으로 완화할 수 있는 셈이다.

그러나 정부가 추진하는 주요 주택 공급 사업 가운데 일부는 지방자치단체와 주민 반대라는 장애물에 막혀 있다. 용산어린이정원 주택 공급은 서울시와 용산구가 반대하고 있고, 태릉CC와 과천 경마장 주택 공급도 지역 주민들의 반발에 직면한 상황이다. ​계획된 공급 물량의 사업 일정이 늦어질 경우 이미 감소하고 있는 서울 입주 물량을 단기간에 보완하기도 쉽지 않다.

정부 대책이 실제 입주 물량 증가로 이어지기까지 상당한 시간이 필요한 만큼 당분간 전월세 시장의 공급 부족이 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “당장 공급되는 물량이 있어야 전월세난 해소에 도움이 된다”며 “실제 입주 물량이 확보되기까지는 10년 정도가 걸리는 데다, 현재 공급을 추진하는 사업지에서도 반발이 이어지고 있어 계획대로 공급이 이뤄질 수 있을지 불확실하다”고 말했다.

이유림 기자 reason@kukinews.com