은마아파트, 드디어 달린다 [김경민의 부동산NOW]

사업시행인가…5850가구 대단지 변신
서울시, 은마 재건축 2028년 착공 목표

서울 강남구 대치은마아파트 전경.(매경DB)

서울 강남권 최대 재건축 단지로 손꼽히는 대치동 은마아파트가 사업시행계획인가를 받아 재건축에 속도를 낸다. 강남구는 지난 7월 2일 대치 은마아파트 재건축정비사업의 사업시행계획을 인가했다고 밝혔다. 민선 9기 출범 이후 강남구가 내준 첫 재건축 사업시행인가다.

강남구는 지난 5월 22일 인가 신청을 받은 뒤 80여개 관계 부서·기관 협의와 주민공람 등을 마무리해 법정 처리기한(60일)보다 33일 앞당겼다. 강남구 재건축 사업시행계획인가 가운데 최단 처리 기록이다.

1979년 준공된 은마아파트는 입주 46년이 지난 강남권 대표 노후 아파트 단지다. 그동안 주거 환경 개선, 안전 문제를 이유로 재건축을 신속히 추진해야 한다는 목소리가 끊이지 않았다. 은마아파트는 지난해 11월 정비계획 변경 결정·고시된 이후 올해 2월 정비사업 통합 심의를 통과했고, 이번에 사업시행계획인가까지 받게 됐다.

은마아파트는 대지면적 24만3552.6㎡ 부지에 지하 6층~지상 49층, 29개동, 5850가구 규모 대단지로 탈바꿈한다. 이 중 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구가 포함된다. 단지 내에는 공원과 공영주차장, 개방형 도서관 등 주민 편의시설도 함께 조성된다.

은마아파트는 향후 이주, 철거 등 후속 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 잡았다. 서울시는 은마 재건축을 핵심 공급 전략 사업으로 선정해 남은 절차를 집중 관리할 계획이다. 강남구도 구청장 직속 ‘강남 재건축 신속화합 태스크포스(TF)’를 통해 행정 지원과 갈등 조정에 나설 방침이다.

은마아파트 재건축이 큰 산을 넘었지만 과제는 적잖다. 조합원이 내야 할 분담금이 꽤 커졌다는 점이 변수다. 조합이 지난 5월 공개한 추정 분담금에 따르면 전용 76㎡ 조합원이 재건축 후 같은 평형을 신청할 때 추정 분담금은 4억2000만원으로 집계됐다. 지난해 9월(2억3000만원)보다 1억9000만원 늘었다. 전용 84㎡ 보유자가 같은 면적을 받는 경우에도 1억8000만원에서 3억2000만원으로 1억4000만원 증가했다.

넓은 면적을 선택할수록 격차는 커진다. 전용 76㎡ 소유주가 전용 109㎡를 신청하면 추정 분담금은 15억4000만원이다. 전용 84㎡ 보유자가 전용 143㎡를 선택할 경우엔 무려 64억4000만원으로 추산됐다. 지난해 9월 같은 조건의 추정치 34억5000만원보다 29억9000만원 많다.

분담금 상승의 핵심 요인은 공사비 인상이다. 은마아파트 재건축 조합은 3.3㎡당 공사비를 900만원에서 930만원으로 높여 반영했다. 재건축 초기 예상치인 700만원과 비교하면 3년 새 32.9% 오른 수준이다. 커뮤니티 시설 확대와 가구당 주차 대수 증가로 연면적이 늘어난 점도 부담을 키웠다. 은마아파트는 기존 용적률이 204%로 높아 일반분양 물량을 대폭 늘리기 어렵다. 올해 2월 역세권 용적률 특례를 적용받아 공급 가구 수가 655가구 늘었지만, 공사비와 연면적 증가분이 함께 반영되며 조합원 부담은 오히려 커졌다.