“모아주택 투자, 사업지⋅매물 분석…땅 저렴히 구입”

도시와 경제 ‘모아주택, 제대로 알고 투자하기’ 강연회

모아주택이란 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 소규모로 정비하는 서울시 주도 사업이다. 단독·다가구·다세대 주택 토지 주들이 땅을 모아서 1500㎡ 이상을 만들면 주택을 공동으로 개발할 수 있다. 모아주택을 여러 개 묶으면 모아타운이 형성된다.

재개발·재건축과 달리 사업 속도가 빠르다. △정비계획 수립 △조합추진위 승인 △관리처분 계획인가를 생략하기 때문에 2~4년 안에 사업을 마칠 수 있다. 용도지역 상향이나 용적률 완화도 장점이다. 하지만 서울시 11개 자치구가 모아타운을 지정했는데, 관리계획 수립 중인 곳은 5군데뿐으로 더디다. 또 권리산정일 이후 신축되는 빌라는 모두 현금청산 대상이며 조합원 입주권도 받을 수 없다. 실제 입주한 사례가 없어서 투자가치를 단정하기 어렵다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사가 28일 오후 도시와 경제 스튜디오에서 ‘모아주택의 개념과 절차’를 강연하고 있다.  사진=송금종 기자 

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 모아타운 투자 시 유의할 점으로 ‘사업지 분석’과 ‘매물분석’을 꼽았다.

김 변호사는 지난 28일 오후 종합부동산서비스기업 ‘도시와 경제’가 주최한 ‘모아주택, 제대로 알고 투자하기’ 강연회에서 “사업지 분석을 잘하고 가야 한다”라며 “모아타운은 사업지 신청을 하려면 주민 동의 30%를 받아야한다. 허들이 낮기 때문에 부동산업자들이 많이 들어간다”고 말했다.

이어 “사업을 하려면 땅 소유자 80% 동의를 얻어야한다”며 “주민 동의율이 얼마나 나오는지도 확인해야한다”고 조언했다. 

김 변호사는 매물분석도 강조했다. 그는 “민간 재개발, 재건축에 의존하다가 개발방식이 많이 생기면서 입주권 요건이 사업마다 달라졌다”며 “단독입주권이 나오는 지 반드시 확인해야한다”고 강조했다.

김 변호사는 모아타운으로 지정된 68곳 중 이문·휘경 뉴타운 주변에 관해선 투자를 권하지 않았다.

그는 “이문 4구역을 예로 들면 초기 투자금액이 4~5억원인데, 프리미엄이 2~3억원이 예상 된다”며 “문제는 평균 조합원 분양가가 8억 원대라는 것”이라고 지적했다.

이어 “전용 84㎡를 분양받을 때 총 투자금액은 12억원 중반”이라며 “수익면에서 투자가치가 낮다”고 덧붙였다.

김 변호사는 또 초기 투자금액 차이가 적은 이문 1,3구역보다는 지하철역이 더 가까운 3구역을 권했다.

최문섭 서울부동산경제연구소 소장은 “가장 저렴한 돈으로 투자하기에 적합한 모델이 모아주택”이라며 “서울시에서 땅을 얼마나 확보했느냐가 투자 핵심”이라고 밝혔다. 

최문섭 서울부동산경제연구소 소장이 28일 오후 도시와 경제 스튜디오에서 강연하고 있다.  사진=송금종 기자 

최 소장이 강조하는 최소 보유 평수는 6평이다. 투자 전 취할 행동은 △사업지 포함 유무 확인 △임장 활동 △전문가 사전점검이다.

최 소장은 “평당 5000만원으로 땅을 사서 아파트를 지었다면 1억원이 될 때까지 바라보는 것”이라며 “서울시엔 아직도 땅값이 싼 지역이 많다”고 말했다.

이어 “주인이 세입자를 내보낼 의무가 없는 게 모아주택 장점”이라며 “설계를 어디에 하느냐에 따라 창출할 수 있는 수익이 달라지기 때문에 그런 걸 수시로 물어보면 수익이 날 것”이라고 전했다.

최 소장은 또 “서울시에서 땅 크기와 건물 크기가 비슷한 게 정상이고 그런 곳이 투자 가치가 있다”라며 “땅값이 싼 곳을 찾으면 성공적인 투자가 될 것”이라고 말했다.

송금종 기자 song@kukinews.com