- 엄격한 법 적용에… ‘분양권 못 받아’
재건축 상가는 한때 인기가 대단했던 투자법입니다. 적은 비용으로 재건축 아파트 분양권을 얻을 수 있어서 인기가 대단했죠. 그런데, 이게 실패하면 어떻게 될까요? 그 말로를 보고 왔습니다.
고덕주공6단지 ‘사’ 상가의 말로
고덕자이로 재건축된 고덕주공6단지에는 2개의 상가가 있었습니다. ‘바’상가와 ‘사’상가죠. 그런데 이 형제 상가의 운명은 확연히 달라졌습니다. ‘바’상가는 재건축을 마쳤지만, ‘사’상가는 폐허로 남았죠.
3월에 방문한 고덕주공6단지 ‘사’상가는 사실상 폐허였습니다. 깨진 유리창과 임대 현수막으로 어지럽습니다. ‘점심 뷔페 5,500원’ 간판이 얼마나 오랜 기간 방치됐는지 알려 주고 있습니다.
이 상가는 원래 고덕주공6단지 ‘사’상가로 불린 단지입니다. 고덕주공6단지는 이미 2021년에 재건축을 마치고 깨끗한 신축단지로 거듭났죠. 반면에 이 상가는 여전히 폐허로 남아있습니다. 이유는 재건축 과정에서의 갈등에 있었습니다.
재건축에 실패하고 남겨진 ‘사’상가는 이제 자력갱생의 길만 남았습니다. 상가 혼자서 진행하는 재건축입니다. 하지만 여의치 않은 상황입니다.
재건축 상가로 아파트 분양권을 받은 방법
단지내상가는 재건축 사업에서 가장 중요한 변수 중 하나로 꼽힙니다. 아파트 소유자와 상가 소유자 간에 의견차가 생기면서, 사업이 속도를 내지 못하는 경우가 많았죠.
서울 집값이 한창 날뛸 때는 이 틈새를 공략한 분양권 투자법도 나왔습니다. 아파트보다 훨씬 저렴한 상가를 구입해서 분양권을 받는 수법이죠. 이게 어떻게 가능했는지, 법무법인 정의의 강동원 대표변호사님을 뵙고 얘기를 들어봤습니다.
Q. 기자 : 재건축 상가로 어떻게 아파트 분양권을 받을 수 있었나요?
A. 강동원 변호사 : 상가를 가진 사람은 상가만 받는게 원칙이예요. 예외가 몇 가지가 있는데, 그 중에 그런 게 있죠. 상가 최소 단위액이 아파트 최소 분양 단위가액보다 더 크다, 그러면 이제 상가를 분양받을 수 있다는 이런 조항이 도정법 시행령에 있어요.
그걸 가지고 그러면 내가 이제 분양 아파트 상가를 가지고 상가를 사거나 아니면 상가를 쪼개가지고 지분만 가지고 있어도 그게 최소 분양 단위가액보다 높으면은 내가 아파트 분양받을 수 있겠네라고 해가지고 이제 쪼개는 거죠.
Q. 기자 : 아파트는 비싼데 상가는 싸지 않습니까? 싼 상가를 가지고 어떻게 아파트를 받을 수 있었나요?
A. 강동원 변호사 : 그렇죠. 그게 법의 시행령에 나와 있는데 정관에 정한 그 비율을 곱하게 돼 있어요. 이게 무슨 말이냐면 정관에서 만약에 비율을 0.1이라고 정했다고 해 봅시다. 근데 아파트 최소 분양 단위 가액이 15억짜리 아파트다 그러면 최소 분양가액이 곱하기 0.1이니까 1억 5천이잖아요. 그러면 상가 내 지분이 1억 5천 이상만 하면 되는 거예요.
그런 걸 보고 상가를 뭐 덩어리 큰 거를 내가 다 사지 않더라도 상가 10평짜리를 예를 들어서 내가 10억짜리를 갖다가 지분을 갖다가 20%만 사도 2억이니까 아파트 분양받을 수 있는 거잖아요. 이제 그런 논리로 상가 쪼개기가 성행했던 거죠.
1가구 1주택이면은 나중에 이제 양도세 혜택도 있는 거고 상가 지분만 가지고 있는 건 사실 그 자체는 큰 의미는 없거든요. 근데 재건축 아파트 워낙 시세 차익이 크니까 그쪽에 신경을 많이 쓰시는 것 같아요.
