일부 조합원들, 원가법 무시하고 거래사례 비교 법 선택 한 감정평가가 원인 주장
비교사례법이라 해도 동일조건의 기자촌과 감나무골 배제하고 10년 넘은 단지와 비교
조합측 "대형평수는 전용률이 높아 분양가도 높아...시공비가 확정되지 않은데다 원가법에 비해 비교사례법이 총액이 적게 나왔기 때문“

전주 효자동 재건축조합의 분양가가 선택 평형에 따라 현저한 차이가 발생한 이유를 놓고 조합원과 조합 집행부간 의견차가 팽팽하게 대립하면서 갈등이 심화되고 있다.

조합측은 대형 평형의 경우 전용률이 높기 때문에 당연히 분양가가 높을 수밖에 없다는 입장이다.

실제 효자주공의 25A타입의 경우 전용률이 72%인 반면 136타입은 전용률이 81%에 달한다.

반면 일부 조합원들은 당초 1차 추정 분양가는 공급면적 기준으로 통보했고 2차 추정치는 전용면적을 기준 삼아 일관성이 없는데다 감정평가 방식에도 문제가 있다며 맞서고 있다.

16일 전주 효자동 재건축조합과 조합원들에 따르면 조합은 지난 해 9월 공급면적을 기준으로 3.3㎡당 평균 1230만 원으로 추정가액을 통보했고, 당시는 평형별로 조합원 추정 분양가 차이는 몇 십만 원에 불과했다.

하지만 지난 6월 통보한 추정가액은 어쩐 일인지 전용면적을 기준으로 삼으면서 1차 때와는 달리 소형 평형은 총 분양가격이 1050만 2000원∼1987만 6000원이 내려간 반면 대형 평수는 최고 7212만 9000원이 올라 평형별로 3.3㎥당 분양가가 차이가 최대 200만 원 이상 벌어지는 결과가 발생했다.

일부 조합원들은 원인을 감정평가 방법에서 원가법이 배제됐기 때문이라고 주장하고 있다.

종후자산평가의 기준일이 지난 해 11월 인데 당시 조합과 시공사간 시공비 협상이 이뤄지고 있는 상황이었기 때문에 통상 양자간 협상으로 공사비에 대한 윤곽이 드러나 있어 시공비를 충분히 참고할 수 있었지만 감정평가에서 원가법이 배제되고 거래사례비교법을 준용하면서 결과 값이 형평에 어긋나게 됐다는 주장이다.

원가법은 대상물건의 원가에 감가액을 감안해 현재의 가액을 산정하는 방법이고, 거래사례비교법은 대상부동산과 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교해 가액을 결정한다.

물론 두 가지 방법 모두 감정평가 방법으로 사용되고 있고 장단점이 있지만 효자주공 재건축의 경우 거래사례법 적용에 있어 사례표본이 부적절했다는 지적이 나온다.

거래사례 비교 단지로 효천대방, 효천 우미린 등 6개 단지를 선정했는데 준공된 지 14년이 된 아르펠리스 휴먼시아와 10년 된 효자세븐 팰리스 데시앙 아파트까지 포함시켰다.

해당 단지는 구축인데다 입지와 세대수, 시공사 브랜드 등에서 신축될 효자주공 재건축 단지와는 차이가 있어 일부 조합원들 사이에서 합당성이 부족한 감정평가라는 항변이 나온다.

이들은 전주 감나무골도 소형 평형과 대형간 전용률이 큰 차이를 보이고 있지만 분양가 차이는 미미하다며 평형별로 주거공용면적이 다르기 때문에 전용률이 다를 수 있는 상황을 감안하지 않은 게 아닌지 의구심을 나타내고 있다.

조합원 A씨는 ”재개발과 재건축이지만 입주 시 신축아파트를 상정하는 종후자산평가이기 때문에 정비사업이라는 동질성을 감안하면 전주 감나무골과 기자촌이 비교단지에서 배제된 배경이 이해되지 않는다며 “인허가 권한을 가진 전주시가 문제해결 방안을 마련하고 시행하도록 권고해야 한다”고 강조했다.

이에 대해 조합 관계자는 “전주 효천지구와 서부신시가지 아파트를 거래 표본에 포함시켰기 때문에 부적절한 평가라고 보기 어렵고 전용면적으로 평가하는 방법도 일반적으로 사용되고 있다“며 ”당시 시공비가 확정되지 않은데다 원가법에 비해 비교사례법이 총액이 적게 나와 원가법이 적용된 것 같고 원칙적으로 감정평가에 조합이 개입할 수 없어 평가결과를 반영했을 뿐 아무런 하자가 없다“고 해명했다.

한편 해당 감정평가 업체들의 입장을 구하기 위해 여러 차례 통화시도와 문자까지 보냈지만 이들은 아무런 답변도 하지 않았다. /이종호 기자

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