아파트와 상가의 갈등이 끝까지 가버리면
이런 재건축 상가 투자의 요체는 협상력에 있습니다. 상가가 드러누우면 조합설립도 어려워지고, 단지 모양이 나빠지기도 하기 때문에 조합도 최대한 안고 가려고 하는 과정에서 상가에 이득이 발생하는 겁니다.
그런데 이 과정에서 상가와 조합의 갈등이 끝까지 가버리는 경우가 많습니다. 상호간에 견해를 좁히지 못한 가운데, 제척 같은 결말에 이르는 경우가 흔하죠. 명일동 삼익1차도 대표 사례입니다. 삼익1차 상가도 고덕주공6단지 사상가와 비슷한 처지입니다. 자체 재건축을 희망하고는 있으나, 장기간의 표류가 불가피한 상태죠.
재건축 상가 투자가 끝난 이유
이런 위험성이 있지만, 재건축 단지내 상가 투자는 여전히 매력적으로 보일 수 있습니다. 저렴한 상가로 아파트를 살 수 있다면 리스크를 감내할 수도 있을 것 같죠.
하지만 전문가의 의견은 다릅니다. 법과 판례가 관련 투자에 철퇴를 내리면서, 든든한 무기였던 상가의 협상력이 크게 깎이고 있는 상황입니다.
Q. 기자 : 재건축 상가 투자가 많이 어려워졌을까요?
A. 강동원 변호사 : 아파트 단지들이 재건축 조합들이 정관 비율을 아주 낮게 했어요. 왜 그러냐면, 그래야지만 상가 사람들이 아파트 재건축에 동의를 잘 하니까 낮춰놨거든요. 이로 인해 투기가 성행하여 문제가 많으니까 법이 바뀌었습니다.
도정법이 작년 1월에 바뀌어서 이제 정비구역 지정되거나, 정비계획 공람·공고된 이후에 쪼개기가 된 경우에는 아파트 분양권을 받을 수 없도록 바뀌었죠.
Q. 기자 : 상가를 ‘건설’하지 않는 경우에만 아파트를 분양받을 수 있게 바뀌었다고 하던데, 어떤 얘기일까요?
A. 강동원 변호사 : 원래 상가는 상가만 분양받을 수 있는데 아파트도 분양받을 수 있는 예외가 몇 개 있다고 그랬잖아요. 이제 그중에 하나가 내가 가지고 있는 상가 지분이 아파트 최소 분양 단위 가액에다가 정관 비율 곱한 것보다 높으면 된다 돼 있잖아요. 근데 다들 그렇게만 했어요. 지금까지는.
근데 이 고등법원 판례가 뭐라고 했냐면 그 앞에 분명히 문구가 있었거든요. 새로운 부대 복리시설을 건설하지 않는 경우로서가 붙어 있었었어요. 그런데 사람들이 “상가를 가진 사람이 새로운 상가를 분양 안 받으면 그 사람한테는 상가 새로 안 짓는 거나 마찬가지 아니냐”고 했었거든요.
이제 그런데 고등법원에서 이 모 재건축 단지에서 그게 안 된다라고 이제 판결을 한 거예요. 거기에 맞춰가지고 지금 이제 국토교통부도 거기에 맞춰서 유권 해석을 한 거죠.
Q. 기자 : 상가 소유자에게 아파트를 주려면, 조합원의 ‘전원 동의’가 필요하다는 얘기도 있던데, 무슨 내용일까요?
A. 강동원 변호사 : 제가 세 가지 정도 예외가 있다고 그랬잖아요. 상가는 상가만 받는데 아파트 분양 받으면서 예외가 3가지 있다고 그랬는데 예외가 또 하나 있습니다. 그 3개 하나도 이제 적용되지 않아도 조합원 전원이 동의하면 상가를 가진 사람도 아파트 분양 받을 수 있다는 그 조항이 그 조항 바로 위에 있어요.
이제 근데 그거는 사실 불가능하잖아요. 한 명이라도 이제 반대 안 하는 건 불가능한 거니까. 지금까지는 거의 사문화됐었는데 아까 제가 말했던 그 판결에서 재판부가 그랬던 거죠.
이게 분명히 상가를 짓지 않는 경우로 된다 이렇게 쭉 돼 있는데 이게 안 되면 나머지 하나 있는 거는 조합원 전원 동의를 받아야 된다. 그런데 없으니까 법대로 안 되는 거 아니냐 안 된다 이렇게 한 거죠.
Q. 기자 : 상가 동의율 요건도 낮아지게 된다고 하던데요?
A. 강동원 변호사 : 그렇죠. 동의율. 이제 동별로 4분의 3 받고 이렇게 해야 되는데 이제 상가에 대한 동의율을 좀 낮추는 개정안이 시행됩니다. 사실 그렇게 되면 상가 가지신 분들은 지금까지는 아파트 받고 싶어 했거든요.
그래서 이제 우리를 아파트를 달라 그리고 상가를 준다고 하더라도 우리에게 이제 종전 자산가액을 높게 평가해 달라 이렇게 협상력이 컸었는데, 만약에 상가에 대한 동의를 요구하는 게 더 낮아진다고 한다면 협상력이 확 낮아지겠죠.
이제 그러면 아파트 사람들 입장에서는 굳이 상가에다 아파트까지 주고 이렇게 안 해도 재건축을 진행할 수 있는 가능성이 커지니까, 이제 자연스럽게 이제 상가 쪼개기로 한 투기도 적어지게 되는 거고, 상가 소유자들의 협상력도 낮아지게 되겠죠.
아직 유효한 재건축 상가도 있을까?
이런 상황입니다만, 아직 단지내상가에 희망을 갖고 계신 분들도 있겠죠. 혹시 아직 유효한 재건축 단지내상가도 있을까요? 변호사님께 한번 여쭤봤습니다.
A. 강동원 변호사 : 조합이, 일단 설립 동의하고 나면은 상가가 완전히 끌려갑니다. 왜냐하면 어쨌든 과반수로 가기 때문에 총회가 가기 때문에 종전 자산가 평가할 때도 아파트를 훨씬 높게 평가하고 상가를 낮게 평가 하고, 상가 가진 사람들은 이제 분담금을 높게 하고 이렇게 해도 아무런 이의를 제기할 수가 없어요. 상가 가진 사람들이 어쨌든 동의했기 때문에.
그래서 처음부터 이제 당신들 우리까지 끌어들여서 재건축하려면 우리를 따로따로 계산하는 걸로 합시다라고 해가지고 이렇게 하라고 했었었거든요. 저희가 상가 가지신 분들 이제 자문을 받으면 ‘일단 따로따로 하는 걸로 합시다. 계산을 따로따로 하는 걸로 하는 게 제일 좋습니다’라고, 동의를 해 주는 대신 독립채산제를 원시 정관에 넣던가 관리처분계획인가된 관리처분 계획에 넣던가 그렇게 하라고 (조언합니다.)
Q. 기자 : 독립채산제를 하게 되면 이전에 얻었던 정관 비율 0.1이라든가 그런 엄청난 이득 같은 거는 이제 기대할 수가 없겠네요?
A. 강동원 변호사 : 없는데, 독립채산제로 계약을 할 때 넣을 수도 있죠. 그렇게 넣을 수도 있죠. 근데 안 되겠죠. 왜냐하면 상가를 짓는 거니까.
Q. 기자 : 그러네요. 그럼 아파트를 못받겠네요.
A. 강동원 변호사 : 그렇죠.
Q. 기자 : 혹시 개인적으로, 주변에서 한다고 하면 어떻게 하시겠어요?
A. 강동원 변호사 : “아파트 분양받고 싶다. 근데 상가 지분으로 하고싶다?” 그렇게 하고 싶은 사람이 뭐 꼭 그렇게 해야 된다라고 한다면…
일단은 말씀대로 2024년 1월 전에 이제 쪼개진 거를 꼭 확인해 봐야 되고요. 그 다음에 정관도 확인해야 되겠죠. 이제 곱하는 비율이 어떻게 되는지 최소 분양 아파트 분양가액 내 지분의 가치 다 확인해 가지고 해야 되는 거고.
그렇다고 하더라도 만약에 상가가 지어진다 그러면 이제 전원 동의 받아야 되잖아요. 이제 전원 동의는 안 된다고 봐야 되거든요. 그거는 이제 그러니까 사실 상가가 지어지지 않는 거를 봐야 된다고 할 텐데… 지금 저 같은 경우는 사실 권유하고 싶지는 않습니다.
재건축 단지내상가, 전망이 밝지는 않아보입니다. 순수하게 상가 투자 목적이 아니라면 당분간 접근하지 않으시는 것이 좋겠습니다.
